Cổ đất bắt đầu thoát xác "ngủ đông"?

Sau chuỗi ngày u ám, nhóm cổ phiếu bất động sản bất ngờ bứt phá với lực đẩy mạnh mẽ từ các đầu tàu như Vingroup và Novaland. Tuy nhiên, đằng sau sự hưng phấn của những bảng điện xanh tím, thị trường năm 2026 vẫn đang âm ỉ những đợt sóng ngầm từ chính sách tín dụng và áp lực lãi suất.

Mục tiêu lợi nhuận tham vọng của các nhà phát triển địa ốc đang thắp lại niềm tin cho nhà đầu tư, nhưng liệu đây đã thực sự là điểm xoay chiều cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững?

Thị trường chứng kiến sự trở lại của nhóm bất động sản khi hàng loạt cổ phiếu tăng tốc, trong đó vai trò dẫn dắt thuộc về Vingroup và Novaland.

Cổ phiếu VIC liên tục lập đỉnh, kéo vốn hóa tiến sát mốc 1,6 triệu tỷ đồng. Động lực đến từ kế hoạch kinh doanh tham vọng, với mục tiêu doanh thu tăng gần 50% và lợi nhuận gấp nhiều lần năm trước. Song song, hệ sinh thái mở rộng sang xe điện, du lịch và hạ tầng tiếp tục tạo câu chuyện tăng trưởng dài hạn.

Ở nhóm midcap, nhiều mã cũng bứt phá đáng kể. SJS ghi nhận kết quả kinh doanh quý I tăng trưởng mạnh, trong khi TDH tăng trần liên tiếp sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài. Đáng chú ý, NVL trở thành tâm điểm khi bật tăng gần 80% chỉ trong chưa đầy 2 tháng, cho thấy dòng tiền đầu cơ quay lại rõ nét.

Một số doanh nghiệp khác như NLG cũng ghi nhận tín hiệu cải thiện, với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2026, chủ yếu nhờ bàn giao dự án tồn đọng.

Từ đáy đi lên, nhưng chưa chắc đã bền

Đà hồi phục hiện tại càng đáng chú ý khi nhìn lại giai đoạn trước đó: từ cuối 2025 đến đầu 2026, cổ phiếu bất động sản đồng loạt lao dốc do tín dụng bị kiểm soát và tâm lý thị trường suy yếu.

Nhiều mã mất 30–40% giá trị, thậm chí tiệm cận vùng đáy lịch sử. Vì vậy, nhịp tăng hiện tại mang nhiều yếu tố “phản ứng kỹ thuật” hơn là sự đảo chiều hoàn toàn của chu kỳ.

Các doanh nghiệp địa ốc vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng tích cực trong năm nay, tạo nền kỳ vọng cho thị trường. Tuy nhiên, nền tảng cơ bản chưa thực sự thay đổi đủ mạnh để xác nhận một xu hướng tăng dài hạn.

Lực cản vẫn hiện hữu

Áp lực lớn nhất vẫn đến từ chính sách tín dụng. Việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bị thu hẹp, đặc biệt với nhóm quy mô nhỏ hoặc pháp lý chưa hoàn thiện.

Lãi suất cũng là biến số quan trọng. Mức vay mua nhà phổ biến vẫn ở vùng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến sức cầu. Trong khi đó, chi phí đầu vào – từ đất đai đến vật liệu – tiếp tục leo thang, bào mòn biên lợi nhuận.

Ngoài ra, các quy định mới nhằm tăng minh bạch thị trường có thể hạn chế đầu cơ, nhưng đồng thời khiến thanh khoản khó bứt phá nhanh trong ngắn hạn.

Phục hồi có chọn lọc

Dự báo cho thấy bức tranh ngành năm 2026 nhiều khả năng đi ngang, với tăng trưởng tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, đặc biệt là Vinhomes – đơn vị chi phối phần lớn doanh thu và lợi nhuận toàn ngành.

Phần lớn kết quả kinh doanh sẽ đến từ việc bàn giao dự án cũ, thay vì mở rộng nguồn cung mới. Điều này đồng nghĩa với việc đà hồi phục nếu có sẽ mang tính phân hóa cao, không lan tỏa đồng đều.

Sóng đã lên, nhưng chưa qua vùng xoáy

Nhịp tăng của cổ phiếu bất động sản đang mở ra cơ hội ngắn hạn, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định một chu kỳ tăng bền vững. Khi dòng tiền quay lại nhưng nền tảng chưa theo kịp, thị trường dễ xuất hiện những “con sóng nhanh – rút gọn”.

Với nhà đầu tư, bài toán không còn là “có sóng hay không”, mà là chọn đúng nhịp và đúng cổ phiếu trong một thị trường đang hồi phục dè dặt.