Bất động sản: áp lực kép từ lãi suất cao và định hướng kiểm soát giá đất

Thủ tướng Lê Minh Hưng mới đây đã đưa ra thông điệp đáng chú ý: “Giá đất và bất động sản chắc chắn sẽ giảm”, với định hướng phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và tăng cường điều tiết giá đất của Nhà nước.

 

Đây là 1 thông tin khá tiêu cực đối với nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vẫn đang ở mức cao.

Thứ nhất, kỳ vọng tăng giá đất có thể không còn thuận lợi như trước.

Trong nhiều năm, một phần sức hấp dẫn của doanh nghiệp bất động sản đến từ quỹ đất lớn và kỳ vọng giá đất tăng theo thời gian. Nhưng nếu định hướng kiểm soát giá bất động sản được triển khai quyết liệt, thị trường sẽ khó duy trì tư duy mặc định rằng sở hữu nhiều đất đồng nghĩa với việc tài sản sẽ ngày càng có giá trị cao hơn.

Điều này có thể khiến nhà đầu tư phải đánh giá lại triển vọng lợi nhuận của những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào việc tăng giá tài sản.

Thứ hai, lãi suất cao khiến khó khăn của ngành trở nên nghiêm trọng hơn.

Bất động sản là ngành cần lượng vốn lớn, thời gian triển khai dự án dài và thường sử dụng đòn bẩy tài chính. Lãi suất tăng khiến chi phí vốn của doanh nghiệp cao hơn, trong khi người mua nhà cũng chịu áp lực trả nợ lớn hơn.

Nếu cùng lúc đó, khả năng tăng giá bán bị hạn chế, doanh nghiệp sẽ khó cải thiện lợi nhuận như kỳ vọng. Những doanh nghiệp nợ vay lớn, dòng tiền yếu và dự án chậm triển khai có thể chịu sức ép đáng kể.

Thứ ba, định giá rẻ chưa chắc đã là cơ hội.

Một cổ phiếu bất động sản giảm sâu, giao dịch dưới giá trị sổ sách hay sở hữu quỹ đất lớn không đồng nghĩa với việc đã đủ hấp dẫn để đầu tư. Điều quan trọng hơn là doanh nghiệp có thể chuyển hóa tài sản thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền thực tế hay không.

Trong môi trường hiện tại, tôi cho rằng nhà đầu tư cần thận trọng với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu nhưng vẫn được định giá dựa trên kỳ vọng giá đất tăng trong tương lai.

Kết luận: Tôi nghiêng về quan điểm thận trọng với nhóm bất động sản trong trung hạn.

Ngành này không chỉ đối mặt với áp lực từ lãi suất cao mà còn đứng trước khả năng thay đổi trong cách thị trường định giá tài sản đất đai. Khi cả chi phí vốn lẫn kỳ vọng tăng giá đều không thuận lợi, việc phục hồi của nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ khó khăn hơn.

Thay vào đó, mọi người nên quan tâm tới các nhóm ngành có liên quan nhưng lại có câu chuyện tốt hơn là nhóm Xây dựng, Vật liệu xây dựng và Đầu tư công. Trong bối cảnh chính phủ vẫn đặt chỉ tiêu tăng trưởng GDP cao, quý 4 sẽ là giai đoạn giải ngân mạnh và tạo nên sự kì vọng lớn cho các nhóm này!