Sửa luật bất động sản, nhưng thứ đáng quan tâm lại là tiền

Việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ đơn thuần giảm thủ tục mà còn liên quan đến cách doanh nghiệp sử dụng vốn. Điều kiện vốn chủ sở hữu thay đổi có thể ảnh hưởng đến chi phí và khả năng quay vòng vốn, từ đó làm thay đổi cách định giá trong thị trường BĐS.

SỬA LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN, NHƯNG THỨ ĐÁNG QUAN TÂM LẠI LÀ TIỀN

Mấy ngày nay mọi người nói khá nhiều về việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng nếu chỉ hiểu đơn giản là “giảm thủ tục, tháo gỡ pháp lý” thì mình nghĩ chúng ta đang bỏ qua phần đáng chú ý nhất.

Một thay đổi trong luật có thể không làm giá nhà giảm ngay, nhưng lại có thể thay đổi cách doanh nghiệp BĐS sử dụng tiền.

Theo dự thảo, một điểm đáng chú ý là điều kiện vốn chủ sở hữu khi thực hiện dự án: dưới 20 ha cần tối thiểu 20% vốn chủ sở hữu, từ 20 ha trở lên là 15%.

Nghe không nhiều, nhưng với dự án 10.000 tỷ đồng, doanh nghiệp có thể phải bỏ ra 1.500–2.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu. Nếu pháp lý kéo dài 5–10 năm, số tiền này gần như bị “giam” trong dự án.

Và đó mới là vấn đề.

Tiền bị giam càng lâu → doanh nghiệp càng phải vay nhiều → chi phí vốn càng cao → cuối cùng một phần chi phí sẽ đi vào giá bán.

Vì vậy, nếu đề xuất mới cho phép doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính, phương án kinh doanh hoặc có tổ chức tín dụng bảo lãnh thay vì chỉ áp một tỷ lệ vốn cứng, tác động lớn nhất có thể là vốn được giải phóng và quay vòng nhanh hơn.

Trong BĐS, đây là yếu tố cực kỳ quan trọng. Một doanh nghiệp có 5.000 tỷ nhưng mắc kẹt trong dự án nhiều năm chưa chắc mạnh bằng doanh nghiệp có số vốn tương tự nhưng liên tục hoàn thành pháp lý, mở bán, thu tiền rồi tái đầu tư.

Và điều này có thể tạo ra sự phân hóa rất lớn giữa các doanh nghiệp BĐS.

Doanh nghiệp có quỹ đất tốt nhưng vướng pháp lý có thể hưởng lợi. Doanh nghiệp có dự án khả thi nhưng thiếu khả năng đáp ứng vốn cũng có thêm cơ hội. Ngược lại, những doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc sở hữu dự án thiếu khả thi sẽ không thể chỉ dựa vào việc “nới luật” để sống tiếp.

Nhưng theo Trọng, pháp lý mới là phần đáng quan tâm hơn cả.

Một dự án chậm vài tháng là vấn đề về dòng tiền. Nhưng một dự án vướng pháp lý vài năm có thể trở thành vấn đề về định giá doanh nghiệp.

Nếu luật mới làm rõ hơn nghĩa vụ tài chính, loại đất, thời hạn sử dụng và khả năng triển khai dự án, thị trường có thể bắt đầu thay đổi cách định giá BĐS.

Trước đây chúng ta thường hỏi:

“Doanh nghiệp có bao nhiêu đất?”

Nhưng câu hỏi quan trọng hơn phải là:

“Bao nhiêu phần đất thực sự biến thành sản phẩm, trong bao lâu và cần bao nhiêu vốn?”

Đây mới là điểm Trọng nghĩ nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn.

Nếu luật mới thực sự giúp giảm thời gian pháp lý và tốc độ quay vòng vốn nhanh hơn, người hưởng lợi cuối cùng chưa chắc là doanh nghiệp có nhiều đất nhất.

Mà có thể là doanh nghiệp biến đất thành tiền nhanh nhất.

Và đó mới là câu chuyện có thể khiến thị trường phải định giá lại một loạt cổ phiếu BĐS.