MỚI

Lọc CP theo tín hiệu PTKT

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bất động sản tăng nhiệt, nhưng cổ phiếu ngành vẫn lạnh?

Dù thị trường rộ tin sốt đất, cổ phiếu bất động sản cuối tuần qua vẫn lặng sóng, thậm chí giảm nhẹ.

Thận trọng trước sóng bất động sản

Dù giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM liên tục leo thang, nhưng cổ phiếu bất động sản lại không phản ánh tương xứng như những chu kỳ trước. Nguyên nhân chính là giao dịch sôi động chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, còn các chủ đầu tư vẫn chật vật do doanh số bán hàng sụt giảm sau cuộc khủng hoảng trái phiếu cuối năm 2022. Lãi suất vay mua nhà dù đã hạ nhiệt từ đầu năm ngoái nhưng chưa đủ kích thích nhu cầu, khi thu nhập người dân bị ảnh hưởng bởi suy giảm kinh tế và giá nhà vẫn neo cao.

Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ trong quý IV/2024 chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng. Finntrade cũng chỉ ra rằng dù khối lượng giao dịch bất động sản nhà ở giảm 25-30% so với đỉnh, giá nhà tăng vẫn giúp chủ đầu tư duy trì doanh thu. Nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phân khúc nhà ở hợp túi tiền và đưa ra giải pháp tài chính hỗ trợ người mua.

Dữ liệu tài chính cho thấy lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có dấu hiệu tạo đáy và đi lên, kéo theo sự phục hồi của nhóm cổ phiếu này. Tuy nhiên, sau một thời gian dài giảm giá và tích lũy, mức hồi phục vẫn chưa mạnh mẽ.

Định giá hấp dẫn, nhưng dòng tiền thận trọng

Cổ phiếu bất động sản hiện có định giá thấp hơn so với các nhóm ngành như ngân hàng, tài chính hay sản xuất. Tuy nhiên, mức định giá hấp dẫn này chủ yếu nhờ những mã lớn như VHM, VRE, VIC. Dưới áp lực bán ròng từ khối ngoại, VHM và VRE đã giảm hơn 20% so với giá trị sổ sách.

Cuối tháng 2/2025, Finntrade ghi nhận P/E trung bình của ngành bất động sản niêm yết (không bao gồm Vingroup) ở mức 61,7 lần. Nếu loại trừ cả Vingroup và Novaland, con số này giảm còn 32,4 lần, và tính chung toàn ngành thì chỉ còn 15,8 lần.

Dòng vốn nội đã nhanh chóng hấp thụ lực bán ròng, giúp cổ phiếu VHM hồi phục lên mức gần giá trị sổ sách, phản ánh kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản và các đại dự án đang triển khai. Tuy nhiên, ở các mã có P/B từ 1,1 đến gần 2 lần như NLG, PDR, KDH, DXG, áp lực bán chủ động xuất hiện trong nửa cuối tuần trước. Điều này cho thấy dòng tiền vẫn thận trọng, chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn về lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2025 và kế hoạch kinh doanh sắp tới.

Áp lực tài chính chưa hạ nhiệt

Bức tranh tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn nhiều thách thức. Tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản đã vượt mức 6 lần, còn tỷ lệ nợ vay/EBITDA – thước đo khả năng trả nợ – lên đến gần 8 lần.

Ngoài ra, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đè nặng. Trong quý I/2025, nhóm bất động sản nhà ở chưa có đợt phát hành trái phiếu mới nào, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn lên đến hơn 2.000 tỷ đồng và giá trị mua lại hơn 10.170 tỷ đồng. Đỉnh áp lực sẽ rơi vào quý III với tổng giá trị gần 130.000 tỷ đồng và duy trì ở mức cao trong năm 2026.

Lực bán ròng của khối ngoại cũng chưa dừng lại, dù có phần suy giảm. Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại nhóm bất động sản nhà ở đã giảm từ 8,9% cuối năm 2024 xuống còn 8,7% vào giữa tháng 3/2025.

Theo Chứng khoán Kafi, sau khi nhóm ngân hàng và chứng khoán dẫn dắt đà tăng của thị trường, dòng tiền đã bắt đầu dịch chuyển sang bất động sản – nhóm đã giảm sâu và chưa phục hồi đáng kể. Tuy nhiên, đà tăng của cổ phiếu địa ốc vẫn thiếu động lực mạnh mẽ, phản ánh sự dè chừng của nhà đầu tư với triển vọng ngành.

Chờ cú hích từ chính sách

Giới đầu tư hiện đang dõi theo dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 170/2024/QH15, vốn được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn pháp lý cho nhiều dự án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Các nội dung quan trọng gồm: điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Song song đó, dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 171/2024/QH15 cũng mở ra cơ hội phát triển nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đây là hướng đi quan trọng giúp các doanh nghiệp tận dụng quỹ đất từ cơ sở sản xuất – kinh doanh phải di dời theo quy hoạch.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cần thêm thời gian để chính sách đi vào thực tế, giúp khơi thông nguồn cung, đẩy nhanh tiến độ pháp lý và tăng tỷ lệ hấp thụ sản phẩm. Khi những yếu tố này hội tụ, cổ phiếu bất động sản mới có thể thoát khỏi vùng trũng hiện tại, hướng đến mặt bằng định giá hợp lý hơn.