Novaland, Vinhomes chuẩn bị ứng phó với thay đổi lớn

HSC đánh giá, các điều chỉnh nếu được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đối với toàn ngành bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án đang chậm tiến độ do quy trình thủ tục kéo dài.

Nhóm doanh nghiệp địa ốc lớn như Novaland, Vinhomes, Khang Điền… đang đứng trước bước ngoặt chiến lược, khi những thay đổi quan trọng từ nghị trường hứa hẹn tác động mạnh tới thị trường và định hướng kinh doanh sắp tới.

Chính sách và kỳ vọng từ nghị trường

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán HSC công bố ngày 30/10/2025, Quốc hội khóa XV dự kiến thông qua một nghị quyết đặc biệt tại kỳ họp thứ 10, nhằm tháo gỡ các khó khăn trong triển khai Luật Đất đai 2024. Nghị quyết này được thiết kế như một gói cơ chế linh hoạt, ngắn hạn, tập trung vào tăng hiệu quả quản lý đất đai và hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn đầu áp dụng luật mới.

Các điểm thay đổi nổi bật gồm:

Mở rộng hình thức giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá hoặc đấu thầu, giúp đẩy nhanh tiến độ lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án cấp bách.

Cho phép thu hồi đất khi bồi thường đạt trên 75% tổng diện tích, giải quyết vướng mắc các dự án chậm tiến độ do còn rải rác diện tích nhỏ.

Điều chỉnh chu kỳ cập nhật bảng giá đất từ 1 năm lên 5 năm, áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường.

Tinh gọn cấp quy hoạch hành chính từ 3 xuống 2 cấp, kéo dài chu kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp phường lên 5 năm, đồng thời cho phép doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo năm hoặc một lần toàn thời hạn thuê.

HSC đánh giá, nếu được thông qua, các điều chỉnh này sẽ giảm chi phí đất, rút ngắn thời gian phê duyệt và cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp, đồng thời giúp thị trường duy trì ổn định trong giai đoạn đầu áp dụng Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp hưởng lợi

Nhóm doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp gồm Khang Điền (KDH), Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Đất Xanh (DXG), Nam Long (NLG) và Phát Đạt (PDR), với mức độ tác động khác nhau tùy thuộc vào danh mục dự án, vị trí quỹ đất và tiến độ pháp lý.

KDH: Dự án khu đô thị Tân Tạo tại TP.HCM đã đạt hơn 80% tiến độ bồi thường. Quy định cho phép thu hồi đất khi đạt 75% diện tích giúp KDH đẩy nhanh hoàn thiện mặt bằng và triển khai xây dựng, giải quyết khó khăn do diện tích rải rác.

VHM: Có thể rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục giao đất cho các dự án BT nhờ cơ chế thu hồi đất linh hoạt. Quỹ đất lớn và đa dạng sẽ được thúc đẩy tiến độ triển khai.

NVL: Quy định nộp tiền sử dụng đất một lần thay vì theo năm giúp cải thiện dòng tiền, ổn định chi phí đầu vào cho các dự án du lịch – nghỉ dưỡng quy mô lớn.

DXG, NLG, PDR: Hưởng lợi gián tiếp từ việc tinh gọn thủ tục quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, rút ngắn thời gian phê duyệt, cải thiện khả năng dự báo doanh thu và giảm chi phí cơ hội.

HSC đưa ra khuyến nghị đầu tư ngắn hạn: mua vào NLG (47.283 đồng/cp), DXG (28.600 đồng/cp), KDH (39.700 đồng/cp); nắm giữ NVL, VHM; giảm tỷ trọng PDR do yếu tố rủi ro riêng. Các mức giá trên dựa trên dữ liệu cập nhật đến ngày 22/10/2025.

Yếu tố quyết định

Tiến độ triển khai thực tế tại địa phương vẫn là yếu tố then chốt quyết định mức độ tác động của nghị quyết. Nghị quyết 171/2024/QH15 trước đó cho phép thí điểm thu hồi đất một số dự án nhà ở thương mại nhưng mất gần 10 tháng để triển khai tại TP.HCM. Do đó, lợi ích thực tế của từng doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào khả năng thực thi và hướng dẫn chi tiết từ chính quyền địa phương.