DXG - Có còn là siêu cổ BĐS sóng này?

1. Tổng quan doanh nghiệp

 

Đất Xanh Group (DXG) là một trong những nhà phát triển bất động sản dân cư lớn nhất Việt Nam, với mô hình khép kín từ phát triển quỹ đất – xây dựng – phân phối – quản lý vận hành.

Sau giai đoạn khó khăn 2023–2024, DXG đang cho thấy dấu hiệu phục hồi bền vững, nhờ hàng tồn kho chất lượng cao, pháp lý dần hoàn thiện, và thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục.

 

2️⃣. Cập nhật dự án trọng điểm

 The Privé – Bình Trưng, TP.HCM (~3.200 căn hộ)

Giai đoạn 1 (~1.000 căn, block 5–8) đã bán hết 100% trong tháng 8/2025, tổng giá trị hợp đồng ~9.950 tỷ đồng (gồm VAT).

ASP đạt 120–140 triệu đồng/m² – nằm trong nhóm cao nhất thị trường khu Đông TP.HCM, thể hiện sức cầu thực và năng lực định giá tốt.

Bàn giao dự kiến: cuối 2026 – đầu 2027.

Giai đoạn 2 (block 10) đã được giới thiệu ra thị trường, chưa công bố doanh số bán sơ bộ, nhưng được kỳ vọng giữ giá tốt nhờ vị trí trung tâm khu Thủ Đức mở rộng.

 Gem Sky World (GSW) – Long Thành, Đồng Nai (~4.000 căn thấp tầng, 92 ha)

Tính đến cuối Q3/2025:

👉 60% sản phẩm đã bán, 50% đã bàn giao, còn ~400 căn backlog chưa ghi nhận doanh thu.

👉 Đang bàn giao 116 căn bulk sale (đã bàn giao 50 căn).

Kế hoạch tái khởi động mở bán: nửa cuối 2026, trùng thời điểm sân bay Long Thành đi vào hoạt động – đây là cú hích mạnh cho giá đất và thanh khoản khu vực.

Ban lãnh đạo kỳ vọng giá bán trung bình sẽ tăng so với hiện tại.

 

🧱 Danh mục trung hạn (2026–2027)

DXG chỉ mở bán sau khi hoàn tất đầy đủ pháp lý, gồm nộp tiền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.

Các dự án dự kiến ra mắt:

Đất Xanh Homes Park View (5 ha, TP.HCM – trước là Thuận An, Bình Dương)

Ngọc Khánh (1 ha, gần Quốc lộ 13, TP.HCM)

Opal Luxury (8,6 ha, TP.HCM – trước là Dĩ An, Bình Dương)

➡️ Đây đều là quỹ đất khu Đông TP.HCM, khu vực hưởng lợi trực tiếp từ vành đai 3, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết và sân bay Long Thành.

 

3️⃣. Tình hình tài chính và định giá

Tồn kho: khoảng 28.000–30.000 tỷ đồng, tập trung tại các dự án đang triển khai, trong đó tỷ lệ hàng có pháp lý rõ ràng chiếm phần lớn.

Dòng tiền cải thiện nhờ doanh số bán The Privé, giúp DXG giảm áp lực nợ vay ngắn hạn.

Nợ ròng/ vốn chủ đang dần ổn định dưới 0,6 lần, thấp hơn mặt bằng trung bình nhóm phát triển nhà.

P/B hiện tại ~1,0x, thấp hơn trung bình ngành (1,2–1,3x), trong khi chu kỳ bất động sản đang hồi phục.

 

4️⃣. Triển vọng và động lực tăng trưởng

Giai đoạn 2026–2027 được đánh giá là thời điểm bứt phá của DXG với 3 động lực chính:

🔹 Hưởng lợi chu kỳ phục hồi BĐS

Khi mặt bằng lãi suất duy trì thấp và pháp lý thị trường dần tháo gỡ, nhu cầu mua ở thật tăng mạnh – nhất là tại TP.HCM và vùng ven.

🔹 Sản phẩm cao cấp tại khu Đông TP.HCM

The Privé định vị phân khúc cao, biên lợi nhuận gộp dự kiến >40%, tạo nguồn thu lớn 2026–2027.

🔹 Backlog lớn, pháp lý sẵn sàng

Hơn 3–4 dự án có thể tung ra trong 2 năm tới, tổng giá trị bán hàng ước 30.000–35.000 tỷ đồng, đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận ổn định.

 

5️⃣. Rủi ro cần lưu ý

Tiến độ pháp lý và giải ngân FDI có thể ảnh hưởng tới thời điểm mở bán.

Thị trường BĐS cao cấp vẫn nhạy cảm với biến động lãi suất và tâm lý đầu tư.

Dòng tiền từ GSW cần được thu hồi đúng tiến độ để giảm áp lực vốn.