03/01/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

"Săn" bất động sản "ngộp": Những điều cần lưu ý cho nhà đầu tư

Dù chưa thể xác định thị trường đã chạm đáy hay chưa, nhưng với tư duy “mua khi trầm lắng bán khi sôi động”, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, sẵn tiền mặt trong tay đang đẩy mạnh thăm dò, săn hàng "ngộp" đủ pháp lý với tầm nhìn 5 - 10 năm.

Những áp lực trả nợ trái phiếu, dòng tiền, hàng loạt "ông lớn" bị thanh tra, kiểm soát khiến nhiều dự án bị ảnh hưởng tiến độ, nguồn cung cùng thanh khoản xuống thấp. Cộng với niềm tin của nhà đầu tư, người mua ở thực lung lay dữ dội, khó khăn của thị trường địa ốc được dự báo còn kéo dài.

Chi tiền tỷ gom đất

Những dự báo nhuốm màu xám của thị trường khiến nhiều chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền vào thời điểm hiện tại, và thời cơ "bắt đáy" có thể hiện hữu rõ ràng hơn từ giữa năm 2023 trở đi, khi những người dùng đòn bẩy đuối sức.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nhận định thời gian qua, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Năm 2023 sẽ là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy sẽ buộc phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Đây sẽ là lúc nhà đầu tư "cá mập" sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Dù hầu hết các dự báo đều cho thấy thị trường chưa "chạm đáy" và có thể chờ thêm. Nhưng không ít nhà đầu tư có kinh nghiệm đã tích cực xuống tiền để săn đất ngộp thời gian qua.

Điển hình, suốt từ đầu quý II, dù thị trường trầm lắng, anh Tiến, một "tay buôn" đất gần 10 năm kinh nghiệm, cho hay vẫn đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những lô có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư.

Giữa tháng 11 vừa qua, anh "xuống tiền" mua một lô đất nông nghiệp tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 600 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp.

Không chỉ đất nền, nhiều nhà đầu tư cũng đang tích cực bắt lấy cơ hội thời chiết khấu khủng để rót tiền đầu tư căn hộ. Đơn cử, cách đây 3 tuần, anh Vũ Quang Trung (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) xuống tiền mua vào căn hộ tại một dự án mới tại Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá chào bán 60 triệu đồng/m2.

Anh Trung cho hay, nhờ thanh toán sớm hơn 95% giá trị, anh được hưởng mức chiết khấu "siêu to khổng lồ" vào khoảng 35%. Tức với căn hộ 70m2 vừa mua, giá ban đầu sẽ vào khoảng 4,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi hưởng chiết khấu, anh chỉ phải trả khoảng 2,8 tỷ đồng.

Cẩn trọng các rủi ro

"Rất nhiều chủ đầu tư đang tung mức chiết khấu lên tới 40-50%, lý do là bởi họ đang cần tiền. Nhiều người nói tôi vội vàng, nhưng theo tôi những chủ đầu tư có tiềm lực họ xoay tiền rất nhanh, các đợt khuyến mãi rất chớp nhoáng, nên thấy thích hợp là mình phải mua ngay. Cũng có thể là tôi vội vàng thật, nhưng đầu tư là "được ăn, lỗ chịu, hồi sau sẽ rõ", anh Trung phân tích.

Có một thực tế dễ nhận thấy là giá các sản phẩm nhà đất được tung ra thị trường thời gian qua liên tục bị đẩy lên cao. Mức giá này, theo chuyên gia, là giá đi trước 2-3 năm. Vì vậy, khi nghẽn vốn và hụt thanh khoản, các nhà đầu tư sơ cấp sẽ có xu hướng kéo giá giảm về gần với thực tế hơn.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho biết trong giai đoạn này, những người có sẵn tiền mặt có xu hướng tạm dừng đầu tư ngắn hạn. Nhưng vẫn có những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn vẫn sẵn sàng xuống tiền khi có hàng giá tốt.

Trong khi đó, theo bà Vân, những tài sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp giải quyết nợ xấu hay giải quyết việc khẩn cấp sẽ phải bán với giá mềm hơn giá thị trường và giao dịch chậm hơn.

Diễn biến từ thực tế cho thấy cơ hội đang mở ra, tuy nhiên, theo các chuyên gia mức chiết khấu dù lên tới 50% cũng chỉ làm giảm đi phần lãi chứ doanh nghiệp thường hiếm khi bị lỗ. Vì vậy, các nhà đầu tư có nhu cầu ở phân khúc căn hộ cần cẩn trọng để tránh chiết khấu "ảo".

Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi "săn" đất nông nghiệp bị "ngộp", các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội thì có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh "bánh vẽ" của môi giới, mua nhầm sản phẩm "cắt lỗ" nhưng giá vẫn quá cao.