'Ông lớn' bất động sản nói thẳng: Khát vốn, lãi suất cao, dự án bế tắc

Sáng nay (8/2), Ngân hàng Nhà nước tổ chức hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Hội nghị nóng thu hút hàng loạt kiến nghị sát sườn với sự sống còn của doanh nghiệp về vốn tín dụng, lãi suất…

Kiến nghị "nóng"

Chưa có sự kiện nào lại nhận được sự quan tâm của người dân, doanh nghiệp như cuộc họp về vốn của NHNN. Hội trường họp chính kín chỗ với hàng loạt các lãnh đạo của NHNN, Bộ Xây dựng, các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.

Tập đoàn Vingroup được Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú mời phát biểu đầu tiên, ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes - nêu ra 3 vướng mắc cần được tháo gỡ như mục đích vay vốn, lãi suất và tài sản đảm bảo.

Theo ông Hoa, các công ty bất động sản khi góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào các doanh nghiệp khác, trên quan điểm thận trọng của các ngân hàng thương mại.

Ngoài ra, khi triển khai các dự án bất động sản, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh, không phải khoản nào cũng được các ngân hàng giải ngân. Trước đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thuận lợi, các doanh nghiệp thường sử dụng vốn huy động này để trang trải chi phí ban đầu.

Bên cạnh đó, lúc triển khai dự án, ngân hàng chỉ cho vay đối với các chi phí phát sinh trong vòng 6 tháng đến dưới 12 tháng, trong khi đối với các dự án bất động sản, chi phí này phát sinh trong thời gian rất dài.

Ông Hoa cho biết thêm, hiện hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản lên tới 200% so với cho vay sản xuất kinh doanh thông thường.

“Những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, địa điểm, quy mô rõ ràng không có rủi ro gì so với các ngành khác nhưng lại xếp vào hệ số rủi ro cao nên lãi suất cho vay hiện rất cao. Hơn nữa, hạn mức (room) cho vay bất động sản hiện đang bị hạn chế”, ông Hoa nói.

Ông Hoa chia sẻ, trên quan điểm tiếp cận thận trọng và lo ngại về rủi ro thị trường, các ngân hàng thương mại yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo cao hơn vốn vay thông thường. Chính vì vậy, khi các dự án đang triển khai, chủ đầu tư phải bổ sung các tài sản đảm bảo khác.

Bà Đỗ Thị Phương Nam - Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland - cho biết, đối với các khoản vay trong nước, doanh nghiệp có rất nhiều khó khăn và đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Theo bà Nam, ách tắc pháp lý trong báo cáo NHNN cũng nêu rõ đã diễn rất lâu, với rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam. Ví dụ như TPHCM mấy nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp.

Bà Nam cho hay, Novaland là doanh nghiệp tiên phong trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Tại các dự án đô thị vệ tinh này, doanh nghiệp phải đầu tư rất nhiều hạ tầng. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn.

“Chúng tôi kiến nghị cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa”, bà Nam nói.

Vị này cũng cho rằng, thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. “Chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ”, bà Nam nói.

Ông Lê Trọng Khương - Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land - cho biết, kênh huy động vốn từ trái phiếu đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, doanh nghiệp đề nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt. Theo đó, có như vậy, các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư. Doanh nghiệp cũng đề xuất NHNN nới room cho vay để có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.

"Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không? Chúng tôi đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ", ông Khương nói và cho rằng lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao.

"Bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông nói.

Ngoài ra, đại diện Hưng Thịnh Land cũng cho rằng, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn trong lĩnh vực condotel. Do đó, đơn vị đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này.

"Không ngân hàng nào thiếu rooom tín dụng"

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, thời gian qua có một số báo cáo của các hiệp hội, đơn vị cho rằng NHNN siết chặt tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, Phó Thống đốc NHNN khẳng định đến nay chưa có văn bản nào, phát ngôn nào nói rằng NHNN siết chặt tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

“Có chăng chỉ là kiểm soát chặt chẽ những rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực, phân khúc (có độ rủi ro cao) trong lĩnh vực bất động sản, như đầu cơ, doanh nghiệp kinh doanh mang tính đầu cơ, kinh doanh phân khúc hạng cao cấp, giá trị lớn, có tính chất thị trường bong bóng, đóng băng, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng tới hệ thống”, ông Tú chia sẻ.

Theo lãnh đạo NHNN, những vấn đề này cơ quan quản lý cần phải kiểm soát do nguy cơ ảnh hưởng tới mỗi tổ chức tín dụng trong hệ thống và an toàn tài chính quốc gia.

Ông Tú cũng khẳng định rằng, với nhu cầu tín dụng của người dân trong việc mua nhà tự sử dụng, mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn được ngân hàng xem xét bình đẳng như các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Room tín dụng vẫn là một công cụ quản lý cần thiết của NHNN. Trong đó, công cụ này vẫn đang phát huy hiệu quả giúp quản lý ngành ngân hàng với mục tiêu cao nhất là kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Năm 2022, chỉ số room tín dụng đến cuối năm cho thấy nhu cầu vốn của nền kinh tế gần đáp ứng phù hợp với mục tiêu kiểm soát lạm phát, cũng như nhu cầu vốn kỳ vọng cho tất cả lĩnh vực chứ không riêng lĩnh vực bất động. Ở thời điểm nhiều doanh nghiệp đề nghị nới room tín dụng thì thực tế các ngân hàng vẫn chưa hết room. Đến cuối năm 2022, khi gần hết room, NHNN đã quyết định nới thêm 1,5-2% hạn mức tăng trưởng, nhưng thực tế hệ thống cũng không dùng hết mức tăng thêm này.

“Điều này cho thấy nhu cầu tín dụng thực tế của nền kinh tế so với dự báo NHNN đưa ra đầu năm cũng không có nhiều sai số, và nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn được đáp ứng đủ” - ông Tú nói.

Về room tín dụng năm nay, Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết, định hướng của NHNN là tăng khoảng 14-15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra nhằm định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm, không ngân hàng nào thiếu room nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn, không phải câu chuyện của room tín dụng”, Phó Thống đốc NHNN nhấn mạnh.