Hơn 500.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản trên sàn chứng khoán sẽ xoay xở ra sao?

Thị trường bất động sản năm 2026 đang đối mặt với một khúc ngoặt đầy thử thách khi lãi suất cho vay mua nhà có dấu hiệu đảo chiều và tăng nhanh hơn mọi dự báo.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, mức lãi suất ưu đãi vốn duy trì ở ngưỡng 6-8%/năm trước đây đã nhanh chóng vọt lên vùng 9,6-13,5%. Thậm chí, một số ngân hàng tư nhân đã đẩy lãi suất thả nổi lên mức 11-15%. Việc lãi suất nhóm quốc doanh ngang bằng hoặc cao hơn khối tư nhân là một hiện tượng hiếm thấy, phản ánh động thái siết chặt hạn mức tín dụng cho bất động sản để ưu tiên dòng vốn vào sản xuất kinh doanh. Diễn biến này tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại vốn phụ thuộc nặng nề vào đòn bẩy tài chính.

Hơn 500.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản trên sàn chứng khoán sẽ xoay xở ra sao?

Song hành với đà tăng của lãi suất là con số tồn kho kỷ lục của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán. Tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị tồn kho của 103 doanh nghiệp trên ba sàn HoSE, HNX và UPCoM đã chạm mốc gần 508.000 tỷ đồng, tăng tới 30% so với đầu năm. Những "ông lớn" như Novaland và Vinhomes đang dẫn đầu với quy mô tồn kho lần lượt trên 153.000 tỷ và 134.000 tỷ đồng. Mặc dù lượng hàng tồn kho lớn thường được coi là "của để dành" cho một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng trong bối cảnh lãi suất tăng cao, khối tài sản này đang dần biến thành một gánh nặng chi phí tài chính khổng lồ nếu thanh khoản không được cải thiện kịp thời.

Về mặt kỹ thuật tài chính, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn phương án vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho để làm "đẹp" báo cáo kết quả kinh doanh ngắn hạn. Điển hình như trường hợp của Novaland, đơn vị này đã vốn hóa khoảng 25.000 tỷ đồng lãi vay trong 4 năm qua, giúp giảm bớt áp lực ghi nhận lỗ trên sổ sách. Tuy nhiên, chiến thuật này tiềm ẩn rủi ro dài hạn cực lớn. Khi dự án chậm tiêu thụ, phần lãi vay được "neo" lại trong giá trị tồn kho sẽ đẩy giá thành sản phẩm lên cao, làm giảm biên lợi nhuận thực tế và gây áp lực ngược lại lên sức khỏe dòng tiền của doanh nghiệp. Nếu vòng quay vốn không được đảm bảo, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao sẽ buộc phải chiết khấu sâu hoặc giãn tiến độ dự án để duy trì sự sinh tồn.

Đối với các nhà đầu tư chứng khoán, sự phân hóa trong chất lượng hàng tồn kho sẽ là yếu tố quyết định thắng bại trong năm 2026. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa và tập trung vào phân khúc nhu cầu thực sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn trước cơn bão lãi suất. Ngược lại, những đơn vị lệ thuộc vào phân khúc đầu cơ sẽ phải đối mặt với rủi ro định giá cổ phiếu bị sụt giảm mạnh. Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến cấu trúc nợ vay và khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động bán hàng thay vì chỉ nhìn vào con số tổng tài sản đồ sộ trên bảng cân đối kế toán.

Nhìn rộng hơn về phía người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân, kỷ nguyên "mua nhanh - bán nhanh" dựa trên tiền rẻ đã chính thức khép lại. Với chi phí vốn vay dao động từ 12-14%/năm, mọi quyết định đầu tư bất động sản lúc này đều đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về tỷ suất lợi nhuận thực tế và dòng tiền khai thác. Thị trường năm 2026 sẽ là một cuộc thanh lọc gắt gao, nơi chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh và những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn mới có thể trụ vững. Tồn kho nửa triệu tỷ đồng có thể là bệ phóng cho tương lai, nhưng cũng có thể là chiếc "bẫy nợ" nếu các doanh nghiệp không tìm được đầu ra cho sản phẩm trong một môi trường tài chính ngày càng thắt chặt.