Cổ phiếu bất động sản đua không kịp định giá quỹ đất

Được đánh giá hưởng lợi đầu tư công hay vốn đầu tư FDI, song cổ phiếu bất động sản nói chung trong thời gian qua vẫn đang có sự phân hóa nhất định, thậm chí bất động, so với chính triển vọng của mình…

Mở rộng quỹ đất, hưởng lợi đầu tư công

Hàng loạt dự án trọng điểm đã được Quốc hội thông qua và bố trí vốn ngân sách đang mang đến niềm hy vọng lớn lao từ một đòn bẩy tốt nhất với bất động sản dân sinh, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp… nói chung.

Quỹ đất của một số DNNY ngành Bất động sản. Riêng quỹ đất Novaland chưa hoàn toàn cập nhật (nguồn: PHS)

Nhưng dự án liên tục được các doanh nghiệp bất động sản “điểm mặt chỉ tên” như lợi thế cho lợi ích tiềm năng của dự án họ đang phát triển là: Dự án Cao tốc Bắc – Nam tuyến phía Đông (giai đoạn 1); Dự án Đường vành đai 4 Hà Nội; Dự án Đường vành đai 3 TP. HCM; Dự án Cao tốc Cần Thơ - Sóc Trăng - Trần Đề; Dự án Cao tốc TP. HCM – Chơn Thành; Dự án Cao tốc Nha Trang – Buôn Ma Thuột; Dự án sân bay Long Thành, Phan Thiết; Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đã thông qua 12 dự án khác thuộc nhóm A.

Quỹ đất và dự án của các chủ đầu tư trên thực tế đã dịch chuyển, mở rộng theo các dự án này, (đặc biệt với chủ đầu tư lớn), từ khá sớm, bởi cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện là điều kiện tiên quyết để giá trị các dự án được nâng tầm.

Chia sẻ với báo chí và nhà đầu tư, ông Nguyễn Thế An, Giám đốc Quan hệ Định chế tài chính NovaGroup cho biết, Novaland (NVL) đã tăng quỹ đất từ gần 5.400 ha vào đầu năm 202, lên quy mô quỹ đất lên 10.600 ha – chủ yếu có vị trí tại các khu vực được đầu tư trọng điểm hạ tầng hàng không và các tuyến cao tốc. Tổng giá trị phát triển quỹ đất theo đó cũng tăng trưởng tương ứng từ 52 tỷ USD lên 71 tỷ USD. Quỹ đất này thậm chí đủ để cho Novaland phát triển 10 năm tới.

Ông An cũng cho biết năm 2022, Novaland tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư và phát triển các dự án. Đồng thời, bám sát tốc độ hoàn thành của loạt hạ tầng giao thông quốc gia như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, sân bay Long Thành...; Novaland tiếp tục tập trung nguồn lực, đẩy mạnh tiến độ 3 dự án trọng điểm là Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet; đặt mục tiêu hoàn thiện và đi vào vận hành tổng thể từ năm 2023.

Với chiến lược "làm đến đâu cuốn chiếu đến đó", Vinhomes (VHM) của Tập đoàn Vingroup sở hữu khoảng gần 17.000 ha, tuy đang bị NVL bám đuổi suýt soát vị thế số 1 về quỹ đất, vẫn đang dẫn đầu thị trường về tổng quỹ đất tích lũy, lại có các dự án ngay đầu 2022 có thể “ra tiền” ngay. Trong giai đoạn cuối 2021 - đầu 2022, nối tiếp sau thành công của 2 đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, thị trường có thông tin Vingroup tiếp tục cho ra mắt thêm 3 đại đô thị với tổng quy mô gần 1000 ha tại khu vực Cổ Loa, Đan Phượng, Hưng Yên. Các dự án này dĩ nhiên hưởng lợi lớn với dự thảo quy hoạch sông Hồng và mục tiêu đưa 8 huyện lên quận của Hà Nội, khiến Hưng Yên trở thành đích đến của xu thế dịch chuyển bất động sản vùng ven.

Trở lại phía Nam, một loạt các dự án của các ông lớn niêm yết trên sàn gồm cả VHM, NVL, KDH, DXG, DIG, PDR, NLG… cũng đều các đang chờ đợi tiến độ được thúc đẩy của các dự án đầu tư công trọng điểm. Bên cạnh đó, ngay cả những ông lớn chưa lên sàn nhưng rất “máu mặt” về quỹ đất lẫn thương hiệu qua các dự án như Hưng Thịnh Group, TTC Group… cũng “trông cả” vào sức bật của các dự án đầu tư công góp sức hoàn thiện hạ tầng ở các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, xa hơn ra duyên hải miền Trung hay khu vực cao nguyên.

