Giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản đã qua, thị trường sẽ phục hồi mạnh vào cuối năm 2024?

VnDirect vừa có báo cáo cập nhật triển vọng thị trường bất động sản trong đó kỳ vọng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Theo đó, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ Quý 2/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi tổng tín dụng kĩnh vực bất động sản chiếm 21% trên tổng tín dụng của toàn nền kinh tế vào năm 2023 và 27,3% trên GDP năm 2023.

Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế nhờ đóng góp ngày càng gia tăng từ các ngành sản xuất, nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc. Ngoài ra, tiêu dùng tư nhân vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ được kiểm soát tốt trong đại dịch Covid-19.

Nhu cầu nhà ở ở Việt Nam có dấu hiệu phục hồi và được hỗ trợ bởi yếu tố nhân khẩu học. Nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).

Tại TP.HCM, số lượng căn hộ bán được trong năm 2023 giảm 59% so với cùng kỳ, tuy nhiên, số lượng căn hộ bán ra trong nửa cuối năm 2023 vẫn cao hơn 101% so với nửa đầu năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ cũng có dấu hiệu cải thiện trong nửa cuối năm 2023, đạt 108% sv 59% trong nửa đầu năm 2023. Tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số bán được đều cải thiện rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%.

Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng/m2 (2.190 USD/m2) do thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi. đó, giá căn hộ tại TP.HCM giảm 2% so với cùng kỳ xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 (2.500 USD/m2) do giá nhà trung bình của phân khúc cao cấp giảm, chiếm 84% tổng nguồn cung năm 2023.

Giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản đã qua, thị trường sẽ phục hồi mạnh vào cuối năm 2024?

VnDirect cho rằng Chính phủ đã nỗ lực giải quyết ba nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Tuy nhiên, cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường.

Mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0-2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các NHTM hiện ở mức khoảng ~11%/năm, từ mức đỉnh là 13-14%/năm, chúng kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.

"Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024", VnDirect kỳ vọng.

Trên cơ sở đó, VnDirect dự phóng lợi nhuận ròng của KDH trong năm 2024 sẽ tăng 59,2% so với cùng kỳ, đạt 1.362 tỷ đồng nhờ vào những yếu tố chính sau: Nguồn cung phân khúc trung cấp tại khu vực TP.HCM phù hợp với nhu cầu thực ở của người mua nhà ngày càng khan hiếm, đây là động lực chính thúc đẩy doanh số ký bán của KDH; KDH sở hữu quỹ đất lớn với pháp lý rõ ràng ở những vị trí đắc địa tại TP.HCM; KDH tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp, đáp ứng hiệu quả nhu cầu thực ở của người mua nhà.

Với VHM, VnDirect dự báo lợi nhuận ròng năm 2024 tăng 15,1% so với cùng kỳ đạt 43.538 tỷ đồng sau khi doanh thu tăng 10,5% lên mức 119.261 tỷ đồng, với kỳ vọng doanh số ký bán mới tăng 29,4% trong năm 2024 – được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán trong nửa cuối năm 2024 là Vinhomes Vũ Yên (877ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.