Các gam màu kết quả kinh doanh hệ sinh thái Geleximco

Năm 2023, CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương Investoco) - chủ đầu tư dự án khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Dragon Ocean Đồ Sơn), thành phố Hải Phòng - được CTCP Glexhomes cho vay 10,600 tỷ đồng.

Công viên Thần thoại thuộc khu du lịch quốc tế Đồi Rồng

Hệ sinh thái Geleximco

Tiền thân của Glexhomes là CTCP Ngôi sao An Bình, thành lập năm 2009 bởi Tập đoàn Geleximco, Tập đoàn Bảo Việt và Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP (UPCoM: HAN) với vốn điều lệ ban đầu 100 tỷ đồng.

Năm 2014, HAN nắm 14% trong tổng 550 tỷ đồng vốn điều lệ, nhưng sau đó Ngôi sao An Bình trở thành công ty con của CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (HNX: SHN) từ năm 2017. Cái tên Glexhomes được sử dụng từ năm 2020.

Sau nhiều lần chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, đến cuối năm 2023 vốn của Glexhomes đã lên hơn 1,137 tỷ đồng; trong đó, bà Lã Thị Thanh Nhàn nắm nhiều nhất với 55.31%, kế đến là Chủ tịch HĐQT Ngô Anh Trí 33.02%. Công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn và quản lý vận hành các tòa nhà chung cư.

Cơ cấu cổ đông của Glexhomes tính đến cuối năm 2023

Nguồn: Người viết tổng hợp

Thành lập từ năm 2010, Vạn Hương Investoco cũng từng là thành viên của Geleximco. Doanh nghiệp có trụ sở chính tại quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng và cũng là chủ dự án khu du lịch quốc tế Đồi Rồng.

Thời điểm hiện tại, vốn điều lệ của Vạn Hương Investoco là 3,000 tỷ đồng, do ông Trần Nam Trung (Tổng Giám đốc) nắm 65%, phần còn lại của ông Bùi Quang Khả (5%) và Phạm Văn Hùng (30%).

Cơ cấu cổ đông của Vạn Hương Investoco - Nguồn: Vạn Hương Investoco

Dù không còn sở hữu trực tiếp bởi Geleximco, nhưng lãnh đạo chủ chốt cũng như hoạt động kinh doanh của Glexhomes vẫn liên hệ mật thiết với Geleximco.

Đơn cử, tại Glexhomes, Chủ tịch Ngô Anh Trí và các Thành viên HĐQT còn lại đã và đang làm việc tại Geleximco từ nhiều năm nay. Phó Tổng giám đốc Phạm Minh Hiếu cũng làm Phó Tổng giám đốc Vạn Hương Investoco. Kế toán trưởng cũng là người từ Geleximco.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Glexhomes Trần Nam Trung đang đảm nhận vai trò Chủ tịch HĐQT Vạn Hương Investoco, người đại diện pháp luật CTCP Geleximco Nha Trang, Thành viên HĐQT CTCP Quản lý Vận hành & Khai thác Bất động sản Geleximco (Geleximco PME, công ty con của Glexhomes) - đơn vị quản lý vận hành dự án Đồi Rồng.

Glexhomes đang tham gia hợp tác làm một số dự án với Geleximco, vay tiền tại Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank, UPCoM: ABB) hay cho Vạn Hương Investoco vay.

Nguồn tiền cho Vạn Hương Investoco vay từ đâu?

Giao dịch giữa Glexhomes và Vạn Hương Investoco trong năm ngoái dựa trên hợp đồng vay vốn có thời hạn 12 tháng, lãi suất không quá 8%/năm và 2 hợp đồng khác với tổng hạn mức 10,000 tỷ đồng trong vòng 36 tháng, lãi suất áp dụng cho năm 2023 là 7.42%/năm.

Báo cáo từ phía Glexhomes cho thấy, tổng nguồn vốn cuối năm 2023 tăng vọt lên hơn 21,000 tỷ đồng, gấp đôi đầu năm; trong đó, phải trả dài hạn khác tăng thêm 13,000 tỷ đồng, được thuyết minh là các khoản nhận đặt cọc theo văn bản thỏa thuận để cung cấp dịch vụ tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn cho khách hàng các thông tin về bất động sản liên quan đến dự án Đồi Rồng.

Theo Glexhomes, đây là dự án Công ty được chủ đầu tư chọn làm đơn vị tư vấn, môi giới và khảo sát nhu cầu thực tế của khách hàng, đồng thời là đơn vị tổ chức bán bất động sản thuộc dự án khi chủ đầu tư đủ điều kiện bán theo quy định của pháp luật.

Công ty còn khoản phải trả ngắn hạn hơn 4,600 tỷ đồng với cùng nội dung, đã giảm 3,285 tỷ đồng so với 1 năm trước. Như vậy, số tiền Glexhomes nhận đặt cọc cho dự án tại Hải Phòng lên hơn 17,600 tỷ đồng, tính đến cuối năm 2023.

Vạn Hương Investoco cũng có nợ phải trả lên tới hơn 22,300 tỷ đồng vào cuối năm 2023, gấp 7.5 lần vốn chủ sở hữu. Dư nợ tăng thêm khoảng 5,000 tỷ đồng so với năm 2022 và gấp 3 lần năm 2021, trong khi vốn chủ sở hữu gần như không “nhúc nhích”.

Trên thực tế, chủ dự án Đồi Rồng kinh doanh không hiệu quả khi tiếp tục lỗ sau thuế năm thứ 3 liên tiếp, nhưng lần này nặng hơn với 62 tỷ đồng. Năm 2022 và 2021 lần lượt lỗ 5.4 tỷ đồng và 15.5 tỷ đồng.

Trong khi nợ phải trả dồn dập tăng thì nợ trái phiếu lại giảm 1,600 tỷ đồng, còn 4,400 tỷ đồng.

Năm ngoái, Vạn Hương Investoco thanh toán đủ 616 tỷ đồng cho trái chủ, đồng thời dùng hơn 1,660 tỷ đồng mua lại gốc trái phiếu, trong đó tất toán lô trái phiếu DRGCH2123005 có giá trị phát hành 1,500 tỷ đồng. Năm nay, theo kế hoạch sẽ đáo hạn tiếp 2 lô trái phiếu 1,500 tỷ đồng, phần còn lại chủ yếu rơi vào năm 2026. Công ty cũng đã chi 161 tỷ đồng mua lại trước hạn một phần trái phiếu vào cuối tháng 2 vừa rồi.

Mới đây, trái chủ lô VANHUONG.BOND.2019 trị giá 970 tỷ đồng, trong đó có ABB, đã chấp thuận điều chỉnh lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi thứ tư cố định 9%/năm và các kỳ tiếp theo cố định 10.8%/năm, thay vì thả nổi như thỏa thuận trước đây.

Tài sản đảm bảo cũng điều chỉnh thành quyền tài sản phát sinh từ việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, khai thác các lô ND-LK101, ND-BT103 đến ND-BT111, ND-BT116, ND-BT117 thuộc khu VIII tại dự án Đồi Rồng. Quyền tài sản trước đó là từ khu biệt thự nghỉ dưỡng đảo Balboa, cũng tại dự án này.

Glexhomes cũng không khá hơn

Doanh thu năm 2023 của Glexhomes chỉ vỏn vẹn hơn 93 tỷ đồng, chưa bằng 1/5 cùng kỳ; trong đó, dịch vụ tư vấn 20 tỷ đồng, đứng sau nguồn thu từ dịch vụ vận hành tòa nhà gần 60 tỷ đồng; số thu của 2 dịch vụ này trong năm 2022 lên tới 339 tỷ đồng và 117 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do các dự án bất động sản vẫn trong giai đoạn phát triển đầu tư.

Điểm nhấn chính không phải đến từ hoạt động kinh doanh thuần túy mà là từ lãi tiền gửi và cho vay lên đến 883 tỷ đồng. Không chỉ vậy, chi phí lãi vay cũng vọt lên 873 tỷ đồng. Kết quả, Glexhomes tiếp tục lỗ năm thứ 2 liên tiếp, lần này hơn 36 tỷ đồng.

5 năm gần đây, tình hình kinh doanh của Glexhomes không ổn định. Doanh thu trồi sụt, lúc lên đỉnh hơn ngàn tỷ đồng (năm 2021) nhờ hợp nhất kết quả M&A, khi thì “mất hút”, như năm 2019 và 2023 chỉ vài chục tỷ đồng. Lãi ròng cao nhất hơn 85 tỷ đồng, còn 2 năm gần nhất lỗ do ảnh hưởng bởi chi phí lãi vay.

Dù lãi chỉ vài chục tỷ đồng, nhưng nguồn vốn của Glexhomes lại lên như “diều gặp gió” trong giai đoạn này - từ hơn ngàn tỷ đồng năm 2020 đã nhanh chóng tăng gấp 20 lần vào cuối năm 2023. Vốn điều lệ tăng gấp đôi, lên hơn 1,100 tỷ đồng, chủ yếu nhận thêm tiền từ chủ sở hữu.

Năm ngoái, Glexhomes chi hơn 1,200 tỷ đồng (tương ứng 32,000 đồng/cp) và 858 tỷ đồng (30,000 đồng/cp) để sở hữu lần lượt 59.5% vốn CTCP Daso (Hải Phòng) và 63.56% vốn CTCP Thương mại và Xây dựng Nam Sơn. Tuy nhiên, đơn vị Kiểm toán và Tư vấn A&C không thu thập được bằng chứng thích hợp để đánh giá số tiền nhận chuyển nhượng cũng như BCTC của 2 đơn vị trên để xem xét trích lập dự phòng.

Daso Hải Phòng trước đó thuộc Daso Group của nhà sáng lập Đặng Ngọc Hòa. Công ty hoạt động chính trong mảng phát triển dự án kinh doanh bất động sản, hóa mỹ phẩm, do ông Vũ Văn Hậu làm Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật.

Giải thích về việc đầu tư, Glexhomes cho biết đã nhận chuyển nhượng cổ phần 2 doanh nghiệp trên theo phê duyệt của cấp có thẩm quyền, nhằm mục đích kinh doanh theo giá mua thỏa thuận thương lượng giữa các bên trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá tiềm năng các cơ hội, lợi thế kinh doanh từ danh mục bất động sản tại Daso và Xây dựng Nam Sơn.

Phần còn lại của Daso Hải Phòng được nắm bởi SHN sau khi chi khoảng 484 tỷ đồng (khoảng 20,000 đồng/cp) để sở hữu 37.81% vốn công ty này từ năm 2022. Báo cáo của SHN nêu, việc đầu tư vào Daso Hải Phòng nhằm phát triển dự án làng biệt thự cao cấp Vạn Hương (dự án Đảo Hoa Phượng) thuộc quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng.

Dự án có tổng diện tích gần 60ha, được quy hoạch thành quần thể khu nghỉ dưỡng với khách sạn 5 sao và 400 căn biệt thự để bán. Đảo Hoa Phượng được lập kế hoạch và phê duyệt từ năm 2003, nhưng sau 2 thập niên, đến nay vẫn dang dở.

Hiện một số dự án Glexhomes đang tham gia góp vốn và phát triển có thể kể đến như khu dân cư An Long Nam Sài Gòn tại Long An (vốn đầu tư khoảng 3,541 tỷ đồng), dự án VP2 tại Hà Nội (2,600 tỷ đồng), dự án khu dân cư hai bên đường Lý Tự Trọng (1,800 tỷ đồng).

Phối cảnh dự án Đảo Hoa Phượng - Nguồn: Daso Group