MỚI

Thiệp giáng sinh độc lạ

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

PDR: Bất ngờ lãi lớn nhờ 'chiêu' lạ

Lợi nhuận quý II của Phát Đạt bùng nổ nhờ thương vụ chuyển nhượng Ngô Mây, thậm chí cao hơn cả tổng doanh thu, biến doanh nghiệp này thành tâm điểm chú ý trên thị trường. Song câu hỏi lớn đặt ra là: đây có phải tín hiệu cho sự hồi phục mạnh mẽ hay chỉ là phép cộng kế toán tạm thời giữa lúc dòng tiền vẫn phụ thuộc vào một vài giao dịch đặc thù?

Thương vụ Ngô Mây: Lợi nhuận “đẹp” và những câu hỏi gai góc

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) vừa công bố báo cáo quý II/2025 với lợi nhuận sau thuế gần 65 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ. Con số này thoạt nhìn tích cực, nhưng khi soi kỹ, điều khiến thị trường bất ngờ không phải là mức tăng trưởng, mà là sự “ngược dòng” kỳ lạ: lợi nhuận cao gấp hơn ba lần doanh thu thuần, vốn chỉ đạt 19,9 tỷ đồng.

Trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp riêng quý này lên tới 40 tỷ đồng, lợi nhuận rõ ràng không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà nằm chủ yếu ở khoản doanh thu tài chính hơn 226 tỷ đồng, phần lớn đến từ việc thanh lý một khoản đầu tư. Và tâm điểm chính là thương vụ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Công ty CP Đầu tư BĐS Ngô Mây – đơn vị sở hữu dự án số 1 Ngô Mây (Gia Lai) – cho Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 với giá 435 tỷ đồng.

Theo thuyết minh, PDR ước tính lãi hơn 140 tỷ đồng từ thương vụ này, đóng góp trực tiếp vào lợi nhuận quý II. Tuy nhiên, chỉ 160 tỷ đồng đã về tài khoản, trong khi 63% giá trị hợp đồng (275 tỷ đồng) vẫn “nằm trên giấy” dưới dạng công nợ phải thu. Điều này càng gây chú ý khi Quy Nhơn 68 chỉ vừa được thành lập đúng ngày ký hợp đồng (25/6/2025), vốn điều lệ 500 tỷ đồng và không có lịch sử tài chính đáng kể.

Chuỗi diễn biến cũng diễn ra với tốc độ “thần tốc”: 5 ngày trước thương vụ, HĐQT PDR ra nghị quyết bán dự án; đúng ngày 25/6, Quy Nhơn 68 ra đời và lập tức ký hợp đồng; hai ngày sau, ĐHĐCĐ PDR họp và thông qua loại dự án Ngô Mây khỏi phương án sử dụng vốn. Một trình tự nhanh đến khó tin, hiếm thấy trong hoạt động kinh doanh thông thường.

“Bán buôn” dự án – giải pháp quen thuộc, nhưng bao lâu nữa?

Thực tế, việc dựa vào chuyển nhượng tài sản để tạo lợi nhuận không phải chuyện mới ở Phát Đạt. Trong nhiều quý gần đây, doanh thu bán hàng chỉ vài tỷ đồng, trong khi doanh thu tài chính đều đặn đạt hàng trăm tỷ.

Năm 2021, PDR thu lãi lớn nhờ bán phân khu dự án Nhơn Hội New City. Quý III/2022, lợi nhuận đột biến 710 tỷ đồng đến từ bán dự án Astral City tại Bình Dương. Quý II/2024, công ty chỉ đạt 8,3 tỷ đồng doanh thu thuần, nhưng báo lãi nhờ hơn 200 tỷ đồng từ chuyển nhượng cổ phần BĐS BIDICI – thương vụ diễn ra sát thời điểm chốt báo cáo tài chính. Rõ ràng, “bán buôn” đã trở thành phao cứu sinh để duy trì lợi nhuận trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Nhưng đằng sau các con số đẹp là bức tranh dòng tiền đáng lo ngại. 6 tháng đầu 2025, dòng tiền kinh doanh âm tới 1.330 tỷ đồng; để bù đắp, công ty phải vay mới hơn 1.196 tỷ, gần gấp đôi cùng kỳ. Tiền mặt trên bảng cân đối giảm mạnh, từ 343,6 tỷ đầu năm còn 25,2 tỷ đồng cuối quý II.

Song song, PDR liên tục tái cấu trúc nguồn vốn: hoán đổi khoản vay 30 triệu USD thành cổ phiếu, phát hành 72,5 triệu cổ phiếu trả cổ tức để nâng vốn điều lệ gần 9.800 tỷ đồng, đồng thời kéo dài kỳ hạn nợ bằng cách giảm vay ngắn hạn, tăng vay dài hạn.

Tổng thể cho thấy một thực tế rõ ràng: Phát Đạt đang thể hiện sự linh hoạt trong tài chính – sẵn sàng bán dự án để giữ lợi nhuận và cơ cấu nợ trong bối cảnh áp lực dòng tiền đè nặng. Tuy nhiên, câu hỏi lớn đặt ra cho nhà đầu tư: mô hình lợi nhuận này có thực sự bền vững khi phụ thuộc vào những thương vụ đặc thù, thậm chí gắn với các đối tác mới thành lập, năng lực tài chính chưa kiểm chứng?

Với một thương hiệu từng nổi bật trong phát triển dự án, việc phải dựa vào “bán buôn” thay vì khai thác sản phẩm cốt lõi chắc chắn sẽ còn gây nhiều tranh luận trong thời gian tới.