Nhiều doanh nghiệp địa ốc khất nợ trái phiếu

Ít nhất 10 doanh nghiệp bất động sản đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu trong nửa tháng qua với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán".

Chuyên trang về trái phiếu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) từ đầu năm đến nay liên tiếp công bố thông tin bất thường của các tổ chức phát hành chậm trả nợ gốc, lãi. Doanh nghiệp bất động sản chiếm phần lớn trong số này.

Công ty Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam là trường hợp mới nhất khi thông báo chậm thanh toán lãi hai kỳ liên tiếp (hơn 3 tỷ đồng) vào chiều hôm qua do chưa thu xếp kịp nguồn tiền.

Công ty Đầu tư An Khải Hưng đáo hạn lô trái phiếu 180 tỷ đồng vào giữa tháng trước nhưng chỉ trả đủ lãi, trong khi nợ gốc còn 178 tỷ đồng với lý do tương tự.

Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cuối tháng 2 thông báo chậm thanh toán nợ gốc 1.000 tỷ đồng và tiền lãi 53 tỷ đồng cho lô trái phiếu được phát hành giữa tháng 10/2021. Bất động sản Gia Phú, công ty con của Novaland, cũng khất tiền lãi trái phiếu hơn 3 tỷ đồng. SeaSide Homes, một doanh nghiệp liên quan đến dự án của Novaland ở Phan Thiết, cùng thời gian này thông báo chậm thanh toán lãi trái phiếu hơn 51 tỷ đồng.

Trong thư gửi chủ nợ, Chủ tịch HĐQT Novaland Bùi Thành Nhơn nói rằng đã áp dụng mọi biện pháp có thể để giữ uy tín với khách hàng, trái chủ, các bên cho vay, nhà thầu và nhà cung cấp. Tuy nhiên, công ty vẫn không thể thực hiện việc thanh toán theo kế hoạch do tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước và tài khoản tiền mặt của các dự án đang bị tạm khóa tại ngân hàng.

"Trong bối cảnh bất khả kháng/thay đổi hoàn cảnh ngoài tầm kiểm soát, chúng tôi rất mong tiếp tục nhận được sự hỗ trợ và đồng hành của tất cả quý vị", ông Nhơn viết.

Theo FiinRatings, một công ty xếp hạng tín nhiệm nội địa, điểm chung của những doanh nghiệp bất động sản vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu là sử dụng đòn bẩy tương đối cao, có kết quả kinh doanh giảm mạnh, mất cân đối kỳ hạn nợ và nguồn tiền trả nợ trong ngắn hạn mặc dù lợi nhuận vẫn tốt.

Trong thông báo gửi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, phương án được hầu hết doanh nghiệp bất động đưa ra là đàm phán với trái chủ để giãn thời hạn trả nợ. Đơn cử như Fuju Nutri Food, công ty huy động trái phiếu hơn 1.000 tỷ đồng nửa năm trước, cho hay sẽ dời ngày trả nợ chậm một tuần so với kế hoạch. Công ty Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam chọn giải pháp thay đổi từ trả lãi hàng tháng sang hàng quý.

Công ty Ladiva Invest chia lô trái phiếu đã đáo hạn thành ba lần trả, mỗi lần khoảng 10-30 tỷ đồng. Lần trả nợ cuối cùng (nếu đúng như cam kết của doanh nghiệp này) sẽ trễ khoảng bốn tháng so với ngày đáo hạn.

Đối với Novaland, lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay vừa đề xuất trái chủ giãn thời hạn thanh toán nợ gốc, vừa hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm bất động sản do công ty phát triển hoặc nhận một phần vốn góp để đổi lấy việc hủy bỏ trái phiếu. Người đứng đầu Novaland gọi đây là "những giải pháp phù hợp để đảm bảo hài hòa lợi ích cho các trái chủ".

Ông Lê Hồng Khang - Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm Fiin Ratings - đánh giá việc thuyết phục trái chủ đồng ý với đề xuất hoãn, giãn hoặc những phương án khác sẽ là nhiệm vụ khó khăn hơn cho các công ty bất động sản khi áp lực trả nợ trái phiếu đạt đỉnh trong hai quý tới. Ông Khang ước tính trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm nay sẽ khoảng 205.000 tỷ đồng, năm sau là 223.150 tỷ đồng và trong đó nhóm bất động sản luôn chiếm khoảng phân nửa.

"Áp lực nợ đến hạn lớn trong bối cảnh doanh thu và chất lượng lợi nhuận suy giảm sẽ khiến cho số lượng doanh nghiệp bất động sản mất khả năng thanh toán gia tăng", ông Khang nói.

Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect công bố cách đây một tuần nhận định tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ, điều này cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011.

Khó khăn trong quá trình đàm phán giãn nợ trái phiếu không chỉ đến từ dòng tiền, mà còn bắt nguồn từ tâm lý chuộng tiền mặt và niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường chưa thể khôi phục sau các vụ bắt giữ liên quan đến vi phạm trong phát hành và sử dụng vốn không đúng mục đích của một số nhà phát triển bất động sản lớn. Chuyên gia VNDirect chỉ ra rằng điều này đang thể hiện qua việc nhiều trái chủ đã vội vàng bán trái phiếu để thu lại tiền mặt với mức chiết khấu 14-17% so với giá mua.

Tại hội nghị tháo gỡ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản giữa tháng 2, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty GP Invest - nhìn nhận một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong phát hành trái phiếu để ôm dự án nên gây biến động cho thị trường tài chính, ảnh hưởng tới niềm tin thị trường bất động sản.

Bên cạnh cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản thì ông Hiệp kiến nghị nên cho Công ty Mua bán nợ Việt Nam (DATC) hoặc Công ty Quản lý tài sản (VAMC) - hai doanh nghiệp vốn nhà nước - tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu làm đòn bẩy tài chính để có thể xử lý triệt để, giúp làm hạ nhiệt căng thẳng thị trường.

Phương Đông