Nhìn lại thị trường bất động sản 2022 và dự báo năm 2023

Năm 2022 được xem là giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản khi phản ánh hàng loạt những khó khăn của ngành kinh tế này, với những “điểm trũng” do tác động của Covid-19. Nhiều chuyên gia trong nước và quốc tế cũng đưa ra những dự báo cho thị trường BĐS năm 2023.

Chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công cho rằng, 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành, cũng như lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Nhận định về nguyên nhân của những khó khăn trên, ông Công cho rằng gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp.

Trong đó, về khách quan, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết hạn mức. Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Thêm vào đó, chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn.

Còn về chủ quan, Chủ tịch VCCI cho rằng có hai vấn đề. Đầu tiên là vấn đề vốn, thứ hai là vấn đề sản phẩm.

Về vấn đề vốn, trước hết các doanh nghiệp cần xem lại mình "đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?". Đồng thời, cho rằng qua những "sóng gió" vừa qua chính là lúc để doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững hơn. Trong đó, trọng tâm chính là bền vững từ sử dụng và huy động vốn hợp lý.

Về sản phẩm, các doanh nghiệp cần xem lại vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, có một vấn đề nữa mà thị trường chưa thể chủ động giải quyết trong năm 2022 đó chính là tâm lý tiêu cực của thị trường. Rất nhiều người, đặc biệt là nhiều nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, mất niềm tin vào các chủ đầu tư lớn khi một số DN bị công an điều tra. Một số doanh nghiệp dù niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng tình hình tài chính bất ổn hoặc thiếu minh bạch, nhiều dự án không đảm bảo pháp lý đẩy rủi ro cho nhà đầu tư.

Việc phát hành trái phiếu tràn lan, thiếu kiểm soát trong giai đoạn 2019-2022 là từ nay đến giai đoạn 2023-2024 doanh nghiệp có khả năng thiếu thanh khoản khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu. Với những sự kiện liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp như của Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát cũng tạo ra hiệu ứng tâm lý tiêu cực cho nhà đầu tư cá nhân. Đây có thể là lý do khiến thị trường bất động sản sẽ khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn nếu không có những chính sách "giải cứu" trái phiếu bất động sản phù hợp.

Thậm chí, việc cân nhắc "cứu hay không cứu?" thị trường bất động sản cũng cho thấy hiệu ứng tâm lý tác động lớn đến thị trường. Nhiều ý kiến trái chiều đưa ra nhưng phần nghiêng về phía phải giải cứu cả bất động sản và cả thị trường trái phiếu để ngăn hiệu ứng tuyết lở lây lan đến hệ thống ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh doanh khác. Tuy vậy nhìn thẳng vào thực tế thì khi đặt vấn đề giải cứu bất động sản cũng cho chúng ta cũng thấy được những điểm bất cập trong quá trình vận động của thị trường.

Đầu tiên là giá bất động sản tăng cao ngay cả trong hai năm bị tác động nặng nề bới đại dịch. Giá nhà ở vượt quá nhiều so với thu nhập bình quân đầu người, đi cùng với nó là thiếu loại hình nhà ở vừa túi tiền đáp ứng cho đại đa số dân chúng và người mua nhà lần đầu với mục đích ở thực.

Tiếp đó là nguồn cung "phập phù", không ổn định (lúc thiếu lúc thừa) do những quy trình thủ tục và cả vấn đề về quản lý điều hành. Thị trường luôn bị dẫn dắt bởi việc đầu tư, đầu cơ khi giao dịch thứ cấp, mua bán lại đóng băng cũng đẩy thị trường vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản trầm trọng.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Nguyên nhân chính là do thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều. Thị trường đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Trong khi đó, ông Neil MacGregor Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi đau đầu lớn với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên.

