Nút thắt lớn nhất của thị trường nhà đất

Các chuyên gia đặt vấn đề trước tiên là thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Các chuyên gia cũng dự báo, thị trường căn hộ có thể tiếp tục giảm tốc năm 2023.

Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay là nút thắt lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường có thể trượt vào suy thoái, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Là đơn vị chuyên xây nhà cho thuê, nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP HCM nhưng mấy năm nay các dự án của Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Lê Thành vẫn đang nằm chờ thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, dẫn chứng dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) hiện không có cơ quan nào trình UBND TP cho công ty điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Lý do là theo Sở KH&ĐT, Luật Đầu tư mới quy định chỉ khi dự án phù hợp với quy hoạch mới trình UBND TP chấp thuận đầu tư. Còn Sở QH-KT và UBND huyện Bình Chánh lại trả lời chưa trình điều chỉnh quy hoạch cục bộ được khi chưa có văn bản của Sở KH&ĐT trình UBND TP.

Thị trường bất động sản mong chờ những đổi mới quyết liệt về chính sách để có thể phục hồi mạnh mẽ trong năm nay. Ảnh minh họa: QUANG HUY

"Thủ tục nào có trước, có sau nếu không có quy định rõ ràng, thống nhất thì doanh nghiệp (DN) chịu thiệt" - ông Nghĩa nói.

Tương tự, Tập đoàn Nam Long đã thực hiện tám dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và hai dự án NƠXH, tổng số 3.000 căn hộ. Dự án đã bàn giao nhà cho người mua hơn ba năm nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá bán NƠXH nên không thể làm được sổ hồng.

Nhiều DN khác lại chịu chung vướng mắc là chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất nên chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý, dẫn đến hàng ngàn người mua nhà chưa được cấp sổ. Ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành, cũng cho rằng thủ tục pháp lý vẫn là nút thắt lớn nhất các DN BĐS kỳ vọng được tháo gỡ trong năm 2023.

Cần có quy trình thủ tục thống nhất

Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng cần có thủ tục thống nhất, tránh tình trạng hiện nay không chỉ DN mà các sở, ngành cũng có lúc lúng túng, đùn đẩy, không biết thủ tục nào làm trước, thủ tục nào làm sau. Khi thủ tục đồng bộ thì cơ quan chức năng làm đúng trách nhiệm, dự án của DN không phải nằm chờ 3-5 năm như hiện nay. Thời gian thủ tục kéo dài khiến chi phí dự án đội lên, từ đó mới đẩy giá nhà tăng cao.

"Bên cạnh đó, phải tháo được vướng mắc thủ tục thì nguồn cung nhà ở mới dồi dào, có nhiều sự lựa chọn, giá nhà sẽ ổn định, hợp lý hơn" - ông Nghĩa nói.

Ông Lê Hoàng Châu thống nhất quan điểm không giải cứu thị trường, DN BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường tự điều chỉnh, tự điều tiết. DN sẽ chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất.

Lãnh đạo HoREA đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, NƠXH cần phải thống nhất các bước rõ ràng. Cụ thể như quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại cần quy định bốn bước như sau:

Bước 1: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại do Sở KH&ĐT thực hiện. Như vậy sẽ giải quyết được ách tắc hiện nay là không biết thủ tục nào có trước, có sau.

Bước 2: Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 do Sở Xây dựng (hoặc Sở QH-KT) thực hiện.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất, cấp giấy phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sở TN&MT, Sở Tài chính, Sở Xây dựng thực hiện.

Bước 4: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng.

Thị trường căn hộ có thể tiếp tục giảm tốc năm 2023

Dự báo căn hộ tại TP HCM và các tỉnh phía Nam của DKRA Việt Nam cho biết, năm 2023 nguồn cung mới thị trường nhà chung cư dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, chủ yếu tập trung tại TP HCM và Bình Dương. Sức cầu chung thị trường cũng tiếp đà giảm từ giữa năm 2022 sang 6-9 tháng tới, có thể sẽ cải thiện dần vào cuối quý IV năm 2023 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản hứa hẹn được tháo gỡ một phần.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhận định thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng một m2 tại TP HCM và dưới 35 triệu đồng một m2 tại Bình Dương. Nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Theo ông Thắng, năm Quý Mão thị trường sẽ bước vào giai đoạn dịch chuyển sang phân khúc nhà vừa túi tiền. Đây là nỗ lực của các doanh nghiệp từng bước tái cơ cấu sản phẩm, giúp giảm dần tình trạng lệch pha cung cầu thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà giá rẻ. Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân còn gọi là nhà giá rẻ (hạng C) và nhà ở xã hội trong năm 2023, điểm rơi có thể kéo dài sang năm 2024-2025 và nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TP HCM.

Chuyên gia DKRA cho rằng mặt bằng giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) có thể bị tác động khi các chính sách chiết khấu cao thanh toán nhanh được đẩy mạnh trong năm 2023. Thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý III.

Thị trường căn hộ khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Dự báo thị trường căn hộ năm Quý Mão của Savills Việt Nam cũng đề cập đến đà giảm tốc trong 12 tháng tới. Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam dự báo năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ giảm tốc, sự thiếu vắng nhà ở phân khúc bình dân tại TP HCM càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh.

Theo ông Troy Griffiths các chủ đầu tư sẽ trì hoãn việc mở bán căn hộ mới, ước tính có khoảng 5.000 căn hộ sẽ bị chậm tiến độ trong năm 2023. Việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield nhận định những biến động giảm thanh khoản và thiếu hụt vốn trong năm 2022 sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023, khiến thị trường căn hộ có thể dịch chuyển dần sang phân khúc bình dân hơn trong vòng 2-3 năm tới.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Bên cạnh đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chý ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong 12 tháng tới.

Bà Trang nhìn nhận, với tình hình thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi để cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2023. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền, điều mà cả người mua lẫn người bán đều gặp vướng mắc.

Các chuyên gia bất động sản đều thận trọng dự báo về triển vọng của thị trường căn hộ trong 12 tháng tới. Nhiều chuyên gia không đặt kỳ vọng về cơ hội bứt phá nhanh của thị trường căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2023. Các chỉ số về thanh khoản, niềm tin của người mua nhà nếu muốn hồi phục phải chờ theo năm chứ không thể tính theo từng quý. Các biến số về tiếp cận tín dụng, giảm lãi vay, tâm lý thị trường cũng chưa thể thay đổi nhanh trong năm Quý Mão, dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến.