Nguồn cung nhà ở sẽ thiếu hụt, tín dụng cho cho KCN còn mờ nhạt

Theo TS Lê Minh Nghĩa, chính sách tín dụng cho khu công nghiệp còn mờ nhạt. Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng thể chế, chính sách về khu công nghiệp hiện chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và cũng chưa thực sự đầy đủ. Đây là những ý kiến đáng chú ý của các chuyên gia trong tuần qua.

'Trong 5 - 7 năm tới, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ thiếu hụt'

Điều 127 Luật Đất đai 2024 vừa mới thông qua quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, có một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại do điểm b khoản 1 Điều 127 quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và khoản 6 Điều 127 quy định người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Ngoài ra, mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân "mua gom, thâu tóm" đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng "địa tô chênh lệch".

Tuy nhiên, ông Châu đánh giá điều này cũng có mặt hạn chế do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới đây thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất.

TS Võ Trí Thành nêu những điểm tích cực giúp bất động sản phục hồi rõ nét

Trả lời câu hỏi: “Bất động sản bao giờ phục hồi một cách rõ nét?”, TS Võ Trí Thành cho biết, các chuyên gia hiện nay có 2 quan điểm.

Một quan điểm lạc quan là bất động sản sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm nay. Một quan điểm ít tích cực hơn cho rằng bất động sản có thể phục hồi bắt đầu từ 2025.

“Tuy nhiên, cái quan trọng hơn là mọi người hãy nhìn lý giải của họ vì sao như vậy và hãy quan sát trên thực tế, xem chuyển động như thế nào?”, TS Võ Trí Thành nói.

Theo TS Võ Trí Thành, chúng ta đang sửa Luật Đất đai, tháng này sẽ thông qua, đây là tin tốt lành. Tin tốt khá là hạ tầng của chúng ta tốt và sẽ đẩy mạnh, làm quyết liệt trong năm 2024. Trong năm 2023, Thủ tướng đã lập 5 tổ công tác cho giải ngân đầu tư công và đầu tư công trong năm đã đạt được những kết quả tốt.

Bên cạnh đó, nguồn vốn, lãi suất tương đối thấp và có thể nhà nước - nếu không có cú sốc quá mạnh - thì ít nhất vẫn cố gắng giữ lãi suất thấp như hiện nay. Và nếu điều kiện cho phép, nhà nước có thể giảm lãi suất, đặc biệt là lãi suất cho vay.

Ngoài ra, đầu tư FDI cũng rất quan tâm đến bất động sản. Biểu hiện rõ nét là hoạt động mua bán - sáp nhập rất nhiều. FDI vào Việt Nam năm 2023 có tới 25-30% là bất động sản. Các nhà đầu tư của Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc đều quan tâm đến bất động sản Việt Nam.

Chủ tịch VFCA: 'Chính sách tín dụng cho khu công nghiệp còn mờ nhạt'

TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính (VFCA), nhấn mạnh các chính sách tài chính áp dụng cho khu công nghiệp hiện nay chủ yếu mới chỉ bao gồm chính sách thuế, chính sách đất đai, chính sách ưu đãi đầu tư và các chính sách hỗ trợ khác của địa phương, còn vai trò của chính sách tín dụng còn tương đối mờ nhạt.

Bên cạnh đó, Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế đã bổ sung rất rõ các quy định đối với loại hình khu công nghiệp sinh thái. Tại báo cáo tổng kết 30 năm phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã được Chính phủ đồng ý, đến năm 2030 sẽ có 40 - 50% địa phương có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái và 8% - 10% địa phương có định hướng xây dựng khu công nghiệp sinh thái mới. Chuyển đổi theo hướng kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn trong các khu công nghiệp sẽ là yếu tố then chốt để góp phần đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 như Thủ tướng Chính phủ đã cam kết tại COP26.

Tuy nhiên, trong thực tế, tính đến tháng 12/2022, dư nợ cấp tín dụng xanh của hệ thống ngân hàng mới chỉ đạt 500.000 tỷ đồng và hầu như chưa có chính sách tín dụng nhằm thúc đẩy tiếp cận vốn cho các khu công nghiệp sinh thái. Nếu không có nguồn vốn đầu tư kịp thời thì rất khó để mô hình khu công nghiệp sinh thái phát triển được trong thực tế và điều này có thể khiến cho Việt Nam bỏ lỡ làn sóng đầu tư xanh ngày càng trở thành xu hướng trọng tâm của các nhà đầu tư quốc tế.

