Kết quả kinh doanh quý 2: Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở đi ngược xu hướng thị trường

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản trong quý 2 cũng như 6 tháng đầu năm 2023, dù đã có nhiều chuyển biến tích cực so với cuối năm trước, nhưng số lượng giao dịch vẫn còn ít và tương đối trầm lắng. Dù vậy, kết quả kinh doanh chung của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán tăng trưởng nhờ vào các ông lớn đầu ngành.

Thị trường vẫn còn “kẹt” trong bài toán cung - cầu

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) kết hợp cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ mô tả thực trạng nguồn cung bất động sản nhà ở trong thời gian qua. Các chủ đầu tư có sẵn “hàng” thì “đóng giỏ” chờ thị trường tích cực hơn, phần lớn chủ đầu tư còn lại vẫn đang luẩn quẩn trong khâu hoàn thiện pháp lý hoặc không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Nguồn cầu không khả quan khi mặt bằng lãi suất vẫn cao, nguồn cung hạn chế. Tỷ lệ giao dịch bất động sản nhà ở trong quý 2/2023 dù tăng 7% so với quý 1 nhưng giảm 32% so với cùng kỳ. Trong 6 tháng đầu năm cũng giảm đến 37% so cùng kỳ.

Kết quả chung tăng trưởng nhờ ông lớn đầu ngành

Bất chấp các số liệu ảm đạm nói trên, doanh thu thuần và lãi ròng của 53 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã công bố BCTC quý 2/2023 lại lần lượt gấp 2.5 lần và tăng gần 86% so với quý 2/2022, với gần 93 ngàn tỷ đồng và 13.5 ngàn tỷ đồng.

Tương tự các quý trước, kết quả kinh doanh của 2 doanh nghiệp “họ Vin” là VIC và VHM chiếm phần lớn kết quả ngành với tổng lãi ròng hơn 11.5 ngàn tỷ đồng. Trong đó, VHM có mức lãi lớn nhất với gần 9.7 ngàn tỷ đồng, gấp 14 lần cùng kỳ.

VHM có được kết quả này là nhờ các đợt mở bán thành công của dự án Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3, với giá trị hợp đồng ký mới (doanh số) và doanh số chưa bàn giao đạt mức cao kỷ lục trong năm 2022 đã tạo tiền đề cho doanh thu, lợi nhuận của Vinhomes trong năm 2023.

Một điểm đáng chú ý là ngoài VHM, quý 2 vừa qua chỉ ghi nhận 11 doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác có lợi nhuận tăng trưởng. Đặc biệt, có đến 6 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận dù doanh thu thuần giảm 2 con số.

Các doanh nghiệp bất động sản nhà ở có lợi nhuận tăng trưởng trong quý 2/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Để có thể ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dù doanh thu giảm mạnh, một số doanh nghiệp đã bù đắp doanh thu thiếu hụt từ bất động sản bằng nguồn thu của hoạt động thanh lý các khoản đầu tư, chuyển nhượng cổ phần.

Cụ thể, DXG và SJS dù doanh thu thuần giảm 54% và 72% nhưng doanh thu tài chính của DXG lại tăng 74%, còn SJS ghi nhận hơn 108 tỷ đồng (cùng kỳ âm hơn 3.3 tỷ đồng). Theo thuyết minh, phần lớn doanh thu tài chính của DXG đến từ thanh lý đầu tư, còn SJS từ chuyển nhượng cổ phần.

Dù lợi nhuận không tăng trưởng, PDR đã khiến cổ đông bất ngờ với khoản doanh thu tài chính gần 532 tỷ đồng trong quý 2, cùng kỳ chỉ xấp xỉ 1 tỷ đồng. Theo thuyết minh, đây phần lớn là lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con với hơn 531 tỷ đồng. Khả năng cao đây là số tiền PDR nhận được từ Danh Khôi Holdings, sau khi Công ty chuyển nhượng 99.86% vốn điều lệ của công ty con CTCP Địa ốc Sài Gòn - KL (Sài Gòn - KL) - chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương cho đối tác này.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản nhà ở có doanh thu tài chính lớn nhất trong quý 2/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Liên quan đến doanh thu tài chính, NDN là một trong những doanh nghiệp đặc biệt nhất ngành khi dù là công ty bất động sản nhưng đã chuyển hoàn toàn hoạt động kinh doanh sang đầu tư chứng khoán vào năm 2022, trong bối cảnh hàng loạt lãnh đạo bị khởi tố.

