Dòng vốn ngược chiều trên thị trường bất động sản

Khi hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản rời bỏ thị trường thì một số khác lại hạ quyết tâm gia nhập ngành bằng những kế hoạch hết sức táo bạo. Tuy vậy con đường này sẽ không ít chông gai, đòi hỏi doanh nghiệp cần sự tỉnh táo và thực thi chiến lược thận trọng trong bối cảnh ngành còn nhiều khó khăn.

Thị trường hấp dẫn với doanh nghiệp ngoài ngành

Thị trường bất động sản trong 1-2 năm trở lại đây gặp khó khăn tạm thời do điểm nghẽn pháp lý và nguồn vốn, nhưng không thể phủ nhận sự hấp dẫn mà nó mang lại. Bất động sản vẫn là ngành có thể đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP hàng năm, cùng với ngành ngân hàng tạo thành những trụ cột vững chắc cho sự phát triển của thị trường chứng khoán. Bất động sản cũng chính là nấc thang đưa nhiều đại gia Việt Nam trở thành tỉ phú, triệu phú đô la.

Hấp lực này cũng khiến nhiều doanh nghiệp tay ngang muốn gia nhập ngành bất động sản, bất chấp những khó khăn hiện tại. Mới đây, Tập đoàn Hoa Sen, doanh nghiệp đầu ngành trong mảng tôn thép, mới đây thành lập Công ty cổ phần Hoa Sen Sài Gòn hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo chiến lược được Tập đoàn chia sẻ, công ty này thực hiện nhiệm vụ tìm kiếm bất động sản trị giá 1.000-3.000 tỉ đồng để phát triển dự án văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở. Bên cạnh bố trí văn phòng làm việc cho tập đoàn, cho thuê hoặc xem xét chuyển nhượng nếu điều kiện phù hợp. Việc này sẽ được triển khai ngay từ đầu năm nay.

Nếu theo dõi Hoa Sen sẽ thấy doanh nghiệp do ông Lê Phước Vũ làm Chủ tịch HĐQT theo đuổi ngành bất động sản như thế nào. Từ năm 2009, với định hướng phát triển đa ngành, doanh nghiệp đã cùng lúc đầu tư 4 dự án chung cư, văn phòng tại TPHCM. Nhưng chỉ 2 năm sau đó, tập đoàn tuyên bố rút khỏi mảng kinh doanh phụ và tập trung cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi.

Không dễ dàng từ bỏ giấc mơ, đến năm 2016, Hoa Sen lại tiếp tục thành lập 4 công ty con chuyên đầu tư địa ốc gồm Hoa Sen Yên Bái, Hoa Sen Hội Vân, Hoa Sen Vân Hội và Hoa Sen Quy Nhơn. Nhưng đến nay, 3 công ty đã giải thể, chỉ còn một doanh nghiệp – Hoa Sen Yên Bái – hoạt động.

Tập đoàn thủy sản Minh Phú – ông lớn ngành tôm, cũng bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê trong các lĩnh vực kinh doanh. Trước mắt, công ty có thực hiện một dự án nhà ở xã hội gần 18 hecta tại huyện U Minh, tỉnh Cà Mau với tổng vốn đầu tư gần 633 tỉ đồng.

Bất động sản cũng thu hút nhiều nhà thầu trong công cuộc mở rộng ngành nghề kinh doanh. Công ty xây dựng Coteccons lấn sân sang mảng bất động sản với công trình đầu tiên The Emerald 68 (Bình Dương) trong vai trò nhà phát triển dự án. Vốn đầu tư dự án hơn 2.000 tỉ đồng, hợp tác với chủ đầu tư Lê Phong. Hay Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Ricons từ năm 2022 cũng đã định hướng tìm kiếm cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư có dự án bất động sản pháp lý rõ ràng, các dự án thứ cấp có khả năng mang lại lợi nhuận cao.

Thậm chí, một doanh nghiệp vận tải là TCO Holdings cũng đã tái cấu trúc toàn diện, tập trung phát triển 3 lĩnh vực trong đó có bất động sản. Để hiện thực hóa kế hoạch, công ty lựa chọn bất động sản công nghiệp và nông nghiệp bằng cách hướng đến các thương vụ M&A tiềm năng; thành lập các công ty con với hoạt động chính là bất động sản.

Trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư thường truyền tai nhau câu nói: “Nếu không mua vùng đáy thì không có bán ra lúc lập đỉnh”. Điều này có thể cũng tương đồng với bất động sản trong thời điểm này khi thị trường đã đi qua vùng đáy và đang được hỗ trợ tích cực để bước vào chu kỳ mới. Các doanh nghiệp tay ngang đã lựa chọn thời điểm bất động sản khó khăn nhất để gia nhập và chuẩn bị tiềm lực nhằm hiện thực hóa cơ hội của mình. Đây là lựa chọn đầu tư của nhiều doanh nghiệp, nhưng chiến lược quản trị thận trọng, phòng ngừa rủi ro là cần thiết để có thể đi dài.

Doanh nghiệp trong ngành lại tìm cách “thoát thân”

Trong khi “người ngoài cười nụ” thì “người trong lại khóc thầm” với tình cảnh khó khăn, ngặt nghèo hiện tại. Nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản sau khi trải qua giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt của thị trường đã tỏ ra “hụt hơi” trong việc triển khai dự án, quản lý dòng tiền… Hệ quả là phải bán bớt tài sản để cơ cấu vốn, cơ cấu nợ, tiếp tục duy trì hoạt động.

Công ty bất động sản Tâm Lực đã bán dự án Khu dân cư Tâm Lực (tên thương mại The Riverdale) cho Gamuda Land để doanh nghiệp ngoại này phát triển dự án khoảng 2.000 sản phẩm tại thành phố Thủ Đức. Công ty Nhà Khang Điền cũng bán 49% cổ phần trong 2 dự án tại TP Thủ Đức với giá gần 3.200 tỉ đồng cho Keppel Land. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) cũng bán lại dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương cho đối tác Capital Land.

Nhiều doanh nghiệp đầu ngành cũng bước vào công cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ để làm sạch bức tranh tài chính. Để đưa dư nợ trái phiếu về 0, Phát Đạt đã phải đánh đổi bằng việc bán bớt dự án Astral City (Bình Dương), bán cổ phần Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI), vay thêm ngân hàng… Novaland cũng chọn bán công ty con – Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn – để thu về khoản lãi gần 1.200 tỉ đồng, “cứu” kết quả kinh doanh trong năm 2023 khi doanh thu bàn giao bất động sản chưa thể hồi phục.

Một số doanh nghiệp kiệt sức đã phải tạm dừng hoạt động trong thời gian ngắn. Công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội tạm dừng kinh doanh một năm (đến ngày 14-11-2024) để sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới. Công ty cho biết từ năm 2022 không ghi nhận doanh thu, lợi nhuận ít ỏi, không có kinh phí để duy trì hoạt động. Hay Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) cũng thông báo tạm dừng hoạt động vì tài chính vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho cán bộ, nhân viên.

Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngay trong năm 2023, gần 1.300 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể, tăng gần 8% so với năm trước. Ở một thống kê khác, Bộ Xây dựng chỉ ra trong năm 2023, gần 5.000 doanh nghiệp đã phá sản, giải thể hoặc ngừng kinh doanh có thời hạn. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với kịch bản như: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Thị trường cũng còn nhiều cuộc “ra đi” trong âm thầm khác mà không được công bố, theo nhận định từ giới chuyên gia, trong bối cảnh tình hình tài chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn. Những trắc trở có thể còn kéo dài trong nửa đầu năm nay, khi một bộ phận doanh nghiệp rơi vào thế kiệt quệ sau 2 năm bị bóp nghẹt, các giá trị tích lũy dần hư hao.

“Sẽ có một số chủ đầu tư rời bỏ thị trường sau giai đoạn sàng lọc khốc liệt, nhưng một số khác có tiềm lực sẽ vươn lên mạnh mẽ, định hướng sự phát triển của bất động sản trong giai đoạn tiếp theo”, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group nhận định.

Bộ Xây dựng cho rằng doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với 3 khó khăn chính như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc. Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời. Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay tín dụng, không huy động được vốn trái phiếu dẫn đến thiếu nguồn lực thực hiện dự án, phải giãn tiến độ và dừng triển khai.

Cộng đồng doanh nghiệp và giới chuyên gia kỳ vọng, sau khi Quốc hội thông qua một số Luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản, niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ quay trở lại. Van tín dụng cũng được “mở khóa” ngay từ đầu năm, lãi suất hạ nhiệt giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hiệu quả hơn… Những yếu tố này gieo hi vọng về sự chuyển mình sang trang mới của ngành bất động sản trong năm nay.