"Ngoài tài chính cho phát triển hạ tầng và đầu tư sản xuất kinh doanh, thì việc cung cấp các sản phẩm tài chính phù hợp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống cho công nhân trong các khu công nghiệp cũng rất quan trọng. Tuy nhiên, có thể thấy đây vẫn là mảng thị trường hầu như bị bỏ ngỏ", Chủ tịch VFCA nói.

Phát triển khu công nghiệp Việt Nam: 7 nút thắt cần tháo gỡ

Theo ông Cấn Văn Lực, thể chế, chính sách về khu công nghiệp hiện chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và cũng chưa thực sự đầy đủ. Đơn cử, một số vấn đề của Nghị định 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 chỉ mới dừng ở mức nghị định; chưa đảm bảo nguyên tắc tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp (nếu tăng giá sử dụng hạ tầng trên 10% thì phải giải trình với Ban quản lý khu công nghiệp và Ban quản lý khu công nghiệp có quyền thẩm định).

Bên cạnh đó là khó khăn trong kết nối hạ tầng kỹ thuật giữa các giai đoạn phân kỳ nếu giai đoạn sau khác chủ đầu tư; chưa phân nhiệm rõ ai lo hạ tầng kỹ thuật, ai lo hạ tầng xã hội?

Về khu công nghiệp sinh thái, ông Lực cho biết đến nay cũng chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, quyền lợi và trách nhiệm về việc chuyển đổi sang khu công nghiệp sinh thái; quy định pháp lý về việc sử dụng nước tái chế, sử dụng năng lượng mặt trời, năng lượng tái tạo… chưa rõ ràng, gây khó khăn trong thực hiện dự án. Việc xây dựng nhà ở công nhân còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng.

Vấn đề thứ hai ông Lực chỉ ra là chất lượng quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn thấp, chưa được quan tâm đúng mức như: thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn; đang được quy hoạch khá dàn trải theo địa giới hành chính, chưa bám sát thực tiễn, thế mạnh của từng địa phương; thời gian phê duyệt quy hoạch kéo dài, phức tạp.

Ông viện dẫn các vấn đề về lao động, an sinh xã hội tạo áp lực đáng kể đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đời sống của người dân quanh khu công nghiệp. Cùng với đó là việc phát triển khu công nghiệp sinh thái còn hạn chế, hầu hết các khu công nghiệp hiện nay phát triển theo mô hình tập trung công nghiệp đơn thuần (ngoại trừ một số khu công nghiệp ở Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu...).

'Kết quả kinh doanh quý IV/2023 tươi sáng sẽ giữ nhịp tăng cho VN-Index'

VN-Index tuần qua giao dịch khá ấn tượng trong bối cảnh các doanh nghiệp niêm yết bắt đầu công bố kết quả kinh doanh quý IV/2023 và kỳ họp Quốc hội bất thường mang đến những thông tin hỗ trợ tích cực.

Kết tuần, VN-Index chốt tại 1,181.5 điểm, tăng 2,2% so với tuần trước; trong khi chỉ số HNX-Index giảm nhẹ 0,4% xuống 229,48 điểm và UPCoM-Index tăng 0,6% để đóng cửa tại 87,46 điểm.

Trong tuần, nhóm cổ phiếu ngân hàng quốc doanh là BID (tăng 8,4%), VCB (tăng 4,4%) và hai ông lớn ngành bất động sản VHM (tăng 4,2%) và ngành bán lẻ MWG (tăng 9,9%) là nhân tố chính dẫn dắt đà hồi phục.

Tuần qua, giá trị giao dịch trên 3 sàn giảm mạnh 28,7% so với tuần trước, chỉ đạt 15.868 tỷ đồng/phiên. Đáng chú ý, khối ngoại quay trở lại mua ròng với giá trị mua ròng đạt 454 tỷ đồng trên cả 3 sàn.

Theo nhận định của ông Đinh Quang Hinh, Trưởng Bộ phận vĩ mô và chiến lược thị trường, Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT, bên cạnh nhóm ngân hàng thì dòng tiền đã có sự lan tỏa tích cực hơn khi đà tăng đã xuất hiện ở những nhóm cổ phiếu khác như bán lẻ, thép, bất động sản. Đây là điểm sáng tích cực hơn so với tuần giao dịch trước đó. Đồng thời, khối ngoại cũng có động thái mua ròng liên tục trong những phiên gần đây.

"Nhìn tổng thể, đà tăng của thị trường chưa có dấu hiệu đảo chiều. Bên cạnh đó, bức tranh kết quả kinh doanh quý IV/2023 đang dần hé lộ với gam màu tươi sáng sẽ giúp dòng tiền duy trì được sức nóng và luân chuyển giữa các nhóm cổ phiếu nhằm giữ nhịp tăng của thị trường", chuyên gia của VNDIRECT nêu quan điểm.