“Soi” gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chính là rủi ro gánh nặng nợ vay lớn trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh...

Thống kê kết quả kinh doanh quý 2/2021 của 76 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán (trừ VIC) cho thấy, tổng lợi nhuận sau thuế Quý II/2021 đạt khoảng 14,5 nghìn tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2020. Trong đó VHM đạt lợi nhuận hơn 10,5 nghìn tỷ đồng, là doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế đứng đầu sàn chứng khoán quý vừa qua.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2021, các doanh nghiệp ghi nhận Doanh thu tăng 62%, lợi nhuận sau thuế tăng 94% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp lớn đều có lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ như VHM (+45%), NVL (+71%), HPX (+177%), NLG (+124%), bên cạnh việc nhiều doanh nghiệp chuyển từ lỗ thành lãi như FLC, DXG.

20 DOANH NGHIỆP VAY NỢ 292.200 TỶ ĐỒNG

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn chính là gánh nặng nợ vay ngày càng lớn trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh.

Thống kê cho thấy, 20 doanh nghiệp vay và nợ thuê tài chính lớn nhất sàn chứng khoán hiện đang vay nợ 292.200 tỷ đồng, tăng 7% so với con số vay nợ đầu năm là 272.187 tỷ đồng. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp gánh nợ vay và tồn kho ngày càng tăng dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh.

Đơn cử, tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM), vay nợ 6 tháng đầu năm 16.052 tỷ đồng, tăng 8% so với con số đầu năm. Nợ phải trả 31.947 tỷ đồng, gần gấp đôi vốn chủ sở hữu 16.516 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh của BCM tính đến cuối tháng 6 âm 572 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước dương 140 tỷ đồng.

Tương tự, tại Công ty CP Bất động sản Thế kỷ - Cenland (CRE), hàng tồn kho 6 tháng đầu năm tăng hơn 40 lần so với cùng kỳ, ghi nhận 1.260 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả 2.643 tỷ đồng, tăng 96% so với đầu năm, chiếm tới 56% tổng tài sản, gấp 1,26 lần vốn chủ sở hữu. Khoản nợ ngắn hạn phải trả tại doanh nghiệp cũng tăng 50% so với đầu năm, lên mức 1.976 tỷ đồng. Nợ dài hạn phải trả tăng mạnh 111% lên mức gần 954 tỷ đồng. Riêng vay nợ tài chính 2.058 tỷ đồng, tăng 2,6 lần so với con số đầu năm.

Hàng tồn kho cùng với nợ tăng cao đã khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh tại Cen Land 6 tháng đầu năm âm gần 911,8 tỷ đồng trong khi cùng kỳ đạt hơn 261 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền hoạt động đầu tư tại Cen Land 6 tháng qua cũng âm gần 507 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ 19,9 tỷ đồng, trong khi con số đầu kỳ là 157 tỷ đồng.

Còn tại Khang Điền, gánh nặng nợ vay cũng tăng hơn 40% so với đầu năm, lên mức 2.590 tỷ đồng. Hiện hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu tại Khang Điền là 30%. Trong 6 tháng, công ty ghi nhận âm 843 tỷ đồng tiền từ hoạt động kinh doanh, trong khi cùng kỳ dương 454 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp khác có dòng tiền kinh doanh âm cao như VIC âm gần 9.000 tỷ đồng, HPX âm 1.534 tỷ đồng. LDG, TDH, DXG cũng là những doanh nghiệp có một thời gian dài dòng tiền kinh doanh âm liên tục.

Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước ngày 24/8 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) thừa nhận, hiện nay, thiếu dòng tiền là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Mỗi một ngày qua đi, doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí phải “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu, để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.

“Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản” là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến “thiếu dòng tiền”, nên doanh nghiệp có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình", HoREA nhấn mạnh.

