Phần 4: Hiểu đúng mô hình của doanh nghiệp BĐS nhà Khang Điền - Mục tiêu nắm bắt cơ hội đầu cơ cổ đất và quản trị rủi ro hiệu quả

Đôi lời tác giả gửi gắm: Hôm nay là ngày 8/8/2025, nhân dịp cổ phiếu KDH vượt ngưỡng kháng cự và tăng hơn 10% chỉ trong 2 phiên, tác giả muốn chia sẻ đôi điều về tầm nhìn và tư duy khi chúng ta phân tích 1 cổ phiếu bất động sản nói chung và đưa ra góc nhìn cá nhân về cổ phiếu KDH, từ đó chúng ta sẽ hiểu sâu về bản chất các cổ đất để có chiến lược đầu cơ hiệu quả.

 

Nhà Khang Điền là một cổ đất rất đặc biệt, không chỉ đặc biệt bởi vì là doanh nghiệp tạo ra sản phẩm rất chất lượng, ít được truyền thông xăm soi vào nội tại, mà còn là doanh nghiệp bất động sản duy nhất được các quỹ cực lớn săn đón như Dargon Capital, Vina Capital (Không tính VIC, VHM vì đây không phải cổ thuần BDS), mỗi lần KDH chào bán cổ phiếu riêng lẻ, cổ phiếu ưu đãi, tăng vốn, đều có sự đặt cọc trước của các quỹ ngoại. Tôi không nói điều này để phím hàng cho quý độc giả, tôi nói để các bạn thấy được rằng ngay cả những quỹ lớn, với năng lực quản trị rủi ro cực cao, quan điểm đầu tư không bao giờ là những cổ phiếu đầu cơ như DIG, CEO, HDC... Vậy mà lại dành sự ưu ái cho Nhà Khang Điền, điều đó khiến cho tôi phải tò mò và giành thời gian, tâm sức để đào sâu vào nội tại doanh nghiệp này.

Thông qua bài nghiên cứu sâu trên, tác giả mong muốn quý độc giả có cái nhìn sâu sắc về Nhà Khang Điền nói chung cũng như có được cái mô hình nhằm giúp chúng ta phân tích, đầu cơ và quản trị rủi ro hiệu quả với hầu như tất cả các cổ phiếu bất động sản trên thị trường, từ đó mang đến sự thịnh vượng về tài chính, sự bảo an về tâm hồn cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ như chúng ta.

Bài viết được chia làm 4 phần, như thường lệ, quan điểm của tác giả là khi chúng ta đầu tư vào bất kỳ doanh nghiệp nào, việc hiểu được động cơ, mong muốn và đạo đức của người lãnh đạo doanh nghiệp là vô cùng quan trọng với các cổ đông như chúng ta, do đó:

Bài viết được tác giả nghiên cứu trong thời gian dài, rất mong quý đọc giả quan tâm và sử dụng tài liệu, vui lòng ghi tên nguồn.

VI) SỨC KHỎE TÀI CHÍNH

Chiến lược tài chính giai đoạn 2022-2025:

- Như đã đề cập trước, năm 2022 sau khi KDH thâu tóm dự án Nhà Đoàn Nguyên, họ phải gánh thêm 1 khoảng nợ lớn, chi phí lãi vay năm này tới 500 tỷ, tăng gấp đôi so với 2021 tạo gánh nặng cho doanh nghiệp. Trong thời gian này, họ đang có dự tính phát triển các dự án từ vừa tới lớn, bao gồm The Privia, KDC Tân Tạo, khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng và The Foresta, nhu cầu vốn rất nhiều, vì vậy, họ liên tục dùng nhiều cách để có vốn sử dụng, ví dụ như năm 2022 họ phát hành 1100 tỷ trái phiếu, nhận góp vốn cùng đầu tư dự án The Solina hơn 500 tỷ, qua năm 2023 thì họ bán 49% dự án Bình Trưng Mới và 49% dự án Đoàn Nguyên cho Keppel Land, thu hơn 3000 tỷ, ngoài ra họ đã thanh lý bớt một số quỹ đất, được vài trăm tỷ nữa, cũng như họ tăng dư vay tại các ngân hàng đối tác, được ân hạn nợ gốc qua 2026 - 2027, đến năm 2024 họ còn nhận thêm 3000 tỷ góp vốn do cổ đông chiến lược góp vào.