Tiềm năng tăng trưởng vốn hóa ở phía trước

Có quỹ đất lớn và các dự án trải rộng ở những địa bàn có thể phát triển mạnh mẽ về cả bất động sản nghỉ dưỡng, dân sinh, Novaland được đánh giá là một trong những doanh nghiệp đã ghi nhận nhiều điểm sáng trong 2021.

NovaWorld - Thương hiệu sẽ được Novaland ghi dấu ấn qua các dự án trên nhiều vùng đất. Ảnh: NovaWorld Hồ Tràm

Theo ông Nguyễn Thế An chia sẻ, công ty đã bàn giao nhiều sản phẩm tại các đại đô thị, ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất 14.967 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 3.455 tỷ đồng. Ông An nhấn mạnh: “Dựa trên các dự án đang xây dựng, giá trị tài sản ròng của công ty ước tính đạt 324.000 tỷ đồng, gấp 2,2 lần vốn hoá thị trường của công ty hiện nay và phản ánh tiềm năng tăng trưởng vốn hoá lên đến 120%”.

Cũng dựa trên tiềm năng tăng trưởng và cơ hội của 2022, Novaland “khiêm tốn” dự kiến doanh thu năm nay tới 35.000 tỷ, tăng trưởng 100%. Hàng loạt dự án của Tập đoàn sắp ra mắt hoặc tiếp tục ra mắt theo phân kỳ trong năm nay, như dự án Grand Sentosa tại khu Nam Sài Gòn (diện tích 8,3 ha, hơn 2.000 sản phẩm căn hộ, phát triển thêm dự án Aqua City đang triển khai tại Đồng Nai thêm 600 ha, ra mắt phân kỳ mới Long Island – NovaWorld Hồ Tràm khoảng 30ha, công bố dự án mang thương hiệu NovaWorld thứ 2 quy mô hơn 700 ha tại khu vực Mũi Né và 2 dự án cùng thương hiệu tại Huế, Khánh Hòa, mở rộng tới NovaWorld Da Lat… là cơ sở cho kế hoạch tăng trưởng trên. Đại diện Novaland cũng cho biết kết quả sẽ còn nhảy vọt vào 2023 khi xây dựng bàn giao hoàn thiện các dự án cho khách hàng.

Có thể nói, lợi thế quỹ đất và gắn liền với các dự án trọng điểm, hình dung rộng hơn là “bao trọn” ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế phía Nam, cho phép Novaland xây nhiều tham vọng.

Tương tự, tuy quỹ đất khiêm tốn hơn song Phát Đạt (PDR) cũng đang lên kế hoạch kinh doanh đầy tích cực với dự kiến lợi nhuận trước thuế năm 2022 đạt 3.635 tỷ đồng, tăng 55,1% so với năm 2021, đóng góp vào kế hoạch luỹ kế lợi nhuận trước thuế giai đoạn 2019 – 2023 đạt 14.270 tỷ đồng. Kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2022 dự kiến dựa trên 4 dự án trọng điểm, bao gồm Khu đô thị du lịch Nhơn Hội – Bình Định, Dự án Cao tầng phân khu 9, Dự án Astral City, Dự án Serenity Phước Hải – những dự án đều gắn với các địa bàn “hưởng lợi” các dự án hạ tầng, đang được thúc đẩy bởi nguồn lực đầu tư công.

Với VHM, riêng năm 2021, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần khoảng 85.100 tỷ đồng, tăng 18,9% so với năm 2020. Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế tăng tới 42,7% lên khoảng 39.000 tỷ đồng. Năm 2022, CTCK VNDirect kỳ vọng hoạt động ký bán mới của VHM sẽ trở lại quỹ đạo phục hồi với 44.289 căn (tăng 13,3%) và 121,3 nghìn tỷ đồng doanh số (tăng 53,7%), chủ yếu đến từ phần còn lại của ba dự án đang triển khai (Ocean Park, Grand Park, Smart City) và các căn hộ thấp tầng tại ba dự án lớn mới gồm Vinhomes Dream City, Wonder Park và Cổ Loa (mặc dù giữa tháng 1/2022, Vinhomes đã phải ra thông báo chưa xác định thời điểm mở bán chính thức của bất cứ dự án mới nào trong năm 2022). Cũng theo VNDirect, VHM có tới 90% trong 16.800 ha đất vẫn chưa được triển khai. Do đó công ty chứng khoán này dự báo năm 2022, 2023 và 2024, lãi ròng của Vinhomes lần lượt ở mức 34.839 tỷ đồng, 49.054 tỷ đồng và 66.668 tỷ đồng - sẽ là những cột mốc lãi ròng chưa từng có đối với một doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Thị trường đang chờ đợi sự bùng nổ kế tiếp của bất động sản Cần Giờ với Long Beach Cần Giờ của Vinhomes - Dự án do Techcombank làm ngân hàng bảo lãnh. Ảnh: Vinhomes

