Cơ hội nào để doanh nghiệp bất động sản phục hồi dòng tiền kinh doanh?

Bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết trong quí 3 cho thấy thị trường đang có những điểm mới đáng chờ đợi về khả năng phục hồi dòng tiền kinh doanh, dù vẫn còn nhiều lo ngại.

Nguồn cung bất động sản tại TPHCM thấp kỷ lục do vướng mắc về pháp lý, không thể triển khai, kéo theo lượng căn hộ mở bán mới tung ra thị trường rất nhỏ giọt. Ảnh: Phú Long

Lo dòng tiền kinh doanh suy giảm

Tổng hợp báo cáo kết quả kinh doanh trong 9 tháng đầu năm của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết phân khúc nhà ở, có điểm chung nhận thấy là sự lo ngại về dòng tiền kinh doanh suy giảm, dù nhiều doanh nghiệp ghi nhận báo lãi cao.

Theo đó, thống kê của KTSG Online ở 82 doanh nghiệp niêm yết hoạt động trong lĩnh vực này cho thấy, tổng doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh và dịch vụ lũy kế 9 tháng đầu năm giảm 13%, nhưng doanh thu hoạt động tài chính lại tăng lên đến 63%.

Điển hình như có nhiều doanh nghiệp lũy kế 9 tháng đầu năm báo cáo suy giảm dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh như Vinhomes (giảm 26% so với cùng kỳ), tập đoàn An Gia (giảm 53%), Phát Đạt (69%), Sunshine Homes (giảm 65%), Nam Long (46%), Đầu tư Văn Phú (34%).

Nhưng hướng ngược lại cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần tăng cao, chẳng hạn như Tập đoàn Sunshine (tăng gấp hơn 12 lần), Nhà Từ Liêm (tăng 8,5 lần), Bất động sản Thế kỷ (92%), Đất Xanh (39%), Novaland (57%), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (46%).

Một điểm đáng chú ý nữa là ở một số doanh nghiệp, dòng tiền kinh doanh dù suy giảm nhưng dòng tiền từ hoạt động tài chính lại tăng lên, trong đó phần nhiều đến từ các thương vụ chuyển nhượng. Xu hướng này tiếp tục kéo dài từ cuối năm ngoái đến nay trong bối cảnh tình hình thị trường được đánh giá là còn nhiều khó khăn.

Điển hình như câu chuyện của Công ty Hoàng Quân (HQC), báo cáo cho thấy lợi nhuận trước thuế 9 tháng đầu năm đạt 33 tỉ đồng, tăng hơn 8 lần so với cùng kỳ, nhưng chủ yếu đến từ lợi nhuận khác (chiếm 1/3). Khoản doanh thu từ hoạt động tài chính trong kỳ này là 72 tỉ đồng (cùng kỳ chỉ 2 tỉ đồng), trong khi doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh chính lại giảm hơn 80%.

Doanh thu hoạt động tài chính thuộc nhóm cao nhất thị trường có thể kể đến Novaland, với quy mô kỳ này lên đến 5.343 tỉ đồng, tăng hơn 36%; hay Tập đoàn Sunshine (mã KSF, tăng 23%). Còn xét về mức tăng đột biến trên 50% thì có thể điểm tên rất nhiều doanh nghiệp như Nam Long, tập đoàn CEO, Vingroup, Nhà Từ Liêm, Đầu tư Hải Phát…

Novaland cũng là trường hợp thú vị trong quí qua khi báo lãi trước thuế cao trong quí 3 là 3.578 tỉ đồng, tăng hơn 7 lần so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh dù tăng đáng kể (tăng 57%), nhưng lợi nhuận gộp thì lại ở mức âm 1.858 tỉ đồng. Doanh thu từ hoạt động tài chính cao hơn gần gấp đôi so với doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh, nhưng chưa bù đắp được phần chi phí khác tăng (gần 2.200 tỉ đồng – theo thuyết minh là khoản tiền phạt bồi thường vi phạm hợp đồng và chi phí khác).

Điểm tích cực của Novaland là tập đoàn này đang cố gắng đẩy mạnh bán hàng cũng như thanh lý tài sản để giảm nợ. Theo công văn giải trình của Novaland sau báo cáo tài chính soát xét bán niên ghi nhận thêm khoản chi phí trích lập dự phòng lớn theo yêu cầu kiểm toán, công ty đã đạt được thỏa thuận tái cấu trúc nợ ban đầu với quy mô khoảng 14.606 tỉ đồng, lên kế hoạch bán hàng tồn kho với giá trị 994 tỉ đồng, nằm trong kế hoạch chung bán tài sản khoảng 25.439 tỉ đồng.

