Vốn ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản vừa mở đã lo tắc

Thông tư số 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ tháng 7/2024, quy định người dân không được vay tiền ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó, khiến giới kinh doanh bất động sản lo lắng.

Sau thời gian dài doanh nghiệp bất động sản, khách hàng mua nhà gặp khó về nguồn vốn, khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, thì gần đây nguồn vốn đã mở hơn, khi liên tiếp có những thương vụ tài trợ vốn lên đến hàng ngàn tỷ đồng từ ngân hàng cho chủ đầu tư các dự án, trong đó có một phần cho khách hàng vay mua nhà ở tại dự án đó.

Chẳng hạn, đầu tuần này, Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 (thành viên của Phú Đông Group) và Ngân hàng TMCP Quân đội, chi nhánh Sài Gòn (MB Bank) ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh tài trợ Dự án Đầu tư xây dựng khu căn hộ Phú Đông SkyOne (tỉnh Bình Dương).

Theo nội dung hợp tác, MB Bank sẽ cấp hạn mức tín dụng 500 tỷ đồng tài trợ triển khai thực hiện dự án và hạn mức bảo lãnh 1.000 tỷ đồng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Ngoài Phú Đông, trước đó, một số ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đạt được thỏa thuận tín dụng đáng chú ý lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Tiêu biểu trong số này là Công ty bất động sản Phát Đạt được MB Bank cấp gói tín dụng hơn 6.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm ở 2 dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 (tỉnh Bình Dương).

Hai dự án này có tổng mức đầu tư hơn 10.800 tỷ đồng. Sau khi được rót vốn, Phát Đạt đã chính thức khởi công Dự án Thuận An 1.

Hưng Thịnh cũng được LPBank cấp gói tín dụng 5.000 tỷ đồng, tài trợ cho các dự án bất động sản của Tập đoàn và các công ty thành viên, giải ngân theo tiến độ cụ thể. Hay Tập đoàn Novaland tái khởi động một loạt dự án sau khi được gỡ vướng về pháp lý với sự đồng hành của các ngân hàng VPBank, MB Bank và TPBank.

Dù ghi nhận một số thương vụ tài trợ vốn từ ngân hàng, song năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối diện với tình trạng khát vốn khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn. Đặc biệt, Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng có hiệu lực ngày 1/7/2024 gây lo ngại là sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm hơn.

Cụ thể, Thông tư 22 quy định, người dân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là chính căn nhà đó, thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó. Do đó, người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Theo ông Châu, bên cạnh mặt tích cực là để tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng, thì quy định trên cũng khiến các doanh nghiệp địa ốc lo lắng.

“Nếu không sửa đổi ngay quy định trên trước khi Thông tư có hiệu lực, thì có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường cả trước mắt và lâu dài”, ông Châu cảnh báo.

Trao đổi với phóng viên, Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tỏ ra hoang mang với quy định trên, bởi khách hàng trả tiền trước, cộng với trái phiếu, vay ngân hàng và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư là những kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp để phát triển dự án. Trong đó, với nguồn tiền từ khách hàng trả trước, đa số chỉ thanh toán 30 - 50%, còn lại là vay ngân hàng.

“Nếu quy định như vậy, doanh nghiệp khó lòng bán được nhà ở hình thành trong tương lai, bởi vay ngân hàng là phương án phổ biến để có thể sở hữu nhà trong vòng 1 - 2 năm tới, mà khách hàng không cần phải tích góp đủ số tiền”, vị này nhấn mạnh.

Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước hiện cũng có một quy định khác về việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai, đó là Thông tư số 26/2015/TT-NHNN. Thông tư này quy định cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm: dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư...

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần sửa đổi Thông tư số 22 để bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Thông tư số 26, tạo điều kiện cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó và cũng nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản.