Quỹ bất động sản khổng lồ của Blackstone lo ngại khi lãi suất tăng

Chỉ trong hơn 5 năm, quỹ bất động sản của Blackstone Inc., Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), dành cho các nhà đầu tư cá nhân đã trở thành một thế lực trị giá 70 tỷ USD trong nền kinh tế lớn nhất thế giới.

Quỹ bất động sản này đã “nuốt” trọn những căn hộ, căn nhà ở ngoại ô, ký túc xá, trung tâm dữ liệu, khách sạn và trung tâm mua sắm bậc nhất ở Mỹ. BREIT sở hữu tổ hợp khách sạn và casino Bellagio xa hoa của Las Vegas, toà nhà chọc trời 76 tầng ở New York do Frank Gehry thiết kế, và một khu phức hợp rộng lớn ở Florida dành cho sinh viên thực tập làm việc tại Walt Disney World Resort.

Đối mặt với bài kiểm tra lớn nhất

Không giống như nhiều quỹ đầu tư bất động sản khác, cổ phiếu của BREIT không được giao dịch trên sàn. Nhưng với nguồn vốn trị giá hàng tỷ USD từ các cá nhân giàu có, BREIT đã trở thành một trong những nguồn sinh lợi hàng đầu của Blackstone và là cánh cửa đưa đầu tư bất động sản trên thị trường tư nhân đến với đại chúng.

Tuy nhiên, “cỗ máy kiếm tiền” của Blackstone đang phải đối mặt với bài kiểm tra lớn nhất. Việc lãi suất tăng liên tục đang đe doạ kéo giảm giá bất động sản và khiến việc đi vay với chi phí thấp trở nên khó khăn hơn. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ vừa nâng lãi suất thêm 0.75% trong phiên họp chính sách đầu tháng 11/2022 và họ cho biết có thể phải tiếp tục tăng lãi suất trong thời gian tới.

Mặc dù chiến lược đầu tư của BREIT đang hiệu quả hơn thị trường cổ phiếu, song dòng vốn đổ vào đang chậm lại và tỷ lệ chuộc lại tài sản tăng lên. Tổng lợi nhuận ròng từ danh mục cổ phiếu của BREIT đạt 9.3% trong 9 tháng đầu năm nay, trái ngược với mức giảm khoảng 30% về giá trị của các quỹ REIT được giao dịch trên sàn.

Các cố vấn tài chính tại một số ngân hàng ngày càng thận trọng về việc khách hàng tiếp xúc với những khoản đầu tư kém thanh khoản hơn. Tại UBS Group, một số cố vấn đã loại bớt các khoản đầu tư của họ với BREIT sau khi chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ của quỹ này, biến nó trở thành một phần quá lớn trong khoản tiết kiệm của khách hàng,

Bloomberg dẫn lời của nguồn tin thân cận cho hay. Các nhân viên tại Merrill Lynch của Bank of America Corp. cũng xem xét danh mục đầu tư của khách hàng một cách kỹ càng để đánh giá mức độ tiếp xúc của họ với những REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) không giao dịch trên sàn, các nguồn tin khác cho hay.

Sau nhiều năm thu hút được những nhà đầu tư muốn kiếm lợi từ việc lãi suất chạm đáy, BREIT đang chịu áp lực mới. Quỹ này vừa phải thiết lập giới hạn về số tiền mà các nhà đầu tư có thể rút ra, có nghĩa là nếu có quá nhiều người rút tiền về, BREIT có thể phải hạn chế rút hoặc tăng giới hạn rút tiền.

Dòng tiền đổ vào BREIT gảm mạnh

BREIT được xây dựng để chống chọi trong những thời kỳ thị trường tài chính gặp nhiều thách thức. Danh mục của quỹ tập trung nhiều vào phân khúc nhà cho thuê và kho hàng ở Vùng vành đai Mặt trời của Mỹ, Nadeem Meghji, người đứng đầu Blackstone Real Estate Americas, cho biết.

BREIT phân bổ khoảng 20% nguồn vốn vào phân khúc nhà kho và trung tâm logistics với đánh cược rằng xu hướng gia tăng thương mại điện tử sẽ kích thích nhu cầu thuê. Một phần lớn nguồn vốn được phân bổ vào bất động sản nhà ở, hiện chiếm khoảng một nửa danh mục đầu tư của quỹ. Ban giám đốc của quỹ tin rằng tình trạng thiếu nhà ở sẽ tạo ra động lực để các công ty bất động sản liên tục thiết lập lại giá cho thuê.

