Doanh nghiệp bất động sản nỗ lực “tự cứu mình”

Thời điểm này, cả lãnh đạo địa phương cũng như doanh nghiệp đều xác định rõ, cần phải nỗ lực, quyết tâm “tự giải cứu”, trước khi nghĩ đến các cú huých từ bên ngoài.

Từ câu chuyện niềm tin vào cơ quan quản lý

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so với con số 213.018 giao dịch thành công trong quý II/2022 - thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất, lượng giao dịch trong quý I/2023 giảm tới 68,4%.

Bên cạnh đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như chung cư ghi nhận nguồn cung tiếp tục giảm, dù nhu cầu vẫn cao. Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý I/2023 giảm 4% theo quý và theo năm, đạt 19.483 căn. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ tới từ 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án khác, giảm 30% theo quý và 27% theo năm.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thủ tục pháp lý dự án chậm được tháo gỡ và lãi suất tăng là những nguyên nhân chính làm động lực tham gia thị trường của cả phía cung và cầu yếu đi. Ngoài ra, tâm lý e ngại trong xử lý vướng mắc cho doanh nghiệp của chính quyền địa phương cũng khiến các dự án bị đình trệ.

Chia sẻ tại hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP-Invest nhiều lần nhấn mạnh tới sự cấp bách giải quyết tâm lý co cụm, né tránh của một bộ phận cán bộ công quyền, bởi nhiều khi phải giải quyết những vấn đề chưa thống nhất giữa các luật nên rất sợ vi phạm pháp luật.

Trên thực tế, nhận thấy rõ sự đi xuống của thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân khiến động lực tăng trưởng của nền kinh tế giảm sút, Chính phủ và các cơ quan quản lý liên tục ban hành nhiều văn bản pháp lý quan trọng, từ Nghị quyết 03, Nghị định 58 tới Thông tư 02, Thông tư 03… nhằm gỡ nút thắt vốn và pháp lý dự án cho doanh nghiệp. Theo đó, khá nhiều dự án bất động sản được triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý, mặt bằng lãi suất cũng được điều chỉnh giảm từ 1,52%/năm từ đầu tháng 4/2023…

Ở cấp địa phương, nhiều lãnh đạo chính quyền cũng xác định rõ và quyết tâm tìm hướng giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, mà TP.HCM là một điển hình. Thời gian qua, TP.HCM đã gỡ khó cho khoảng 156 dự án bất động sản trên địa bàn, trong đó có 5 dự án của Sơn Kim Land, Gamuda Land, CapitaLand, Novaland và Gotec Việt Nam được huy động vốn cho 50% lượng nhà ở hình thành trong tương lai hiện hữu, tương ứng 5.432 căn. Đây là các dự án đang chờ rà soát pháp lý nhưng chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ trước. Bên cạnh đó, 01 dự án chung cư tại quận 4 và 01 dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh cũng được UBND TP.HCM cho ý kiến và chỉ đạo các sở, ngành rà soát, giải quyết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), những nỗ lực của Thành phố bước đầu mang lại kết quả tích cực, góp phần cải thiện niềm tin thị trường. Được biết, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đặt mục tiêu đến cuối năm 2023 sẽ giải quyết dứt điểm vướng mắc cho khoảng 50 dự án.

Tại Hà Nội, ngay từ đầu tháng 4/2023, Chủ tịch UBND Thành phố Trần Sỹ Thanh đã làm việc với nhiều quận, huyện về việc kiểm tra, rà soát và xử lý khoảng 700 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai. Thành phố kiên quyết thu hồi, chấm dứt và hỗ trợ thu hồi các dự án này, không để tình trạng chây ỳ, kéo dài và coi đây là việc làm thường xuyên, định kỳ hàng năm. Với các dự án đầy đủ thủ tục thì cho triển khai ngay theo phân kỳ và từng bước.

“Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đẩy nhanh tiến độ thực hiện, nhưng cũng quyết liệt thu hồi ngay những dự án chậm triển khai. Dù dự án quan trọng đến đâu cũng không để tổn hại đến lợi ích của người dân”, ông Thanh nhấn mạnh, đồng thời đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cùng các sở, ngành liên quan rà soát hồ sơ từng dự án để đưa ra kết luận thanh tra, hoàn thành trong tháng 4/2023; chủ trì đẩy nhanh việc xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án; khẩn trương nghiên cứu, triển khai đồng bộ nhóm giải pháp thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú cho công nhân. Lãnh đạo Hà Nội cũng yêu cầu phân công rõ trách nhiệm của các cấp, ngành, lĩnh vực; làm rõ trách nhiệm mỗi cá nhân, tổ chức khi để xảy ra tồn tại, sai phạm không xử lý dứt điểm.