Trong quý 2/2023, Công ty ghi nhận doanh thu thuần 97 tỷ đồng nhờ doanh thu được phân bổ từ việc chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy B trước đó. Đối với hoạt động chứng khoán, dù có danh mục cổ phiếu gần 400 tỷ đồng, Công ty chỉ “chốt lãi” gần 3 tỷ đồng và lỗ hơn 41 tỷ đồng từ danh mục đầu tư này. Dù vậy, NDN vẫn lãi ròng 61 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 114 tỷ đồng.

Các khoản đầu tư cổ phiếu ngắn hạn của NDN

Nguồn: BCTC quý 2 của NDN

Phần lớn doanh nghiệp trong ngành đều suy giảm lợi nhuận

Ngoại trừ các doanh nghiệp tăng trưởng kể trên, đa phần doanh nghiệp còn lại trong ngành đều ghi nhận lợi nhuận suy giảm. Nguyên nhân chủ yếu do doanh thu thấp hơn cùng kỳ, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng. Tiêu biểu cho trường hợp này là HDG khi doanh thu và lợi nhuận ròng lần lượt giảm 44% và 88%, còn 564 tỷ đồng và 44 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp doanh thu và lợi nhuận ngược chiều nhau. Điển hình là VPI, dù có doanh thu thuần tăng đến 65% nhờ bán sản phẩm thuộc dự án Vlasta - Sầm Sơn, nhưng lãi ròng của doanh nghiệp giảm 44%, còn 122 tỷ đồng.

Sở dĩ có việc này là do chi phí tài chính của Công ty tăng mạnh lên gần 151 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần cùng kỳ. VPI giải thích đây là ảnh hưởng của việc dừng vốn hóa chi phí lãi vay của các dự án đã hoàn thành để ghi nhận doanh thu trong kỳ. Bên cạnh đó là một phần ảnh hưởng từ việc điều chỉnh tăng lãi suất của một số khoản vay ngân hàng so với quý 2/2022.

Các doanh nghiệp bất động sản nhà ở có lợi nhuận suy giảm mạnh nhất trong quý 2/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Dù lợi nhuận suy giảm, các doanh nghiệp kể trên vẫn may mắn hơn 10 doanh nghiệp đã phải báo lỗ trong quý vừa qua.

Đứng đầu danh sách các doanh nghiệp báo lỗ là “ông lớn” NVL, với khoản lỗ ròng 153 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 749 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết, kết quả này là do khó khăn chung của thị trường bất động sản, dẫn đến doanh thu giảm mạnh.

Liên quan đến doanh thu, NVL đạt hơn 1,040 tỷ đồng trong quý 2, giảm hơn 60% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu từ bàn giao bất động sản là hơn 927 tỷ đồng, từ các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village; còn lại 113 tỷ đồng từ cung cấp dịch vụ.

Một doanh nghiệp đáng chú ý khác cũng báo lỗ chính là QCG. Quý 2, QCG không ghi nhận bất kỳ doanh thu nào từ bất động sản. Nguyên nhân được QCG giải thích là do thị trường bất động sản khó khăn, số lượng giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục ở mức thấp. Cộng với việc giá mủ cao su ở mức thấp, doanh thu thuần giảm đến 91%, còn 45 tỷ đồng. Sau khi trừ đi chi phí, Công ty lỗ ròng 11 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản nhà ở báo lỗ trong quý 2/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Dù quý 2 vừa qua khép lại với nhiều kết quả không mấy tích cực, nhưng quý 3/2023, VARS dự báo nguồn cung của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ được cải thiện dần và rõ nét vào cuối giai đoạn này, dự kiến có thể đạt khoản 28,000 sản phẩn trong quý 3 và 30,000 sản phẩm trong quý 4. Ở lực cầu, VARS cho rằng thị trường sẽ dần ổn định, cùng với đó là niềm tin của khách hàng được củng cố.