Ngoài ra, BREIT đã tích luỹ 21 tỷ USD hợp đồng hoán đổi lãi suất trong năm nay để phòng ngừa rủi ro từ việc lãi suất tăng. Các hợp đồng này đã tăng 4.4 tỷ USD, đẩy tổng giá trị danh mục của BREIT lên cao.

Theo các nguồn cận tin, Chủ tịch Jon Gray của Blackstone đã đầu tư 100 triệu USD tiền riêng của mình vào BREIT kể từ tháng 07/2022. Giám đốc điều hành của Blackstone Steve Schwarzman cũng đầu tư số tiền tương tự. Nhân viên của Blackstone có khoảng 1.1 tỷ USD tiền riêng trong BREIT.

Tuy nhiên, dòng tiền đổ vào BREIT đã giảm mạnh trong quý 3/2022. Cụ thể, quỹ này ghi nhận dòng vốn đổ vào đạt 1.2 tỷ USD, giảm từ mức gần 7.7 tỷ USD của cùng kỳ năm ngoái. Vốn mới được rót vào quỹ này ít hơn 50%. Trong khi đó, dòng tiền rút ra tăng khoảng 15 lần, mà phần lớn là bởi những nhà đầu tư ở châu Á đang tìm cách giữ tiền mặt trong môi trường tài chính đầy biến động hiện nay.

BREIT quy định nhà đầu tư có thể rút tiền mặt tương đương 2% giá trị tài sản ròng của quỹ mỗi tháng hoặc 5% mỗi quý. Tháng 06/2022, thời điểm gần nhất mà quỹ này công bố số liệu, BREIT nhận được yêu cầu rút số tiền tương đương 1.96% tài sản của quỹ. Nếu BREIT hạn chế khả năng rút tiền của các nhà đầu tư, nó sẽ tạo ra các hiệu ứng gợn sóng trong thế giới bất động sản bởi quy mô và tầm trọng quan của BREIT là rất lớn và nó có mối ràng buộc với các thị trường tài chính.

Vai trò của BREIT tại Blackstone

Việc BREIT ra mắt vào năm 2017 là một cơn địa chấn đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản không giao dịch trên sàn.

Lâu nay, đó vẫn là một điểm đen của ngành tài chính với những tai tiếng như phí cao, lợi nhuận thấp. Thậm chí, giới REIT bấy giờ còn bị chao đảo bởi vụ bê bối kế toán của một nhà đầu tư. Tuy nhiên, vẫn có những người đầu tư vào REIT bởi họ có thể sở hữu một phần cổ phần trong một loạt bất động sản và thu cổ tức, hưởng lợi từ đà tăng giá của bất động sản mà không bị ảnh hưởng bởi biến động trên thị trường chứng khoán.

BREIT khi đó thậm chí nổi bật hơn cả. Quỹ cho phép các nhà đầu tư cá nhân tham gia với số tiền ít nhất là 2,500 USD và có thể ở lại đầu tư bao lâu tuỳ thích nhưng bị hạn chế rút tiền theo tháng. Khi ai đó đầu tư tiền vào BREIT, trung bình họ bỏ ra hơn 150,000 USD, theo một nguồn cận tin. Quy định này trái ngược hoàn toàn với hầu hết quỹ thôn tính, tức là những quỹ lấy tiền từ quỹ hưu trí và các nhà đầu tư và yêu cầu cam kết đầu tư trong nhiều năm.

BREIT có chi phí thấp hơn REIT chưa niêm yết vào thời điểm đó, song lại cao hơn các quỹ tương hỗ thông thường. BREIT mang lại cho Blackstone vị thế dẫn đầu trên thị trường nhà đầu tư cá nhân với tài sản hàng nghìn tỷ USD chưa được khai thác. Đó cũng là mảng chính giúp Blackstone trở thành một thương hiệu lớn dành cho khách hàng cá nhân.

Trong những năm sau đó, các công ty cổ phần tư nhân cũng có động thái tương tự nhằm khai thác “núi” tiền mặt của nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh thị trường huy động vốn từ quỹ hưu trí và nhà đầu tư lớn ngày càng đông đúc. Starwood Capital Group, KKR & Co. và các công ty khác đều thành lập các quỹ tương tự BREIT.