Tới nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, thị trường địa ốc gặp khó khăn đã ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác, từ đó tác động tới nền kinh tế. Do đó, đa phần ý kiến đều cho rằng, cần có sự đột phá trong các giải pháp nhằm hướng đến lành mạnh hóa thị trường tiền tệ, thị trường vốn, thị trường bất động sản...

Trong báo cáo gần đây, Công ty cổ phần FIDT - đơn vị chuyên tư vấn đầu tư và quản lý tài sản - đưa ra nhận định, thị trường bất động sản trong ngắn hạn vẫn đối diện với rủi ro khi năm 2023 và 2024 sẽ là “điểm rơi” đáo hạn của lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp, các chủ đầu tư sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và dòng tiền yếu sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển dự án và cơ cấu nợ, đặc biệt là các doanh nghiệp chưa niêm yết (chiếm 86% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc) vì sẽ khó có thể huy động các nguồn vốn thay thế như các doanh nghiệp niêm yết với mức độ tín nhiệm cao hơn.

Áp lực dòng tiền cũng được phản ánh trong kết quả kinh doanh quý I/2023, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản - xây dựng ghi nhận lãi thấp hoặc lỗ nặng như Đất Xanh, TTC Land, TMS, Novaland, Hòa Bình, An Gia Invest, Hải Phát Invest, Samland, Danh Khôi Holdings… Tuy nhiên, chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo các doanh nghiệp vẫn bày tỏ sự tin tưởng về khả năng sớm phục hồi khi các chính sách mới ban hành thẩm thấu vào thị trường.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, các doanh nghiệp đang cố gắng tìm cách “tự cứu mình” thông qua tái cấu trúc danh mục đầu tư, thanh lý tài sản, thoái vốn tại những dự án không quan trọng, thanh toán công nợ bằng sản phẩm bất động sản… Những ngày qua, thông tin nhiều dự án rục rịch mở bán trở lại với các chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng như giãn tiến độ thanh toán, thời gian trả chậm từ 3-5 năm, chiết khấu thanh toán nhanh từ 15-49% giá trị sản phẩm..., cho thấy sự chủ động của doanh nghiệp trong việc lấy lại niềm tin người mua.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, để lấy lại niềm tin từ thị trường, đầu tiên doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc hoạt động và Hưng Thịnh đã và đang nỗ lực tinh gọn bộ máy, tái cấu trúc hoạt động… nhằm đưa ra sản phẩm có giá thành tiệm cận với mong muốn của khách hàng.

“Chúng tôi linh hoạt trong chiến lược triển khai sản phẩm ra thị trường, chấp nhận “ăn” vào lợi nhuận tích lũy nhiều năm qua để khách hàng xem xét và quyết định xuống tiền”, ông Dũng nói và cho biết thêm, điều hướng đến lúc này là có nguồn tiền về để tạo thanh khoản, duy trì hoạt động.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) phân tích, tăng trưởng tín dụng và cơ chế chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Do lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng neo cao vào thời điểm cuối năm 2022, nên gửi tiết kiệm là kênh hút vốn mạnh, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản. Tuy nhiên, sang năm 2023, đến thời điểm đáo hạn các khoản tiền gửi, lãi suất không còn ở mức cao, nên khả năng dòng tiền sẽ quay lại thị trường bất động sản là khá lớn.

Về chính sách, theo ông Khôi, thông tin về gói tín dụng gần 470.000 tỷ đồng với lãi suất 7-8%/năm từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất - kinh doanh, lãi suất cho vay mua nhà giảm 0,6-2,5%/năm, dự thảo nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội… được kỳ vọng sẽ giúp mặt bằng lãi vay giảm thêm trong quý II và III/2023, qua đó củng cố niềm tin cũng như động lực cho thị trường.

‘‘Từ tháng 10/2023, các sắc luật như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)… sẽ được trình lên Quốc hội. Dù có độ trễ, nhưng khi được thông qua, hành lang pháp lý cho bất động sản sẽ đượ