Nhìn chung, việc tích lũy quỹ đất cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều lợi thế cạnh tranh. Và định giá của thị trường hiện tại theo đó, chưa thể phản ánh hết định giá của doanh nghiệp bất động sản trong tương lai do dù kinh tế có gặp nguy cơ đối mặt lạm phát đình đốn, hay thậm chí toàn cầu suy thoái, tương lai vẫn tồn tại một xu hướng là giá đất luôn tăng theo thời gian. Các chuyên gia luôn nói rằng “người thì có thể sinh thêm nhưng đất thì không nở ra” – đây chính là lý do khiến quỹ đất trở thành tài sản ngày càng có giá, và luôn có thể trở thành kỳ vọng “kéo đầu” cổ phiếu bất động sản đi lên.

Thực tế thị trường trong 3 tháng qua lại đang phản ánh sự “bất động” nhất định về tâm lý của nhà đầu tư đối với cổ phiếu bất động sản. Chẳng hạn như VHM đã điều chỉnh giảm từ khoảng 82.5 về 74.5; NVL trong thông tin tích cực cũng trượt khỏi đỉnh 92.0 ở khoảng đầu tháng 1 về hiện tại 77.1. Trong khi đó, những cổ phiếu có gắn với bất động sản lẫn làm dự án hạ tầng, hưởng lợi trực tiếp hơn từ đầu tư công như Đạt Phương (DPG) thì đã “phi mã” từ 55.2 của giữa tháng 2 lên tới 83.0 của hiện tại; hay BCG (Bamboo Capital) khá “hoành tráng” với các thông tin đầu tư hệ sinh thái tài chính, tuy có nợ dài hạn cũng tăng tương đối “khủng”, đã tích cực “leo dốc” từ đáy 20.3 hôm 19/1, lên tới trên 27.000 đồng/ cp tại 15/3….

Dù vậy, nhìn chung sự điều chỉnh ở một số cổ phiếu nhóm bất động sản, theo các chuyên gia, là do có sự phân hóa từ việc đánh giá mức độ hưởng lợi đầu tư công, gói kích thích kinh tế, việc thụ hưởng sự ổn đinh, tích cực của vốn FDI (với nhóm bất động sản công nghiệp)… Bên cạnh đó là sau một thời gian tăng trưởng ấn tượng, cũng là giai đoạn dòng tiền thông minh lẫn mới toanh lùng sục các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, có vị trí đẹp, giá cổ phiếu của những doanh nghiệp đã đạt được bước tăng giá ấn tượng... nên tất yếu có thời điểm rơi vào điều chỉnh.

Tuy nhiên, một chuyên gia nhấn mạnh, năm 2022, lợi thế kỳ vọng về kinh doanh và phản ánh vào giá cổ phiếu vẫn thuộc về những doanh nghiệp có tên tuổi hàng đầu trên thị trường bất động sản, có quỹ đất sạch hiện hữu lớn, thương hiệu tốt với các dự án đã được minh chứng và có tiềm lực tài chính tốt. Một điểm đáng chú ý trong các chỉ số tài chính, theo ông Đỗ Tiến Đạt, chuyên viên phân tích ngành bất đọng sản của Chứng khoán Phú Hưng, “kỳ vọng với lượng dự án đã hoàn thành cũng như phần khách hàng trả trước sẽ là cơ sở giúp cho các công ty bất động sản tiếp tục mở bán và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận trong tương lai. Đáng chú ý, các thương hiệu uy tín được nhà đầu tư tin tưởng sẽ giúp các sản phẩm của công ty được nhà đầu tư quan tâm đón nhận”.

Trong dài hạn, sức hấp dẫn của giá trị cổ phiếu đi theo định giá quỹ đất là không bàn cãi, ông Huỳnh Minh Tuấn, nhà sáng lập FDIT đánh giá. Không thể kỳ vọng thị trường có sự phản ánh đủ, đầy giá trị thực của doanh nghiệp, quỹ đất qua thị giá cổ phiếu, song sức hấp dẫn ấy chắc chắn sẽ được phản ánh qua những bước tăng trưởng vốn hóa của các doanh nghiệp.