Giá nhà và nỗi đau trái phiếu

Người tài xế Grab đặt chiếc vali vào cốp và mời tôi lên xe. Suốt quãng đường ông lẳng lặng lái, không nói một lời. Cho đến khi nhìn thấy những tấm panô chào Xuân, đón Tết dọc đường vào sân bay Tân Sơn Nhất, ông mới buông một câu: “Năm nay không thấy ngân hàng SCB tài trợ”.

Tôi chưa kịp trả lời ông từ Tết năm ngoái SCB đã không còn là đơn vị tài trợ, thì ông cắt ngang: sắp hai cái Tết mà gia đình ông vẫn chưa nhận lại được tiền mua trái phiếu của doanh nghiệp An Đông do nhân viên SCB tại quầy giao dịch bán. Câu nói trên của ông, hóa ra là sự cảm thán, không phải một câu hỏi.

Những người gửi tiết kiệm ở ngân hàng SCB đã nhận được tiền gốc và lãi ngày đáo hạn, chỉ mong những khách hàng "trót dại" mua trái phiếu doanh nghiệp như tôi cũng sẽ đến lượt, ông bày tỏ. Ông đọc báo, thấy tập đoàn Tân Hoàng Minh đã nộp lại toàn bộ 10.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành. Những trái chủ của trái phiếu Tân Hoàng Minh sẽ may mắn được nhận lại tiền, vấn đề chỉ là thời gian. Ông hy vọng điều tương tự sẽ diễn ra với những người mua trái phiếu An Đông.

Trái phiếu doanh nghiệp đã được các cơ quan quản lý, các đơn vị phát hành xử lý bằng cách kéo dài thời gian trả nợ, thanh lý tài sản hoặc trả bằng tài sản khác cho người mua. Chỉ một tỷ lệ nhỏ trái chủ được thanh toán tiền mua trái phiếu. Đa phần còn lại đang tiếp tục là chủ nợ bất đắc dĩ. Thời điểm đáo hạn của trái phiếu được hầu hết doanh nghiệp đẩy về phía tương lai. Ngắn gọn là doanh nghiệp phát hành trái phiếu xin khách hàng cho khất nợ.

Theo Bộ Tài chính, đến cuối năm 2023, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn 1,1 triệu tỷ đồng. Cả năm ngoái tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới đạt 321 nghìn tỷ đồng, trong đó có 58% của ngân hàng, còn lại gần 135 nghìn tỷ đồng là của doanh nghiệp, chủ yếu các công ty bất động sản. Hầu hết trái phiếu phát hành mới của doanh nghiệp bất động sản nhằm đảo nợ, vay nợ mới, trả nợ cũ.

Một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn đã sử dụng hết hạn mức đảo nợ, đành bán tài sản đảm bảo là cổ phiếu của chính họ để trả nợ trái phiếu. Khi cổ phiếu đã bán hết mà nợ vẫn còn, họ phát hành thêm cổ phiếu tăng vốn, rồi lại bán chính cổ phiếu phát hành thêm để lấy tiền trả nợ.

Năm nay lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn còn nhiều hơn năm ngoái. Tính toán của một số công ty chứng khoán cho thấy tổng lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 lên tới 155 nghìn tỷ đồng, trong đó đỉnh điểm là tháng 4/2024 với xấp xỉ 35 nghìn tỷ đồng.

Để hỗ trợ doanh nghiệp, Ngân hàng Nhà nước vừa sửa đổi, bổ sung Thông tư 16 cho phép các tổ chức tín dụng mua lại trái phiếu chưa niêm yết sau khi bán mà không phải đợi thời hạn 12 tháng. Điều này trên thực tế giúp các ngân hàng mua lại trái phiếu do họ phát hành và đảo nợ trái phiếu doanh nghiệp. Thường trái phiếu ngân hàng không rủi ro như trái phiếu doanh nghiệp. Mua trái phiếu ngân hàng cũng an toàn gần như gửi tiết kiệm nhưng người ta ít mua vì kỳ hạn dài quá, từ 3 đến 10 năm, và lãi suất cũng không hấp dẫn, đâu đó 5-6%/năm.

Khung pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến trái phiếu doanh nghiệp là Nghị định 65 của Chính phủ. Nghị định này do Bộ Tài chính soạn thảo và năm ngoái đã được "mềm hóa" một số quy định để các đơn vị phát hành trái phiếu gia tăng khả năng thỏa thuận với người mua. Từ ngày 1/1/2024 những quy định đã "mềm hoá" hết "mềm", có hiệu lực trở lại, bao gồm xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cá nhân; thời gian phân phối trái phiếu; kết quả xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành.

