Giá nhà tăng, cổ phiếu bất động sản vào sóng mới?

Thị trường bất động sản ghi nhận giá tăng cao ở nhiều phân khúc, theo các chuyên gia đây là nhu cầu thực và chưa có bong bóng. Giai đoạn 2024-2025 sẽ là hồi phục và khởi sắc của ngành này. Trên sàn, cổ phiếu bất động sản nhà ở sau một thời gian hồi phục hiện đang giao dịch ở vùng giá thấp so với nhiều năm... 

Mặc dù giá cả đã bật tăng đáng kể song theo nhận định của giới chuyên gia, giai đoạn này thị trường bất động sản vẫn đang ở mức thăm dò và dự báo đến năm 2025 mới thực sự khởi sắc. Triển vọng cổ phiếu bất động sản được nhìn nhận lại sau chuỗi ngày dài "im ắng".

GIÁ TĂNG DỰNG NGƯỢC, BẤT ĐỘNG SẢN LÀ KÊNH ĐẦU TƯ HẤP DẪN NHẤT

Dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com cho biết hầu hết các kênh đầu tư ghi nhận dấu hiệu tích cực so với năm 2023. Trong đó, bất động sản vẫn là kênh có lợi suất đầu tư cao nhất. Theo công cụ lịch sử giá, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Trong khi đó VN-Index tăng 19%, giá vàng SJC tăng 17%, tỷ giá USD tăng 8%.

Hà Nội ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm 2023, chung cư tăng 31%, đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%. Trong khi đó, giá rao bán bất động sản TP.HCM gần như đi ngang trong một năm rưỡi qua, ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%, các loại hình còn lại đều giữ nguyên mặt bằng giá.

Một số tỉnh miền Bắc, như Hưng Yên có mức độ quan tâm đất nền tăng đến 194%, nhà riêng tăng 70%. Hà Nội cũng chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%, nhà riêng tăng 48%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá​. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

CHUNG CƯ CHƯA XẢY RA TÌNH TRẠNG BONG BÓNG

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm.

Giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định hiện tại chung cư chưa có dấu hiệu “bong bóng”.

So với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam vẫn chưa quá cao. Ước tính, để mua 1 căn hộ 50m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14 – 15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

“Tốc độ tăng dân số tại 2 thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu mét vuông sàn, tại TP.HCM là 107,5 triệu mét vuông sàn. Nhu cầu cao như vậy nhưng giá chung cư hiện tại ở Hà Nội và TP.HCM chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới. Trong khi đó, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng. Vì vậy, chung cư chưa có hiện tượng “bong bóng”, thực tế, nguồn cung hạn chế, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh vừa qua”, ông Đinh Minh Tuấn lý giải.

Dự báo về thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong vòng 2 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý 1/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

TRIỂN VỌNG CỔ PHIẾU RA SAO?

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản nhà ở sau một thời gian hồi phục hiện đang giao dịch ở vùng giá thấp so với nhiều năm.

Nhận định về cơ hội ở nhóm này, theo Chứng khoán KBSV, nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở mức P/B 2024fw thấp hơn so với mức P/B trung bình trong vòng 5 năm qua, do vậy, KBSV cho rằng các nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành này khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán và cơ cấu tài chính an toàn. Các cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu VHM, KDH, NLG, DXG.

Các chuyên gia phân tích của Chứng khoán MBS cũng đánh giá triển vọng tốt cho KDH. Dự án Privia (1.000 căn hộ) đạt tỷ lệ hấp thụ trên 85% trong đợt mở bán cuối năm 2023 là động lực tăng trưởng lợi nhuận ròng trong năm 2024. Lợi nhuận ròng kì vọng đạt 832 tỷ đồng tăng 3% khi có thể bàn giao toàn bộ dự án này vào Q4/2024.

Tương tự, với DXG, Luật Đất Đai 2024 được thông qua sẽ giúp làm rõ các vấn đề liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất, MBS kỳ vọng những thay đổi mới trong luật sẽ giúp đẩy nhanh quá trình thực hiện pháp lý của dự án chiến lược Gem Riverside gồm 3.000 căn hộ cao cấp.

Lợi nhuận ròng trong năm 2024 dự kiến tăng 36,2% do tiếp tục bàn giao dự án Gem Sky World và phần còn lại của Opal Skyline. Khi sân bay Long Thành hoàn tất, sẽ có một lưu lượng lớn hành khách điều chuyển qua khu vực này, kích thích cho các dự án xung quanh hưởng lợi, điển hình như dự án thấp tầng Gem Sky World, với chỉ khoảng 30 phút di chuyển để đến sân bay. Giá cổ phiếu đang có mức tiềm năng tăng giá cao lên tới 46,8%.