- Để trả các khoảng nợ ngân hàng, chiến thuật của họ là tập trung phát triển các dự án từ nhỏ đến lớn, để bù qua xớt lại trả dần dần hết nợ. Trong năm 2023, dự án giúp KDH trả nợ là The Classia, 2024 là The Privia, 2025 sẽ là The Foresta. Dựa vào vị thế đối tác chiến lược của một số ngân hàng, cùng sự uy tín đó giờ, KDH đã chủ động tái cấu trúc nợ , ân hạn nợ để chuyển kì hạn trả gốc sang 2026 - 2027, trong thời gian này chỉ cần trả lãi.

- Tuy nhiên, mặc dù được ân hạn nợ gốc, nhưng lãi vay mà doanh nghiệp phải gánh cũng ở mức khá cao, từ 2022 trở đi, mức lãi vay luôn ở mức hơn 700 tỷ và theo tôi, mức này còn duy trì thêm vài năm nữa.

Nhu cầu vốn trong năm 2025:

- Trong năm nay, nhu cầu vốn KDH tập trung vào (1) Trả nợ trái phiếu và (2) Tài trợ dự án. KDH phải thanh toán lô trái phiếu 1100 tỷ đến hạn cùng với lãi vay tại các ngân hàng, ước tính mức lãi vay khoảng 800 tỷ (10% lợi suất các khoảng vay + 12% lợi suất trái phiếu), còn lại các khoảng nợ đều được ân hạn qua 2026 - 2027, như vậy, nhu cầu tiền để thanh toán vay nợ trong 2025 ít nhất là 1900 tỷ. Về tài trợ dự án, năm nay KDH sẽ tiếp tục tài trợ các dự án lớn gồm KDC Tân Tạo (sắp hoàn thành GPMB), The Solina - KDC 11A (Đã hoàn thành GPMB, đang tiến hành xây dựng), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (đã có giấy phép xây dựng), các dự án này hiện tại chỉ đang thi công dang dở, hoặc mới có giấy phép xây dựng, nên khả năng cao trong 2025 sẽ không tạo ra được dòng tiền liền.

KẾT LUẬN:

- Mặc dù có khoảng 3000 tỷ tiền và tương đương tiền, tuy nhiên áp lực tài chính vẫn đè nặng lên vai KDH khi trong vòng năm 2025, dự án tạo dòng tiền lớn chỉ có The Foresta và phần còn lại của The Privia, tạo sức ép bán hàng dự án để chuẩn bị bước qua năm 2026, thời điểm đáo hạn rất nhiều khoảng nợ. Do đó, sức khỏe tài chính KDH năm nay sẽ phụ thuộc vào sức tiêu thụ dự án The Foresta, sẽ được mở bán vào Q3-2025.

Cơ hội:

- Thị trường BDS hồi phục, Dự án The Foresta mở bán sẽ được tiêu thụ tốt nhờ uy tín và năng lực của Nhà Khang Điền.

- Thị trường vốn hồi phục, doanh nghiệp tăng vốn để có thể cải thiện dòng tiền cho những dự án lớn khác.

- Các dự án cũ của BCCI được Uỷ ban Thành phố Hồ Chí Minh hỗ trợ gỡ vướt mắc pháp lý.

Rủi ro:

- Chương trình ESOP quá nhiều ảnh hưởng đến quyền lợi cổ đông nhỏ lẻ.

- Do ESOP quá nhiều nên khó huy động vốn.

(end)

Cảm ơn quý độc giả đã giành thời gian đọc sâu và nghiên cứu về ấn phẩm của tác giả, rất mong quý độc giả cùng chia sẻ quan điểm, nhận xét, cùng hướng tới con đường đầu tư giá trị và bền vững. Mọi liên hệ hợp tác, đầu tư, tư vấn, vui lòng liên hệ 0788.38.37.38 (Zalo/ SMS).