Bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới

Định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình và hạn chế tối đa phân lô bán nền theo Nghị quyết 21-NQ/TW đang tái định hình cuộc chơi ngành bất động sản. Dù chịu sức ép từ chi phí vốn cao, các doanh nghiệp sở hữu quỹ dự án căn hộ thương mại "sạch" pháp lý được dự báo sẽ trở thành tâm điểm hút dòng tiền.

Tâm lý ưu chuộng sản phẩm sở hữu lâu dài trước thời điểm Luật mới có hiệu lực tạo lợi thế bán hàng rõ rệt cho các chủ đầu tư nắm giữ dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/500 và tiền sử dụng đất.

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch và hiệu quả, với ưu tiên chính là phát triển nhà chung cư thay vì phân lô bán nền tại các khu vực đô thị. Điểm đáng chú ý là quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng của công trình, với khả năng tiếp tục khai thác sau khi hết thời hạn thông qua các khoản phí bổ sung. Các dự án xây dựng trước Nghị quyết sẽ không bị áp dụng hồi tố, đảm bảo quyền sở hữu lâu dài cho chủ sở hữu hiện tại.

Theo phân tích của các công ty chứng khoán, các dự án chung cư có quy hoạch rõ ràng, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng được kỳ vọng sẽ thu hút dòng tiền nhờ tâm lý nhà đầu tư ưa thích quyền sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, ngành bất động sản hiện đang chịu áp lực từ lãi suất cao, khiến thời điểm hiện tại chỉ phù hợp cho nhà đầu tư tích luỹ với mục tiêu trung hạn thay vì giao dịch ngắn hạn. Chiến lược chọn lọc cổ phiếu dựa trên chất lượng dự án và tình hình tài chính doanh nghiệp trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Các doanh nghiệp niêm yết như Phát Đạt (PDR), Đất Xanh Group (DXG), Nam Long (NLG) và Khang Điền (KDH) đều có dự án chung cư đang triển khai hoặc sắp mở bán. Các dự án như The Prive, Mizuki, Gladia Heights và Eco Smart City được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ định hướng chính sách ưu tiên chung cư. Tuy nhiên, mức độ tác động đến kết quả kinh doanh của từng công ty là khác nhau, phụ thuộc vào tỷ trọng doanh thu từ các dự án này và khả năng tiêu thụ trong bối cảnh lãi suất cao.

Khi lãi suất vẫn ở mức cao, liệu các doanh nghiệp có thể tăng tốc độ tiêu thụ hàng tồn kho? Đối với các dự án chung cư sắp hết thời hạn sử dụng, chi phí gia hạn sẽ ảnh hưởng thế nào đến giá trị tài sản dài hạn của cư dân? Khi nào thị trường bất động sản sẽ phục hồi để tạo cơ hội lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư? Những câu hỏi này cần được theo dõi sát sao trước khi quyết định.