Doanh nghiệp BĐS nhà ở 2021: Lợi nhuận tăng, dòng tiền giảm

Với sự sôi động của thị trường bất động sản năm 2021, dễ thấy đa phần các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nhà ở đều đạt được sự tăng trưởng về cả doanh thu lẫn lợi nhuận.

Trong năm 2021, các doanh nghiệp phát triển BĐS phải đối mặt với 2 khó khăn chính: giá vật liệu leo thang và nhiều dự án không thể ra mắt do diễn biến phức tạp của dịch COVID-19.

Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng có những thời điểm sôi động nhờ những chính sách mới cùng cơn “sốt đất” trên diện rộng. Trong số các chính sách mới ban hành, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có lẽ là văn bản đáng chú ý nhất khi quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bao gồm nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ, giúp giải quyết phần nào vướng mắc, bất cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua.

Theo dữ liệu từ VietstockFinance, 50 doanh nghiệp BĐS (chưa bao gồm doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp) trên sàn chứng khoán đạt tổng doanh thu gần 294 ngàn tỷ đồng trong năm 2021, tăng 15% so với năm 2020. Tổng lợi nhuận ròng đạt hơn 52 ngàn tỷ đồng, tăng gần 16%.

Top 20 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận mạnh nhất năm 2021

(Đvt: Tỷ đồng)

Trong số các doanh nghiệp kể trên, gây bất ngờ nhất có lẽ là CTCP Vạn Phát Hưng (HOSE: VPH) khi doanh nghiệp này dù có quý báo lỗ trong năm nhưng lợi nhuận ròng vẫn tăng trưởng cao nhất nhóm bất động sản. Một phần lý do giúp VPH đạt mức lợi nhuận tăng trưởng cao là nhờ chuyển nhượng 55% cổ phần CTCP Đầu tư TMDV An Hưng cho Lotte Land, thu về hơn 63 tỷ đồng.

Tăng trưởng gấp đôi còn có sự xuất hiện đáng chú ý của một doanh nghiệp thuộc họ APEC. Cụ thể, CTCP đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (HNX: API) ghi nhận doanh thu năm 2021 đạt 1,168 tỷ đồng, lãi ròng đạt 201 tỷ đồng, gấp 3 lần lợi nhuận năm 2020. Đóng góp phần lớn cho doanh thu của API là dự án APEC Royal Park Huế, APEC Aqua Park Bắc Giang và APEC Wyndham Phú Yên.

Xét về giá trị tuyệt đối, CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) tiếp tục là doanh nghiệp có mức lãi ròng dẫn đầu trong nhóm bất động sản nhà ở. Trong năm qua, doanh thu của VHM đạt hơn 85 ngàn tỷ đồng, tăng 19%. Tuy nhiên, giá vốn lại giảm 20%, qua đó biên lãi gộp tăng từ 36% lên gần 57%. Nhờ hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả, VHM lãi ròng hơn 39 ngàn tỷ đồng, tăng 43%.

Kết quả của VHM trong năm 2021 chủ yếu vẫn đến từ các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park khi Công ty tiếp tục mở bán những căn hộ đã hoàn thiện tại đây. Tại thời điểm 31/12/2021, chi phí tồn kho liên quan đến 3 dự án kể trên cùng 1 số dự án khác giảm 35% so với đầu năm, còn gần 26 ngàn tỷ đồng.

Hai đơn vị báo lãi trên ngàn tỷ trong năm qua lọt vào top tăng trưởng còn có PDR và NLG. Trong đó, Tập đoàn Nam Long (HOSE: NLG) lãi ròng đạt gần 1,081 tỷ đồng, tăng 29% so với năm 2020. Đây là mức lãi cao nhất mà Công ty này đạt được từ trước đến nay. NLG cho biết, kết quả ấn tượng trên chủ yếu nhờ sự đóng góp của dự Án Akari City Nam Long khi doanh thu bàn giao của dự án này vượt kế hoạch 20%.

Về phía CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR), Công ty đã hoàn thành 100% kế hoạch đề ra cho năm 2021 với mức lãi sau thuế đạt gần 1,861 tỷ đồng, tăng 52.5%. Tương tự NLG, lợi nhuận năm 2021 cũng là mức lợi nhuận cao nhất mà PDR ghi nhận được từ trước đến nay.

Top 20 doanh nghiệp có mức lợi nhuận lớn nhất năm 2021

(Đvt: Tỷ đồng)

Bên cạnh các doanh nghiệp tăng trưởng, vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận kết quả đi lùi so với năm trước.

16 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận giảm mạnh nhất năm 2021

(Đvt: Tỷ đồng)

2021 có vẻ là năm không thành công của CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) khi cả doanh thu lẫn lợi nhuận đều giảm mạnh. Theo HQC, dịch COVID-19 diễn biến phức tạp khiến kết quả kinh doanh của Công ty chuyển biến xấu, do làm hạn chế các giao dịch với nhà đầu tư. Bên cạnh đó, trong quý 4, Công ty còn ghi nhận tình trạng hàng bán bị trả lại, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả doanh thu.

Nhìn chung, doanh thu thuần và lợi nhuận ròng của HQC đều giảm lần lượt 48% và 57%, về mức 4 tỷ đồng và 10 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng gây chú ý là CTCP Tập đoàn FLC (HOSE: FLC) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh kém khả quan. Tương tự HQC, doanh thu thuần và lãi ròng của FLC giảm gần 1 nửa so với năm trước, cụ thể ở mức 50% và 47%.

Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sụt giảm trong kết quả kinh doanh của FLC. Một là, tình hình dịch bệnh phức tạp trong quý 3/2021 đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của Công ty. Hai là, do không còn là công ty mẹ của CTCP Hàng không Tre Việt (Bamboo Airways), nên FLC không còn được hợp nhất báo cáo tài chính của hãng hàng không này, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu mảng dịch vụ.

Nhiều doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh âm

Tuy kết quả kinh doanh ghi nhận tín hiệu khả quan, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp lại chuyển từ dương sang âm. Có đến 22/50 doanh nghiệp được xét xuất hiện tình trạng này.

22 doanh nghiệp BĐS có dòng tiền kinh doanh âm trong năm 2021

(Đvt: Tỷ đồng)

Điểm chung của phần lớn doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh chuyển từ dương thành âm là khoản phải thu ngắn hạn đều tăng mạnh. Tổng phải thu ngắn hạn của 22 doanh nghiệp này tại thời điểm 31/12/2021 đã tăng gần 20% so với đầu năm, đạt hơn 17 ngàn tỷ đồng.

Chẳng hạn như trường hợp của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH), phải thu ngắn hạn của doanh nghiệp này là hơn 4 ngàn tỷ đồng, tăng gần 19%, chủ yếu là các khoản trả trước cho người bán (hơn 2 ngàn tỷ đồng). Ngược lại, các khoản phải trả của Công ty lại giảm mạnh, đặc biệt là khoản mục người mua trả tiền trước, từ hơn 2 ngàn tỷ đồng xuống còn gần 157 triệu đồng.

Ngoài khoản phải thu thì hàng tồn kho và nợ vay cũng là hai yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Ví dụ như trường hợp của CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX), nguyên nhân chính khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm gần 3 ngàn tỷ đồng là do hàng tồn kho tăng hơn 69%, đạt gần 4 ngàn tỷ đồng.

Bỏ qua vấn đề về dòng tiền thì các doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã có một năm khá thành công, bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch COVID-19. Bước sang năm 2022, kết quả của các doanh nghiệp trong ngành được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng được dự báo sẽ tiếp tục bứt phá nhờ vào sự thúc đẩy của xu hướng đầu tư công.