Trong số này, yêu cầu xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành là gay cấn nhất. Việt Nam còn thiếu cả các công ty xếp hạng tín nhiệm, nói gì đến kết quả xếp hạng doanh nghiệp. Còn nếu thuê các hãng quốc tế, doanh nghiệp phải trả chi phí lớn và quan trọng hơn nhiều doanh nghiệp có nguy cơ rớt hạng, ở mức hạng thấp. Kết quả sẽ khiến nhà đầu tư nản lòng.

Để có tiền trả nợ trái phiếu, giải cứu bất động sản, Chính phủ, các bộ ngành, Hiệp hội bất động sản TP HCM kêu gọi doanh nghiệp hạ giá bán sản phẩm để kích cầu tiêu thụ. Nhà nước đã tháo gỡ bằng chính sách; người mua trái phiếu đã miễn cưỡng cho khất nợ, nay đến lượt các công ty bất động sản phải chung tay để thoát khỏi cơn "khủng hoảng". Nhưng dường như các doanh nghiệp bất động sản vẫn chần chừ trong việc hợp tác với Nhà nước, khách hàng, chủ nợ nhằm tự cứu mình.

Tôi đi khảo sát một số dự án căn hộ, nhà ở rao giảm giá bán 20-30% so với giá lúc đỉnh điểm ở TP HCM. Điểm chung của sự giảm giá này là chủ đầu tư đề nghị khách hàng trả tiền ngay một cục. Người mua có thể vay ngân hàng trả dần, trong trường hợp đó mức giảm giá thấp hơn.

Khách hàng đi xem, quan sát nhiều, nhưng xuống tiền mua thì ít. Giá bán căn hộ vẫn còn cao so với túi tiền của người có nhu cầu ở thật sự. Đối với người mua để đầu tư, thu nhập từ việc cho thuê căn hộ trên giá mua vẫn thấp hơn gửi tiết kiệm ngân hàng. Đầu tư là chờ giá lên, mà cái thời nhà đất tăng giá 4-5 lần như giai đoạn 2018-2021 đã qua. Với Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua, với nền kinh tế đang chùng xuống hiện nay, dường như giá cả bất động sản đang ở phía bên kia sườn đồi. Cho đến khi chưa xuống được chân đồi, sao có thể đã nghĩ đến việc leo lên quả đồi tiếp theo?

Sự chần chừ của doanh nghiệp bất động sản đã kéo dài cuộc "khủng hoảng" nhà đất, nơi mà sự giải cứu đặt ở việc lấy lại niềm tin của tất cả chủ thể liên quan. Niềm tin nên được xây dựng lại từ tháo nút thắt trái phiếu doanh nghiệp. Đã có đề xuất các ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp, nhưng ngân hàng lắc đầu. Bản thân các nhà băng cũng đang chật vật phát mãi tài sản thế chấp, giảm giá ba bốn lần, thậm chí mười lần cốt sao thu hồi nợ. Nếu trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro, không ít nhà băng năm ngoái đã âm lợi nhuận.

Lợi nhuận sau thuế quý 4/2023 của một nhà băng chỉ còn vài trăm tỷ đồng so với hàng nghìn tỷ cùng kỳ, khiến lợi nhuận cả năm bất ngờ giảm mạnh. Tôi hỏi vì sao, lãnh đạo ngân hàng này cho biết đã trích lập dự phòng rủi ro cho chín nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp mua những năm trước. "Cú trích lập dự phòng này đau lắm, và đau mới đứng dậy được" - ông ví von.

Nhà nước đã tái cấp vốn cho ngân hàng SCB để trả tiền tiết kiệm cho người gửi tiền. Các ngân hàng đã bắt đầu không còn e ngại việc định giá lại ở mức thấp hơn tài sản thế chấp là đất đai. Một hành động dứt khoát trong giảm giá sản phẩm đang chờ các doanh nghiệp bất động sản.

Tôi bất giác nghĩ đến mong mỏi được nhận lại tiền của người tài xế Grab. Ông sẽ chạy thêm mỗi ngày mấy cuốc để có tiền trích lập dự phòng rủi ro, bù đắp cho khoản mua trái phiếu của mình?

Nỗi đau trái phiếu doanh nghiệp đã bước sang năm thứ ba.