Tìm mã CK, công ty, tin tức
Pro
Theo dõi Pro
PHẦN 3: PHÁP LÝ – QUY HOẠCH – HÀNH CHÍNH
“Nút thắt quan trọng nhất của thị trường BĐS không nằm ở tiền, mà nằm ở năng lực thực thi chính sách.”
I. BỐI CẢNH: Khi thị trường cần tiền thì ngân hàng nới, khi thị trường cần thanh khoản thì trái phiếu hồi phục… nhưng chỉ riêng PHÁP LÝ vẫn đứng im
Giữa năm 2025, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi: tín dụng mở van, trái phiếu tái cơ cấu, lãi suất giảm, thị trường sơ cấp khởi sắc.
Nhưng có một thực tế giới phân tích ai cũng nhìn thấy – nhưng ít người nói ra:
788 dự án bất động sản trên cả nước vẫn “nằm bất động” vì các vướng mắc pháp lý kéo dài.
Pháp lý trở thành nút thắt quyết định sự vận động của toàn bộ thị trường.
Nó tạo lực cản cho chu kỳ 2023–2025 và cũng là “điểm xoay” của chu kỳ 2026–2030.
II. PHÁP LÝ – VÙNG TẮC NGHẼN CỐT LÕI CỦA 788 DỰ ÁN
1. “Gốc rễ” không phải luật, mà là phương pháp xác định giá đất
Các địa phương hiện lúng túng trong việc áp dụng:
- Phương pháp thặng dư
- Chi phí
- So sánh
- Bảng giá đất mới
dẫn đến rủi ro “đẩy giá đất đầu vào lên trần”, khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án.
Đây là lỗi hệ thống – không phải lỗi doanh nghiệp.
→ Nhà nước phải kích hoạt 14 cơ quan phối hợp để xử lý.
2. Thành lập Ban Chỉ đạo xử lý dự án tồn đọng – bước ngoặt hiếm có (11/04/2025)
Lần đầu tiên, Chính phủ lập một “siêu bộ phận” gồm 14 bộ ngành để:
- Tiêu chuẩn hóa phương pháp xác định giá đất.
- Tháo gỡ pháp lý liên ngành.
- Xử lý dự án theo mô hình “một cửa phối hợp”.
Đây là điểm khởi động cho chu kỳ pháp lý – nguồn cung từ 2026 trở đi.
III. QUY HOẠCH – CUỘC TÁI CẤU TRÚC ĐÔ THỊ LỚN NHẤT 20 NĂM
1. Sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu: Khối lượng quy hoạch khổng lồ
Sự hình thành “siêu đô thị TP.HCM mở rộng” kéo theo:
- 200+ quy hoạch phân khu cần điều chỉnh,
- 2.000+ quy hoạch chi tiết cần lập mới,
- Tái lập Sở Quy hoạch – Kiến trúc để vận hành hệ thống quy hoạch mới.
Đây là cuộc “đại chỉnh sửa quy hoạch” mà thị trường có thể mất 2–3 năm để hấp thụ.
→ Quy mô chính sách ban hành chỉ trong 12 tháng.
2. Quy hoạch quốc gia 2021–2030 – hành lang pháp lý cho hạ tầng thế hệ mới
Bao gồm:
- Hệ thống cảng hàng không – sân bay quốc gia.
- Cảng biển – logistics.
- Hành lang công nghiệp – đô thị trọng điểm.
Điều đáng nói không phải số lượng văn bản…
Mà là tốc độ ban hành: nhanh nhất trong vòng 15 năm.
IV. HÀNH CHÍNH – RÚT NGẮN QUY TRÌNH, GIẢM ĐIỂM NGHẼN
1. 48 thủ tục hành chính mới (từ 01/07/2025): cắt giảm mạnh thời gian xử lý
Quyết định 2304/QĐ-BNNMT rút ngắn:
- Hồ sơ cấp xã: 20 ngày → 17 ngày,
- Cấp số đỏ: giảm 3 ngày,
- Giải quyết tranh chấp đất đai: giới hạn 45 ngày (gia hạn tối đa 10 ngày).
Ngành bất động sản, thay đổi thủ tục hành chính từ ngày 01/07/2025
2. Sắp xếp 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh – sự kiện ảnh hưởng mạnh đến mặt bằng giá
Nghị quyết 202/QH15 đưa đến:
- 19 tỉnh và 4 thành phố mới,
- 11 tỉnh giữ nguyên,
- Quy hoạch – đất đai – địa giới được chuẩn hóa đồng bộ.
Hệ quả thực tế:
- TP.HCM sau sáp nhập: giá bất động sản tăng ổn định – bền vững, không còn tăng nóng.
- Hà Nội: tăng mạnh ở Q2/2025, nhưng tốc độ giảm dần vào Q3 – dấu hiệu tăng trưởng lành mạnh.
V. CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT – TÁI THIẾT LẠI HÀNH VI THỊ TRƯỜNG
1. Tác động mức độ thấp – nhóm cầu (người mua nhà)
Các chính sách:
- Đánh thuế,
- Siết hạn mức vay nhà thứ 2–3,
- Minh bạch thông tin BĐS,
→ nhằm tái lập lại nhu cầu thực, giảm đầu cơ – giảm sốc giá.
2. Tác động mức độ cao – nhóm cung (doanh nghiệp BĐS)
Tác động trực diện vào:
- Pháp lý dự án,
- Cấp phép xây dựng,
- Định giá đất,
- Huy động vốn (trái phiếu – tín dụng – cổ phiếu),
- Thanh tra – hậu kiểm.
Đây là nhóm ảnh hưởng đến mặt bằng giá – chu kỳ – nguồn cung.
VI. NGUỒN CUNG – TÍN HIỆU PHỤC HỒI CHU KỲ 2025–2026
1. Nguồn cung mới bật tăng (đặc biệt ở miền Bắc)
Miền Bắc đang dẫn đầu phục hồi nguồn cung sơ cấp Q3/2025, tiếp theo là miền Trung – miền Nam.
2. Triển khai nhà ở thương mại – bước chuyển từ “đóng băng” sang “tái kích hoạt”
Số lượng:
- Nhà ở thương mại cấp phép,
- Đủ điều kiện mở bán,
- Hoàn thành đưa vào sử dụng
đều tăng đồng đều theo quý.
PHÁP LÝ CHÍNH LÀ “ĐỘNG CƠ THẬT” CỦA CHU KỲ 2026–2030
Khi nhìn toàn cảnh 2024–2025, đa số chỉ chú ý đến tiền rẻ – lãi suất giảm – tín dụng nới.
Nhưng góc nhìn chuyên gia phải khác:
Nguồn cung chỉ hồi phục khi pháp lý thông; thị trường chỉ ổn định khi quy hoạch thống nhất; giá chỉ bền vững khi hành chính rút gọn và minh bạch.
Đó mới là nền tảng thực sự cho chu kỳ tăng trưởng 2026–2030.
Pháp lý tạo khung. Quy hoạch tạo hướng. Hành chính tạo tốc độ.
Nhưng có một công cụ mạnh hơn cả quyết định thị nhịp đập, quyết định dòng tiền, quyết định khả năng hấp thụ – sức nóng – chu kỳ tăng giá?
→ Chính là “TÀI KHOÁ” sẽ được phân tích ở phần 4.
#batdongsan #phaplybatdongsan #quyhoach #hanhchinh #dautubds
#thiTruongBatDongSan #24hmoney #chungkhoan #phaplyduan
#phanTichKinhTe #taiChinhViMo #thitruongvon #daututaiChinh
#chinhSach #dinhGiaDat #giaodichbds #quyhoach2030
Nhà đầu tư lưu ý
Chia sẻ thông tin hữu ích