​Trong khi đó, số liệu trên về vay nợ, dòng tiền âm, tồn kho mới chỉ tính đến cuối tháng 6/2021. Trên thực tế, từ tháng 6 tới nay, đại dịch Covid-19 diễn ra trên diện rộng, tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương... nơi tập trung nhiều dự án bất động sản lớn nhất cả nước, giãn cách xã hội kéo dài hơn 2 tháng, khiến tình hình có thể đã xấu hơn rất nhiều so với thời điểm cuối tháng 6/2021.

KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 3 SẼ KÉM KHẢ QUAN?

Ở góc độ lạc quan hơn, trong báo cáo triển vọng nhóm bất động sản mới đây, Chứng khoán Agriseco cho rằng, mức độ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm đáng kể so với thời điểm đầu năm, tỷ lệ dư nợ trên vốn chủ sở hữu đã giảm từ 62% vào đầu năm xuống 52% tại thời điểm 30/6/2021, ngang với thời điểm cuối năm 2019.

Tuy vậy, theo Agriseco, kết quả quý 3/2021 của các doanh nghiệp bất động sản có thể kém khả quan do yếu tố dịch bệnh, giãn cách xã hội sẽ gây ảnh hưởng chung tới tiến độ triển khải dự án và bán hàng của toàn ngành, trong đó chịu tác động mạnh nhất tới các doanh nghiệp môi giới bất động sản.

Năm 2021, với diễn biến tích cực của thị trường chứng khoán, phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ trở thành kênh huy động trọng điểm của các doanh nghiệp.

Trong số 10 mã ngành bất động sản Agriseco quan tâm, tổng giá trị phát hành năm nay ước tính lên tới hơn 30 nghìn tỷ đồng, thông qua các hình thức trả cổ tức bằng cổ phiếu, phát hành riêng lẻ, ESOP, quyền mua. Điều này sẽ tạo áp lực lên phía cung-cầu của cổ phiếu trong giai đoạn tới. Việc thị trường hấp thụ lượng cung mới trên như thế nào phụ thuộc vào tính hiệu quả của phương án phát hành, tính khả thi của các dự án sắp triển khai cũng như tình hình chung thị trường chứng khoán.

Yếu tố tích cực hỗ trợ cho cổ phiếu nhóm này là mặt bằng lãi suất vẫn đang được duy trì thấp nhất trong những năm gần đây với lãi suất cho vay mua nhà đang quanh mức 8% - 9%. Với việc dịch bệnh vẫn đang diễn biến phức tạp, kỳ vọng các chính sách nới lỏng tiền tệ, tài khóa vẫn sẽ được duy trì trong giai đoạn tới để hỗ trợ nền kinh tế.

Dự báo lãi suất sẽ tiếp tục ở mức thấp và có thể giảm nhẹ, là nhân tố quan trọng giúp thị trường bất động sản sôi động. Về dài hạn, kênh bất động sản luôn chứng tỏ là kênh đầu tư hấp dẫn với tỷ suất sinh lời khá tốt so với các kênh khác.

Thêm nữa, đầu tư công là phương án khả thi nhất trong bối cảnh hiện nay để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo công ăn viêc làm khi các "đầu kéo" khác là tiêu dùng đang chịu ảnh hưởng nặng từ dịch bệnh, tình trạng nhập siêu tiếp tục diễn ra các tháng gần đây.

Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải đều đã ra chỉ thị đẩy nhanh tiến độ giải ngân với các chủ đầu tư, ban quản lý dự án với mục tiêu hoàn thành tối thiểu đạt 90-95% kế hoạch cho tới cuối năm. Đây là yếu tố tác động mạnh tới thị trường bất động sản khi thông tin về quy hoạch vùng hoặc kế hoạch triển khai một dự án hạ tầng giao thông có thể làm gia tăng nhu cầu mua nhà đất tại các khu vực hưởng lợi lân cận, thị trường ngày càng có xu hướng li tâm khỏi lõi trung tâm ra các vùng ven.

Các tỉnh thành hưởng lợi đã chứng kiến giá đất tăng ít nhất 3-6% so với đầu năm: Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, BR-VT, Bình Dương, Đồng Nai.