Áp lực đè nặng cổ phiếu bất động sản

Nhiều cổ phiếu bất động sản đang giao dịch quanh hoặc dưới mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường suy yếu và triển vọng lợi nhuận quý III phân hóa mạnh.

Giá cổ phiếu giảm sâu đang đưa định giá một số doanh nghiệp về dưới giá trị sổ sách, nhưng sức bật của nhóm địa ốc vẫn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ, tiến độ pháp lý và chi phí vốn.

Những phiên đầu tháng 10, áp lực bán tiếp tục phủ lên nhóm bất động sản. DIG xuống 9.300 đồng/cổ phiếu, DIX còn 9.910 đồng, trong khi NVL quanh 10.400 đồng, CEO 10.500 đồng, TCH khoảng 11.000 đồng và NTL khoảng 11.550 đồng. Nhiều mã đã về dưới giá trị sổ sách hoặc chỉ còn nhỉnh hơn mệnh giá.

Diễn biến này xuất hiện sau giai đoạn tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản năm 2024-2025. Theo MBS Research, từ năm 2026, thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh khi mặt bằng lãi suất cao hơn gây sức ép lên cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng được ghi nhận ở khoảng 7,5-9%/năm, tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước.

Nguồn cung lại đang tăng nhanh. Sáu tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán, tăng 57% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp giảm khoảng 10-20% tùy vị trí và loại hình, còn giá sơ cấp bình quân quý II đạt 95 triệu đồng/m², tăng 21%. Chênh lệch này cho thấy nguồn cung mới vẫn tập trung vào các dự án có chất lượng và vị trí tốt, trong khi thị trường thứ cấp chịu áp lực rõ hơn.

Áp lực cũng phản ánh vào kết quả kinh doanh. MBS dự báo lợi nhuận ròng quý III của DXG giảm 30% so với cùng kỳ, còn khoảng 65 tỷ đồng. NLG được dự báo đạt khoảng 70 tỷ đồng, giảm 52%. KDH cũng có khả năng suy giảm lợi nhuận khi tỷ lệ hấp thụ và tiến độ bàn giao tại Gladia chậm lại.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn đồng nhất. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, dự án quy mô và khả năng bán hàng tốt vẫn có lợi thế. VHM là trường hợp đáng chú ý khi backlog gần 200.000 tỷ đồng vào cuối quý trước, trong đó Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park chiếm lần lượt khoảng 15% và 18%.

Vì vậy, việc nhiều cổ phiếu về quanh mệnh giá phản ánh sức ép của chu kỳ hơn là một bức tranh đồng nhất cho toàn ngành. Khi lãi suất chưa tạo lực đẩy mới, khả năng phục hồi của nhóm địa ốc sẽ tiếp tục phụ thuộc lớn vào thanh khoản, pháp lý và tiến độ ghi nhận doanh thu.