Chuyên gia này cho rằng, cho đến khi những vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường sẽ chứng kiến một số hệ quả chính như quá trình xây dựng bị gián đoạn cho thiếu vốn xây dựng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Vấn đề này sẽ kéo dài sẽ cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới cho thị trường, đặc biệt là sản phẩm giá trung bình thấp, phù hợp với nhu cầu thực.

Bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều vấn đề tồn đọng, tích tụ lâu dài, cần phải tập trung xử lý, tháo gỡ. Thời gian qua, Chính phủ đã tập trung chỉ đạo, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đẩy mạnh chính sách phát triển nhà ở xã hội. Đơn cử như việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trước khó khăn của thị trường địa ốc, giữa tháng 11, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được thành lập. Tổ công tác Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng, làm việc trực tiếp với các địa phương để tìm hiểu các nguyên nhân gây ra "điểm nghẽn", chủ yếu nằm ở thủ phục pháp lý".

Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với các chỉ đạo cụ thể tới các bộ ngành liên quan, các địa phương. Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội.

Tín hiệu tích cực đáng chú ý khác đó là việc giãn thời gian đáo hạn trái phiếu cũng như cho phép chuyển đổi trái phiếu sang tài sản. Đây là điểm nghẽn rất lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Một thông tin khác từ phía Hiệp hội ngân hàng cho biết, có 19 ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất cho vay. Để thực hiện được điều này, các ngân hàng đồng thuận áp dụng mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%/năm, ở tất cả các kỳ hạn.

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đồng tình với các đại biểu và dành nhiều thời gian phân tích tình hình, nguyên nhân và định hướng lớn trong xử lý những vấn đề tồn tại, bất cập cần tiếp tục giải quyết liên quan tới thị trường bất động sản và các lĩnh vực khác.

"Về thị trường bất động sản, phải cơ cấu lại các phân khúc, giá, sản phẩm; hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp… Nhà nước có chính sách nhưng các doanh nghiệp cũng phải thay đổi, không thể neo giá cao mãi. Chỉ làm phân khúc cho người giàu thì người nghèo, thu nhập thấp không thể tiếp cận được", Thủ tướng nhấn mạnh.

Thời kỳ vốn rẻ cho DN đã qua điNhìn nhân lại vấn đề của doanh nghiệp, Chủ tịch VCCI Nguyễn Tiến Công cho rằng, doanh nghiệp phải hiểu bản chất thị trường có tầm nhìn phát triển bền vững hơn, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới.Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết… Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Các doanh nghiệp cũng cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp.

Bất động sản sẽ phục hồi từ quý II/2023Tại diễn đàn "Dự báo thị trường bất động sản 2023" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) tổ chức, giới chuyên gia cho rằng, bất động sản còn nhiều triển vọng tăng trưởng. Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn.

Ông Hoàng Quang Phòng , Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đưa ra góc nhìn đầy tích cực về bức tranh bất động sản năm tới. Theo ông Phòng, động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, cam kết của ngân hàng về hạ lãi suất… sẽ góp phần "phá băng" thị trường bất động sản, giúp bất động sản thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn trong thời gian tới.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra phân tích cụ thể về diễn biến bất động sản 2023. Cụ thể, trong quý I/2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.

Cũng trong khuôn khổ của toạ đàm, PGS.TS. Trần Đình Thiên , chuyên gia Kinh tế, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh: "Chúng ta vẫn còn khó khăn nhưng triển vọng là có".

Cơ sở mà ông Thiên đưa ra nhận định này đó là nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định và giữ ngôi vị cao trong khối ASEAN. Với bệ đỡ này, bất động sản sẽ có diễn biến theo chiều hướng tích cực và sang năm 2023, có nhiều phân khúc sẽ sáng lên.

Tuy nhiên, ông Thiên cũng nhấn mạnh: "Thị trường bất động sản cần phải điều chỉnh, đó là trò chơi đầu cơ đừng say mê quá. Vị chuyên gia này nhấn mạnh, đầu cơ không xấu nhưng nếu quá đà thì sẽ tác động tiêu cực đến thị trường địa ốc. Một nền kinh tế cần phải chuyển đổi từ đầu cơ sang đầu tư. Đồng thời, thị trường cũng phải tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Khi đó, bất động sản mới có tương lai, có độ vững chắc dài hạn tốt hơn".

Chuyên gia nước ngoài dự đoán thị trường nhà ở trong năm 2023

Tạp chí Forbes cũng ghi nhận cái nhìn bước đầu về thị trường năm 2023 của các chuyên gia bất động sản.

Bà Danielle Hale, kinh tế trưởng của Realtor.com:

Sau vài năm thị trường nhà ở thuộc về người bán, năm 2023 thị trường sẽ thuộc về người mua. Nhưng nhà rao bán sẽ vẫn có giá cao, dự kiến mức giá trung bình năm 2023 ​​sẽ tăng thêm 5,4%.

Điều này cho thấy chủ nhà có khả năng sẽ từ bỏ việc bán nhà với số tiền ít hơn dự kiến.

Tuy nhiên về tổng thể, chúng tôi dự đoán doanh số bán nhà sẽ thấp hơn đáng kể, giảm 14,1% so với năm 2022 do cả người mua và người bán đều rút lui khỏi thị trường nhà đất và nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi.

Ông Nick Bailey, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của RE/MAX, LLC:

Một điều tôi có thể chắc chắn về thị trường nhà đất vào năm 2023 là bất kể điều kiện kinh tế vĩ mô như thế nào, người Mỹ sẽ tiếp tục mua và bán hàng triệu căn nhà.

Thị trường sẽ chạm đáy hay chúng ta đã chạm đỉnh? Đó là một cuộc tranh luận quan trọng. Nhưng sự thật là mọi người đang kết hôn, ly hôn, chuyển đến chăm sóc các thành viên lớn tuổi trong gia đình, chuyển chỗ ở để tìm cơ hội nghề nghiệp... mỗi ngày.

Và đối với những người này, điều quan trọng không phải là lãi suất mà quan trọng hơn là tình hình tài chính hiện tại của họ.

Theo một cuộc khảo sát gần đây do RE/MAX hợp tác với SWNS Media Group thực hiện, 84% người thuộc thế hệ gen Z, 79% người gen Y và 61% người trả lời khảo sát từ 77 tuổi trở lên dự định mua nhà hoặc căn hộ trong vài năm tới.

Ông Jacob Channel, chuyên gia kinh tế cấp cao của LendingTree:

Thị trường nhà ở sẽ vẫn khó khăn đối với nhiều người muốn mua. Mặc dù lãi suất thế chấp có thể ổn định, giá cả có thể giảm và người mua có thể thương lượng với người bán nhiều hơn vào năm 2023.

Nhưng điều đó không có nghĩa việc mua nhà đột nhiên trở thành một cuộc dạo chơi trong công viên.

Người đi vay không nên kỳ vọng lãi suất sẽ giảm xuống gần mức thấp kỷ lục vào năm 2021, hoặc thậm chí xuống mức thấp nhất vào đầu năm 2022.

Ông Lawrence Yun, kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới địa ốc quốc gia:

Hiện có 4,78 triệu căn nhà sẽ được bán, giá sẽ vẫn ổn định và thành phố Atlanta, bang Georgia sẽ là thị trường bất động sản hàng đầu tại Mỹ để theo dõi vào năm 2023.

Giá nhà trung bình năm 2023 sẽ đạt 385.800 USD - chỉ tăng 0,3% so với năm 2022 (384.500 USD).

Ông Taylor Marr, phó kinh tế trưởng của Redfin:

Lạm phát chậm lại và hy vọng FED nới lỏng các đợt tăng lãi suất trong năm mới có thể sẽ khiến lãi suất thế chấp giảm hơn nữa và do đó cải thiện nhu cầu mua nhà.

Nhưng đừng gọi đó là sự phục hồi, nhu cầu vẫn còn giảm so với mức đỉnh của nó.