Thanh Hóa: Nhà đầu tư gặt hái được gì tại dự án BT Triệu Sơn?

Khảo sát thực tế, giá đất tại Nam Cống Chéo là mặt bằng đối ứng thanh toán cho dự án BT ở Triệu Sơn, có giá bán cao ngất ngưởng so với giá Nhà nước giao.

Giao đất giá rẻ?

Dự án đường giao thông nối Tỉnh lộ 514 và Quốc lộ 47C, huyện Triệu Sơn là dự án có tổng vốn đầu tư ban đầu hơn 79 tỷ đồng, được thực hiện bởi Liên danh Công ty Cổ phần xây dựng Tiến Đạt - Công ty Cổ phần Việt Thanh (Công ty TNHH BT Triệu Sơn). Đây là một trong những dự án cuối cùng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa được thực hiện theo hình thức đối tác công tư, loại hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), trước khi loại hình này chính thức bị “khai tử” (hiệu lực từ 1/1/2021) do có nhiều bất cập, nguy cơ cao tiêu cực, gây thất thoát lớn tài sản Nhà nước.

Để thực hiện dự án này, ban đầu tỉnh Thanh Hóa dự kiến sử dụng 5 khu đất đẹp, với tổng diện tích lên tới gần 28ha trên địa bàn thị trấn Triệu Sơn và các xã lân cận của huyện Triệu Sơn để thực hiện thanh toán đối ứng cho dự án.

Trên cơ sở đó, ngày 27/11/2020, UBND tỉnh Thanh Hóa giao đất đợt 1 cho liên doanh nhà thầu là Công ty TNHH BT Triệu Sơn với tổng diện tích 198.998,8m2 (gần 20ha), tại các Quyết định số 5086/QĐ-UBND, Quyết định số 5085/QĐ-UBND, Quyết định 5084/QĐ- UBND. Còn lại 2 trong 5 khu đất dự kiến thanh toán đối ứng cho Công ty TNHH BT Triệu Sơn vẫn chưa được bàn giao.

Tuy nhiên, vừa qua, tỉnh Thanh Hóa đã chính thức có quyết định điều chỉnh thanh toán đối ứng từ 5 khu xuống chỉ còn 3 khu đất kể trên, tương đương diện tích giảm 9,3ha với lý do “đối ứng thừa”, sau khi xem xét đảm bảo nguyên tắc ngang giá theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, và các Nghị định của Chính phủ và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Song song với việc giao đất, UBND tỉnh Thanh Hóa cũng ban hành quyết định về việc, phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước.

Đơn cử, ngày 3/11/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành giá đất cụ thể làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước để thực hiện dự án khu dân cư mới Nam Cống Chéo tại thị trấn Triệu Sơn, huyện Triệu Sơn (đợt 1). Theo đó, giá đất cụ thể tương ứng với diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, sau khi trừ đi các chi phí (không bao gồm chi phí GPMB) tại mặt bằng này tính theo m2 là 2.201.099 đồng/m2.

Giá đất cụ thể nêu trên được xác định trong điều kiện nhà đầu tư phải đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật theo dự án đầu tư, quy hoạch chi tiết được duyệt đối với diện tích đất được giao thực hiện dự án và được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích 34.029,3m2 đất ở. Đáng chú ý, tạm tính chỉ với diện tích và mức giá tại một dự án Nam Cống Chéo, Nhà nước cơ bản thu được trên 74 tỷ đồng, tương đương khoảng 93% vốn đối ứng trên tổng vốn đầu tư dự án BT nêu trên.

Trở lại với vấn đề xác định giá đất tương ứng với diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tại dự án khu dân cư mới Nam Cống Chéo, theo Bà Phạm Thị Thu Hương, Thẩm định viên về giá hành nghề cho biết, có nhiều phương pháp để xác định, tuy nhiên, thông thường đối với trường hợp trên, việc xác định giá đất sẽ được thực hiện theo phương pháp thặng dư và giá đất trên thị trường tương đương ở thời điểm đó cũng chỉ là một căn cứ đầu vào.

Cụ thể, xác định giá đất theo phương pháp thặng dư cơ bản được tính bằng cách lấy doanh thu phát triển trừ chi phí phát triển. Trong đó, cơ bản doanh thu là tiền thu được sau khi thực hiện dự án, các chi phí phát triển cơ bản gồm có chi phí đầu hạ tầng, chi phí dự phòng, chi phí quản lý dự án, chi phí quảng cáo bán hàng... và các chi phí “mềm” như lợi thế thương mại, các chi phí khác theo quy định… cùng lợi nhuận của nhà đầu tư.

Liên danh "trúng đậm" dự án BT Triệu Sơn?

