#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Trung Quốc bãi bỏ cơ chế "Ba lằn ranh đỏ" - Không có cú xoay trục nào cho bất động sản Việt Nam

Trong suốt quá trình phát triển, Trung Quốc nhất quán khẳng định vai trò trung tâm và lãnh đạo toàn diện của Đảng Cộng sản trong mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Mô hình phát triển của Trung Quốc được đinh hình rõ nét theo hướng “ Nhà nước kiến tạo - kiểm soát”, trong đó nhà nước không chỉ giữ vai trò điều tiết vĩ mô mà còn trực tiếp định hướng các dòng vốn, ngành nghề ưu tiên và trật tự thị trường.

Từ sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, đặc biệt trong giai đoạn 2010 - 2015, Trung Quốc ngày càng nhấn mạnh các khái niệm như án ninh quốc gia, an ninh kinh tế và phát triển dài hạn, kể cả khi phải chấp nhận tăng trưởng kinh tế thấp hơn trong ngắn hạn.

Ở Việt Nam, tư duy phát triển, định hướng cũng cùng một quỹ đạo. Vai trò lãnh đạo toàn diện của Đảng được kiên định xuyên suốt trong các văn kiện Đại hội, trong đó từ đại hội XII và đặc biệt là Đại hội XIV, khái niệm “ Nhà nước kiến tạo phát triển” được nhấn mạnh rõ ràng hơn cả về lý luận và thực tiễn điều hành. Những năm gần đây, chúng ta gia tăng đáng kễ diễn ngôn và hành động chính sách liên quan đến an ninh kinh tế, an ninh tài chính và an ninh chuỗi cung ứng. Quy tụ lại đều phản ánh ưu tiên ổn định hệ thống, điều này cho thấy Việt Nam và Trung Quốc đều thống nhất một tư duy cốt lõi là "ổn định chính trị - tài chính" được đặt cao hơn mục tiêu tăng trưởng ngắn hạ, trong đó Việt Nam thể hiện rõ tư duy này muộn hơn Trung Quốc khoảng 5 -10 năm.

Đồng ý là có sự đồng thuận trong tư duy, nhưng Việt Nam luôn có sự chậm pha về thời gian, và điều này được thể hiện rõ nét nhất trong chính sách đối với thị trường bất động sản (BĐS). Trung Quốc từ rất sớm đã xác lập nguyên tắc “ nhà để ở , không phải để đầu cơ”, đồng thời triển khai các công cụ mạnh nhằm siết tín dụng BĐS. Đỉnh điểm là cơ chế “ba lằn ranh đỏ” đặt ra giới hạn nghiêm ngặt về vốn, đòn bảy cũng như là thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản, và vai trò của bất động sản trong nền kinh tế bị hạ xuống có chủ đích. Khi mục tiêu thanh lọc và tái cấu trúc cơ bản đã đạt được, việc Trung Quốc bãi bỏ cơ chế “ba lằn ranh đỏ” không mang ý nghĩa quay lịa nới lỏng hay kích thích BĐS, mà là sự chuyển đổi từ trạng thái sang điều tiết linh hoạt thay vì siết chặt như giai đoạn trước, nhưng vẫn duy trì nguyên tắc không khuyến khích đầu cơ.

Đặt trong cùng quỹ đạo phát triển, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang ở vị trí tương đương với Trung Quốc giai đoạn 2016 - 2019, tức là pha thanh lọc và tái cấu trúc mạnh. Các biện pháp siết trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát tín dụng BĐS và thắt chặt yêu cầu pháp lý dự án cho thấy Nhà nước Việt Nam cũng không lựa chọn giải pháp “cứu thị trường bằng mọi giá”, mà chấp nhận để thị trường tự điều chỉnh nhằm tái lập kỷ luật tài chính. So với Trung Quốc, Việt Nam bước vào pha siết mạnh này muộn hơn khoảng 3–5 năm, và do đó hiện vẫn đang ở giai đoạn giữa của chu kỳ điều chỉnh, khi thanh khoản thấp, doanh nghiệp phân hóa mạnh và bất động sản chưa thể trở lại vai trò động lực tăng trưởng.

Các biện pháp siết trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát tín dụng bất động sản và thắt chặt pháp lý dự án tại Việt Nam phản ánh tư duy rất gần với Trung Quốc trong giai đoạn áp dụng “ba lằn ranh đỏ”. Bất động sản không còn được xem là động lực tăng trưởng chủ lực, mà là lĩnh vực cần được kiểm soát để tránh rủi ro hệ thống. Vì vậy, Việt Nam hiện chưa ở pha nới lỏng, mà vẫn đang ở đoạn giữa của chu kỳ điều chỉnh, khi thị trường phân hóa mạnh, doanh nghiệp yếu bị đào thải và thanh khoản chưa phục hồi.

Câu hỏi được đặt ra là Việc Trung Quốc bãi bỏ cơ chế "Ba lằn ranh đỏ" tín hiệu gì cho bất động sản Việt Nam

Thứ nhất, việc Trung Quốc bãi bỏ “ba lằn ranh đỏ” không tạo áp lực để Việt Nam phải nới lỏng bất động sản sớm. Ngược lại, nó cho thấy chỉ khi quá trình thanh lọc và tái cấu trúc đã hoàn tất, Nhà nước mới chuyển sang điều tiết linh hoạt hơn. Việt Nam hiện chưa đạt đến điểm đó, nên khả năng “nới mạnh” trong ngắn hạn là rất thấp. Thứ hai, động thái của Trung Quốc mang tính tham chiếu hơn là tác động trực tiếp. Nó cho thấy điểm đến của bất động sản Việt Nam trong vài năm tới: sau khi kỷ luật tài chính được tái lập, các biện pháp hành chính cứng có thể được tháo gỡ dần, nhưng bất động sản sẽ không quay lại vai trò động lực tăng trưởng như trước. Cuối cùng, ảnh hưởng thực tế đối với Việt Nam chủ yếu nằm ở tâm lý và kỳ vọng, đặc biệt trên thị trường tài chính và đầu tư. Nếu xét theo quỹ đạo phát triển và vị trí chu kỳ, Việt Nam vẫn đang ở pha cần tiếp tục ổn định và thanh lọc, chứ chưa phải pha phục hồi.

Tóm lại, việc Trung Quốc bãi bỏ chính sác “ba lằn ranh đỏ” không phải là tín hiệu đảo chiều của BĐS. Quan sát Trung Quốc trong trường hợp này không phải để kỳ vọng Việt Nam sẽ “đi theo ngay”, mà để hiểu rõ Việt Nam đang đứng ở đâu và sẽ đi tới đâu trong cùng một quỹ đạo phát triển.