BĐS: Liệu còn dư địa bứt phá trong mùa vụ cuối năm?

Cổ phiếu bất động sản đang hút dòng tiền vào quý cuối năm nhờ chu kỳ ngành và tỷ lệ hấp thụ tăng, nhưng lợi nhuận và dòng tiền của phần lớn doanh nghiệp vẫn chưa bền vững. Nhiều công ty tăng trưởng chủ yếu nhờ hoạt động tài chính hay chuyển nhượng dự án, trong khi nhóm thua lỗ và hụt kế hoạch vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể. Định giá ngành cao và thanh khoản suy yếu làm rủi ro điều chỉnh ngắn hạn gia tăng.

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước nguy cơ điều chỉnh ngắn hạn khi lợi nhuận và dòng tiền doanh nghiệp chưa có tín hiệu cải thiện rõ rệt, trong bối cảnh định giá P/B tiến sát đỉnh hai năm gần đây.

Mặc dù giới chuyên gia kỳ vọng cổ phiếu bất động sản (BĐS) sẽ là nhóm tiềm năng nhất cuối năm nhờ chu kỳ ghi nhận doanh số và môi trường lãi suất thấp, thực tế kinh doanh quý III/2025 lại vẽ nên một bức tranh trái ngược đầy cảnh báo. Sự hấp dẫn của 'cổ đất' đang bị thách thức nghiêm trọng bởi sự mất cân bằng giữa định giá thị giá và sức khỏe tài chính nội tại của doanh nghiệp.

Hồi phục "ảo" và khoảng trống lợi nhuận

Sự phục hồi của thị trường BĐS hiện chưa thực sự bền vững. Dù tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể trong quý III, dữ liệu cho thấy lợi nhuận lõi của ngành đang suy giảm. 76 doanh nghiệp BĐS niêm yết ghi nhận lợi nhuận ròng giảm sâu 32% trong quý III/2025.

Đáng nói hơn, tăng trưởng của một số doanh nghiệp lớn lại thiếu thực chất, khi phần lớn đến từ hoạt động tài chính (như chuyển nhượng cổ phần) hoặc ghi nhận dự án đột biến, chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong khi đó, nhóm suy giảm tiếp tục mở rộng, điển hình là Novaland (NVL) với khoản lỗ 878 tỷ đồng do doanh thu giảm và chi phí tài chính tăng vọt gấp 4,5 lần. Nhiều "ông lớn" khác cũng ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh trên 90%.

"Kẹt" mục tiêu: Điểm yếu cố hữu của doanh nghiệp BĐS

Một điểm yếu cố hữu của ngành là tình trạng "tăng mạnh trên giấy – hụt hơi khi về đích". Phần lớn các doanh nghiệp BĐS vẫn đang cách xa mục tiêu lợi nhuận đã đề ra.

Điển hình, dù có lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng trong 9 tháng đầu năm, Kinh Bắc (KBC) vẫn chỉ hoàn thành 49% kế hoạch, nối dài chuỗi năm không hoàn thành mục tiêu. Tương tự, DIG Corp chỉ đạt 38% kế hoạch lợi nhuận trước thuế, đối diện với nhiệm vụ gần như bất khả thi là phải tạo ra gần một nửa kết quả cả năm chỉ trong quý IV. Thậm chí, doanh nghiệp này còn bị đánh giá là thiếu hiệu quả trong giải ngân đầu tư, phản ánh dòng tiền tắc nghẽn.

Ngay cả những doanh nghiệp có kết quả "đẹp" như Phát Đạt (PDR) hay Nam Long (NLG) cũng mới chỉ đạt lần lượt 28% và 51% mục tiêu năm, dồn áp lực lớn vào quý cuối cùng. Lợi nhuận của Nam Long phụ thuộc vào việc ghi nhận dự án lớn (Izumi City), khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro doanh thu ảo và lợi nhuận dồn cục vào cuối năm.

Định giá "nóng" và rủi ro điều chỉnh

Hiện tại, định giá ngành BĐS không còn rẻ. P/E của ngành, nếu loại trừ nhóm Vingroup, đang ở mức 30,4x, cao hơn đáng kể so với P/E chung. Điều này xảy ra do giá cổ phiếu đã phục hồi mạnh mẽ trong khi lợi nhuận cơ bản vẫn thấp, làm gia tăng rủi ro điều chỉnh định giá.

Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn có thể gia tăng, nhất là khi mặt bằng P/B đã tiệm cận vùng cao của 2 năm gần đây mà chưa có tín hiệu cải thiện rõ ràng về lợi nhuận và dòng tiền. FiinGroup nhận định, bản chất đầu cơ theo chu kỳ dự án khiến dòng tiền chiếm tỷ trọng lớn trong nhóm 'cổ đất', làm biến động giá mạnh và gia tăng nguy cơ điều chỉnh khi thanh khoản thị trường suy yếu.