#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

“Tăng mạnh trên giấy – hụt hơi khi về đích”: Điểm yếu cố hữu của các “ông lớn” BĐS

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản (BĐS) ghi nhận lợi nhuận quý III tăng mạnh so với cùng kỳ, nhưng vẫn cách xa kế hoạch năm, tiếp tục thể hiện tình trạng “tăng mạnh trên giấy – hụt hơi khi về đích”.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 312 tỷ đồng, tăng 55% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 1.563 tỷ đồng tăng 4 lần so với 2024. Tuy nhiên, đằng sau các con số ấn tượng là thực tế đáng lo: Kinh Bắc mới chỉ hoàn thành 49% kế hoạch lợi nhuận. Năm 2025, công ty đặt mục tiêu 3.200 tỷ lợi nhuận, cao gấp nhiều lần so với khả năng thực hiện thực tế.

Đáng nói hơn, từ năm 2020 đến nay, Kinh Bắc liên tục không hoàn thành kế hoạch kinh doanh, khiến cổ đông mất dần niềm tin.

Tương tự, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG Corp, mã: DIG) công bố lợi nhuận sau thuế 193 tỷ đồng, tăng 17 lần trong quý III, song đó chỉ là tăng trưởng mang tính so sánh nền thấp – vì cùng kỳ năm ngoái có kết quả quá yếu.

Tính đến hết tháng 9, DIG Corp mới chỉ đạt 38% kế hoạch lợi nhuận, tương ứng với 273 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Với tiến độ này, để hoàn thành chỉ tiêu 718 tỷ lợi nhuận, công ty phải tạo ra gần một nửa kết quả cả năm chỉ trong quý IV, điều gần như bất khả thi.

Không chỉ “vỡ kế hoạch” nhiều năm liền, DIC Corp còn bị đánh giá là thiếu hiệu quả trong giải ngân đầu tư. Trong kế hoạch chi 6.600 – 6.900 tỷ đồng cho năm 2025, doanh nghiệp mới giải ngân được 22% sau 9 tháng, phản ánh dòng tiền tắc nghẽn và dự án đình trệ.

Tổng Giám đốc Nguyễn Quang Tín cũng thừa nhận doanh nghiệp cần thêm 500 tỷ đồng lợi nhuận trong quý IV để “về đích” – một mục tiêu được đánh giá là không thực tế.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp có kết quả “đẹp” với lợi nhuận sau thuế quý III đạt 85,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 201 tỷ đồng, tăng 1,3 lần so với 2024.

Dù vậy, so với kế hoạch 728 tỷ lợi nhuận, Phát Đạt mới đạt 28% sau 3 quý. Các dự án như Bắc Hà Thanh và Thuận An đang là “phao cứu sinh”, song hàng tồn kho của dự án Thuận An đã lên tới 3.193 tỷ đồng, tăng đều qua các quý – dấu hiệu cho thấy việc tiêu thụ chậm.

Hay như CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), trong quý III/2025, lợi nhuận đạt 234 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 40 tỷ; tổng 9 tháng, lợi nhuận đạt 441 tỷ đồng, tăng 8 lần so với 2024. Tuy nhiên, so với mục tiêu 799 tỷ lợi nhuận, Nam Long mới đạt 51%. Áp lực dồn vào quý IV, khi công ty kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ dự án Izumi City (đã chuyển nhượng 15% cổ phần dự án). Nhưng nếu việc ghi nhận bị chậm, toàn bộ kế hoạch năm có thể đổ bể. Dự án này được xem là “át chủ bài”, song phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và bàn giao, khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro doanh thu ảo và lợi nhuận dồn cục vào cuối năm.

Hiện tại, nhóm cổ phiếu BĐS đang giao dịch với P/E cao hơn trung bình 5 năm. Cùng với triển vọng lợi nhuận ngắn hạn khó bứt phá, FiinGroup cho rằng điều này sẽ làm gia tăng rủi ro điều chỉnh định giá.

Theo FiinGroup, nếu loại trừ ảnh hưởng từ nhóm Vingroup (VIC, VHM, VRE, VEF), định giá ngành BĐS phản ánh sát hơn bức tranh lợi nhuận thực tế của phần còn lại trong ngành, khi P/E đã tăng 80% từ “đáy thuế quan” hồi đầu tháng 4/2025, trở thành động lực chính cho đà tăng giá vượt trội của ngành (106,63% từ đầu năm).