Thị trường vẫn còn gặp khó là rào cản chung đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phân khúc nhà ở. Thống kê của Công ty chứng khoán VPBankS cho thấy lợi nhuận sau thuế (trừ cổ đông thiểu số) của nhóm 10 doanh nghiệp đầu ngành giảm đến 40,6% so với cùng kỳ. Trong đó có 9/10 doanh nghiệp vốn hóa lớn nhất có lợi nhuận sụt giảm từ mức 23,3-92% so với cùng kỳ.

“Điều này phản ánh tình hình kinh doanh bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ và pháp lý dự án, đặc biệt là các chủ đầu tư phân khúc bất động sản nhà ở các tỉnh Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Định, Phú Quốc khi tình hình pháp lý siết chặt”, báo cáo của VPBankS đánh giá.

Chờ sự phục hồi của thị trường

Giữa những lo ngại về việc dòng tiền hoạt động kinh doanh suy giảm, một điểm tích cực là con số hàng tồn kho bắt đầu tăng lên ở một số doanh nghiệp. Điều này mang hàm ý các dự án đang được tiếp tục “vào guồng” để sớm đưa ra thị trường.

Chẳng hạn như tính đến cuối quí 3, khoản mục hàng tồn kho Nam Long là 20.303 tỉ đồng, tăng 2.951 tỉ đồng so với đầu năm, trong đó có những dự án tiêu điểm như Waterpoint và Akari giai đoạn 2, hay Central Lake (Cần Thơ). Tương tự, một đại diện khác là Vinhomes cũng tăng lên đáng kể (tăng 38%) hay Khang Điền (18%).

Không chỉ có các doanh nghiệp niêm yết, ghi nhận chung của thị trường cũng cho thấy vào cuối năm, một số doanh nghiệp cũng rục rịch kế hoạch tung sản phẩm ra thị trường.

Một điểm tích cực khác là nhìn chung sơ bộ tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở nhiều doanh nghiệp đang giảm dần. Trong khi đó, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường, trừ kênh trái phiếu, vẫn được cho là khá tích cực.

Theo ông Dương Đức Hiếu, Chuyên gia phân tích cao cấp Vietnam Investors Service (VIS Rating), đơn vị xếp hạng tín nhiệm, tương tự năm 2023, ngành bất động sản năm nay cũng nhận được sự hỗ trợ nhiều nhất từ phía cơ quan chính phủ và hệ thống ngân hàng khi gặp khó khăn.

Theo đó, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức tốt trong khi các doanh nghiệp niêm yết cũng tích cực huy động vốn trên thị trường cổ phiếu và cả đẩy mạnh hoạt động M&A. “Trừ những doanh nghiệp khó khăn, thì đa số đều có số vốn tương đối tốt so với quá trình tăng vốn trong hai năm vừa qua”, ông Hiếu bình luận tại một diễn đàn đầu tư gần đây.

Dù vậy, câu chuyện nợ vẫn là một rủi ro lớn. Theo báo cáo đầu tháng 11 của VIS Ratings, nhóm bất động sản nhà dự kiến cần khoảng 109.000 tỉ đồng đáo hạn trái phiếu trong vòng 12 tháng tới, chiếm ½ tổng giá trị đáo hạn. Trong số này có khoảng 30.000 tỉ đồng có nguy cơ chậm trả nợ gốc.

Thêm nữa, từ đầu năm đến nay có 56% tổ chức phát hành thuộc nhóm bất động sản nhà ở và xây dựng có điểm tín nhiệm ở mức yếu. Một nửa trong số đó là các công ty mới thành lập không có hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Nhưng rủi ro lớn nhất hiện nay có lẽ là khả năng phục hồi của thị trường. Nhiều người đặt kỳ vọng thị trường sẽ đi lên, nhất là sau khi có tín hiệu giao dịch tích cực dù ít ỏi và chưa có chuyên gia nào dám khẳng định về sự đảo chiều của nguồn cung lẫn nhu cầu, trừ mức giá bán vẫn cứ tăng lên.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), cho rằng, năm 2025 là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, cũng như thị trường M&A giai đoạn tới sẽ sôi động hơn, dù vẫn còn phụ thuộc vào kịch bản điều chỉnh kỹ thuật khung giá đất, vốn đang còn tranh cãi.

“Cuộc chơi cho thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới sẽ là cuộc chơi thật, nơi mà người chơi phải có năng lực thật, sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém. Dự báo đây là một cuộc sàng lọc rất lớn”, ông Đính bình luận tại diễn đàn đầu tư ở TPHCM gần đây.