Theo ghi nhận thực tế, dự án khu dân cư mới Nam Cống Chéo (tên thương mại là dự án Triệu Sơn New Central) từ khi mở bán đã ngay lập tức trở thành hàng “hot” trên nhiều báo đài, phương tiện truyền thông, và được các sàn bất động sản săn lùng.

Theo giới thiệu từ một trong những đơn vị kể trên, dự án khu dân cư mới Nam Cống Chéo hội đủ nhiều yếu tố vị trí địa lý thuận lợi, rất hợp với những khách hàng có dự định mua đất để ở kết hợp kinh doanh. Cụ thể, phía Bắc của dự án tiếp giáp với trục đường Tỉnh lộ 514 thông ra với Quốc lộ 47 nối thành phố Thanh Hóa với sân bay Quốc tế Thọ Xuân; phía Tây tiếp giáp với tuyến đường đôi 36m nối Quốc lộ 47C với cao tốc Nghi Sơn – Sao Vàng; phía Nam tiếp giáp với khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị cao cấp Xuân Hưng rộng 20ha… Từ dự án, người dân chỉ mất 20 phút đã đến được thành phố Thanh Hóa; 15 phút đến Cảng hàng không Thọ Xuân và trong bán kính 500m là trung tâm văn hóa – thể thao, bệnh viện, chợ Giắt, trung tâm hành chính huyện Triệu Sơn, Siêu thị The City, KCN liên xã 50ha…

Thực tế, trưa 15/7, Người Đưa Tin, có mặt tại mặt bằng dự án Khu dân cư mới Nam Cống Chéo, huyện Triệu Sơn, trong vai một “cò đất” (môi giới bất động sản tự do). Khu đất có mặt tiền rất rộng, khoảng 300m chạy dọc tuyến đường trung tâm thị trấn Dắt, trong khi đó chiều sâu vừa phải, gần các trung tâm tiện ích đúng như thông tin quảng bá.

Tại mặt bằng, Người Đưa Tin tiếp cận một phụ nữ tầm trung tuối, là người bán nước đối diện dự án Triệu Sơn New Central và sẵn sàng kiêm luôn khoản “cò đất” cho biết, mặt bằng này có giá khoảng từ 14 tới 25 triệu đồng mỗi mét vuông, tùy vị trí.

“Nếu anh thích mua ở đây cũng được, khoảng từ 1,4 tới 2,5 tỷ đồng mỗi lô thôi. Nêu không thì tôi còn một lô đất mua đấu giá năm trước, cách đây khoảng mấy cây số, cũng nằm trên trục đường này nhưng về phía xa trung tâm, với diện tích 100m2, lúc mua đấu giá là gần 1,7 tỷ rồi, giờ đúng 2 tỷ là tôi bán”, chị này cho biết.

Ngỏ ý muốn quan tâm mua đất tại dự án Nam Cống Chéo, Người Đưa Tin tiếp tục được giới thiệu tới một người tên Toản, được cho là “người nhà” của Giám đốc một trong những công ty liên danh chủ đầu tư dự án BT. Do người này đang đi công tác nên được giới thiệu tiếp cận với một người tên Cường, làm tại dự án.

Theo thông tin từ ông Cường, lô đất của anh nằm phía ngoài mặt đường, được mua theo suất ngoại giao, giá bán là khoảng 25,5 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương khoảng 2,5 tỷ đồng.

“Đất ở đây thì đẹp rồi, lô của tôi thì không vướng gì, tôi được mua theo suất ngoại giao. Tuy nhiên, mua lô của tôi thì phải xây thô 4 tầng mới được cấp sổ, còn lại các lô phía trong không phải xây mà mua là có sổ ngay”, anh Cường cho biết.

Cũng theo chia sẻ từ ông Cường, nhìn số tiền thu từ bán 330 lô đất là nhiều, nhưng để thực hiện dự án phía công ty cũng phải tự bỏ tiền giải phóng mặt bằng khoảng 120 sào ruộng, mỗi sào là 60 triệu đồng, tương đương khoảng hơn 7 tỷ đồng. Đồng thời công ty cũng phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật lên tới hàng chục tỷ đồng, vốn đầu tư dự án BT và quan trọng là các chi phí “mềm” khác.

Như vậy, với mặt bằng Nam Cống Chéo, cùng 2 mặt bằng còn lại, nếu may mắn Liên danh Công ty Cổ phần xây dựng Tiến Đạt - Công ty Cổ phần Việt Thanh, là các nhà thầu quen mặt khi "trúng" nhiều dự án tại tỉnh Thanh Hóa, hoàn toàn có thể "thắng lớn" ở một trong những dự án BT cuối cùng sau khi trừ đi các chi phí liên quan.