Góc nhìn đầu tư 2022: Ngành bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa để bứt phá trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trên đà phục hồi và làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc đang diễn ra.

Vẫn duy trì sự ổn định trong giai đoạn dịch bệnh

Cục Đầu tư nước ngoài, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam năm 2021 đạt 31.15 tỉ USD, tăng 9.2% so với năm 2020.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2021, mặc dù gặp nhiều bất lợi từ diễn biến phức tạp của dịch bệnh COVID-19 song tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam vẫn ghi nhận tăng 9.2%, đạt 31.15 tỉ USD.

Các khu kinh tế, khu công nghiệp vẫn thu hút được 539 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài và 615 dự án đầu tư trong nước với số vốn đăng ký mới 12.8 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2020.

Đến hết năm 2021, cả nước có 564 khu công nghiệp có trong quy hoạch với tổng diện tích 211,700 ha; 398 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích 123,500ha với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 71%.

Dù chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đợt dịch lần 4 song thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại khu vực miền Nam vẫn duy trì được sự ổn định. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 tại TP.HCM vẫn đạt mức cao 99%, Đồng Nai 95%, Bình Dương 91%, Long An 84% và Bà Rịa - Vũng Tàu 80%.

Tương tự tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính bao gồm Hà Nội đạt 91%, Bắc Ninh 99%, Hưng Yên 88%, Hải Dương 86% và Hải Phòng 70%.

Về mặt bằng giá thuê, theo Jones Lang LaSalle, giá thuê đất và thuê nhà xưởng ở các tỉnh thành ghi nhận mức tăng trưởng tích cực từ 5% dưới 10% so với cùng kỳ năm 2020 nhờ việc tái mở cửa trong giai đoạn cuối năm và hoạt động công nghiệp khôi phục trở lại.

Triển vọng tích cực

Dịch Covid-19 đã đóng vai trò là “chất xúc tác” thúc đẩy làn sóng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn của các tập đoàn đa quốc gia nhờ chi phí thuê đất khu công nghiệp còn khá thấp so với mặt bằng chung trong khu vực ASEAN.

Theo giới phân tích, làn sóng di dời sản xuất ra khỏi Trung Quốc được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự bùng nổ cả về quỹ đất cũng như giá cho thuê.

Tuy nhiên, việc đón nhận dòng dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc vào Việt Nam sẽ gặp những khó khăn nhất định khi Trung Quốc vẫn duy trì chính sách “zero covid” và hạn chế đi lại trong bối cảnh dịch bệnh. Điều này sẽ gây cản trở và làm chậm việc tiếp nhận các dự án đầu tư.

Nhiều dự án hạ tầng giao thông được dự kiến sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2030 nhằm tăng tính kết nối cho các khu công nghiệp.

Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, các dự án dự án đường liên cảng Cái Mép - Thị Vải, đường 991B, dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đều đang được đầu tư xây dựng. Điều này sẽ giúp giảm tải cho quốc lộ 51A và cải thiện lưu thông hàng hóa từ các khu công nghiệp đến cụm cảng Cái Mép. Các khu công nghiệp như Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Gò Dầu… sẽ được hưởng lợi.

Giá thuê đất khu công nghiệp của Việt Nam được dự báo sẽ có mức tăng từ 7%-10% trong năm nay nhờ các yếu tố trên.

Cổ phiếu đáng chú ý

KBC - Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP

KBC hiện đang sở hữu hơn 4,713 ha đất KCN và 917 ha đất khu đô thị (KĐT). Trong đó, 4 KCN bao gồm KCN Quế Võ, KCN Quế Võ mở rộng, KCN Tràng Duệ 1 và KCN Tràng Duệ 2 với tổng diện tích 1,013 ha đã được lấp đầy 100%. Chúng đang mang về nguồn thu ổn định từ doanh thu dịch vụ, quản lý hạ tầng, doanh thu cấp nước và xử lý nước thải.

Quá trình lấp đầy các KCN của KBC

Với các dự án đầu tư mới, KBC hiện có hai dự án KCN đáng chú ý là Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tràng Duệ 3. Cả hai dự án này đều có diện tích lớn và nằm ở các tỉnh thành phố trọng điểm về phát triển KCN.

Dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh giai đoạn 1 có tổng diện tích là 300ha và đã đền bù được hơn 61% diện tích đất. Tính đến hiện tại, KCN này đã ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê đất với diện tích hơn 120 ha. Trong đó, OPPO Electronics chiếm tỷ trọng thuê lớn nhất với 62.7 ha, dự kiến sẽ hoàn thành thanh toán tiền cọc và bàn giao đất trong giai đoạn quý 1/2022.

Dự án Tràng Duệ 3 với quy mô 687 ha thuộc Khu Kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, TP.Hải Phòng cũng đang gấp rút đầu tư và đang thu hút được sự quan tâm đâu tư lớn từ LG Display.

Hiện KCN Tràng Duệ 3 vẫn đang trong giai đoạn đầu tư giải phóng mặt bằng, dự kiến đến năm 2023 sẽ bắt đầu cho thuê.

Chúng tôi đánh giá KCN này sẽ nhanh chóng đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong vòng 3-4 năm khi mà khu vực TP.Hải Phòng là mắt xích quan trọng của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng – Quảng Ninh và luôn là điểm đến hấp dẫn dòng vốn FDI.

Với các dự án bất động sản thương mại, khu đô thị (KĐT) Tràng Cát hiện là dự án lớn của KBC. Dự án Tràng Cát do KBC sở hữu 100% vốn đầu tư, có tổng diện tích 584.9 ha và đã đền bù giải phóng mặt bằng 582 ha.

Hiện KBC đã hoàn thành nộp hết tiền sử dụng đất cho KĐT Tràng Cát và chính quyền TP.Hải Phòng đã bàn giao hiện trạng đất trên thực địa cho KBC để làm các thủ tục triển khai, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án để đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

BCM - Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (HOSE: BCM) là một trong những doanh nghiệp có vốn hóa và lợi nhuận lớn trong ngành. Các KCN của BCM tập trung chủ yếu tại tỉnh Bình Dương, điểm nóng trong thu hút đầu tư FDI của cả nước.

Các khu công nghiệp phía Nam tỉnh Bình Dương của BCM có vị trí chiến lược được kết nối với hạ tầng giao thông thuận tiện, kết nối dễ dàng với các cảng biển, sân bay quốc tế và các trung tâm thương dịch vụ thương mại tại TP Hồ Chí Minh.

BCM đang đầu tư và quản lý nhiều khu công nghiệp tại tỉnh Bình Dương và một số tỉnh thành khác với tổng diện tích hơn 15,000 ha.

Cụm khu công nghiệp Mỹ Phước (bao gồm Mỹ Phước 1,2,3, Thới Hòa - Mỹ Phước 4, Bàu Bàng - Mỹ Phước 5) là khu công nghiệp kiểu mẫu với tỷ lệ lấp đầy cao.

Hiện tại BCM đang triển khai xây dựng khu công nghiệp Bình Phước với tổng diện tích 4,600 ha. Giới phân tích kỳ vọng, KCN Becamex - Bình Phước sẽ trở thành cửa ngõ hàng hóa, dịch vụ giao lưu nội địa và quốc tế. Dự án khu công nghiệp Cây Trường đã được chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Đây sẽ là động lực để BCM tăng trưởng trong tương lai.

Thu nhập ổn định từ liên doanh. Dự án VSIP do Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore, một liên doanh giữa Tổng công ty Becamex IDC (nắm 49%) và tập đoàn Sembcorp Industries làm chủ đầu tư.

Tính đến nay, VSIP đã và đang phát triển tổng cộng 10 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 10,000 ha bao gồm đất công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Liên doanh này sẽ tiếp tục mang về khoản thu nhập ổn định trong dài hạn từ 1,000 – 1,200 tỷ đồng cho BCM. Ngoài ra, dự án KCN VSIP 3 với tổng diện tích 1,000 ha cũng sẽ là động lực tăng trưởng trong tương lai của BCM.