Những doanh nghiệp bất động sản “sạch” nợ trái phiếu

Kể từ đầu năm, thống kê dữ liệu của HNX cho thấy, có 35 công ty bất động sản dứt nợ vay từ trái phiếu, phần lớn nhờ tích cực mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho trái chủ hơn 20 ngàn tỷ đồng, dù thị trường vẫn trong tình trạng khó khăn kéo dài.

Động lực để doanh nghiệp mua lại trái phiếu sớm hơn kế hoạch có thể kể ra gồm:

Nhiều dự án bất động sản bị “ứ đọng” trong quá trình triển khai, do vướng các yếu tố pháp lý. Chủ đầu tư cũng khó nắm rõ thời gian cũng như khả năng hoàn thành dự án, dẫn đến việc sử dụng vốn đã huy động không theo kế hoạch trước đó, trong khi buộc phải thanh toán đầy đủ tiền lãi hàng kỳ nên đã chọn phương án sớm trả lại tiền cho trái chủ.

Một lý do khác là việc các khoản vay cũ trong giai đoạn trước phải huy động với lãi suất cao, các chủ đầu tư lựa chọn tất toán trước hạn để đi vay lại với lãi suất thấp hơn trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Cuối cùng, giai đoạn khó khăn khiến nhiều chủ nợ không khỏi lo lắng về “sức khỏe” tài chính của con nợ. Do vậy, việc duy trì thanh toán gốc, lãi đúng hạn hoặc đáp ứng yêu cầu mua lại trước hạn từ trái chủ sẽ giúp các công ty bảo toàn danh tiếng, thuận lợi hơn trong các đợt huy động vốn sau này.

Dứt nợ trái phiếu khi lãi suất đang cao

Từ đầu năm, lãi suất thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn nhiều lô trái phiếu, giảm bớt gánh nặng về chi phí lãi vay vốn ở mức cao tại thời điểm phát hành.

Công ty TNHH Điền Phát Land, Công ty TNHH Hoa Kim Anh, Công ty TNHH Vinh An Điền, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Đắk Lắk, Công ty TNHH Minh Khang Điền, Công ty TNHH MTVSunrise Power Đăk Psi, CTCP City Garden, CTCP Hong Lim Land, CTCP Địa ốc Downtown, NBB, CEO, HDG chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu. Tổng số tiền đã chi của những doanh nghiệp này là hơn 5.1 ngàn tỷ đồng.

Trong số kể trên, nhóm doanh nghiệp trong hệ sinh thái CTCP Đầu tư và Phát triển Hoa Lâm (Tập đoàn Hoa Lâm) - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (VietBank) gồm có Điền Phát Land, Hoa Kim Anh, Hong Lim Land, Minh Khang Điền, Vinh An Điền.

Trong đó, Hong Lim Land thanh toán trước hạn 2 năm lô trái phiếu 504 tỷ đồng, huy động từ năm 2021. Khi đó, Công ty cần vốn hợp tác với CTCP Dịch vụ Hoa Lâm - Shangri-la để đầu tư vào dự án khu nhà ở, căn hộ D2 và dự án khu nhà ở, căn hộ D3, thuộc khu y tế kỹ thuật cao số 532A Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, TP.HCM. Tài sản đảm bảo của dự án là một loạt quyền sử dụng các thửa đất tại TP. Thủ Đức (quận 2 cũ) và huyện Hóc Môn.

CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) cũng chi nốt 290 tỷ đồng trong nỗ lực xóa toàn bộ khoản nợ 490 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, phát hành vào tháng 06/2021. Số tiền huy động được dùng để hợp tác đầu tư với Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm. Ngoài ra, NBB còn thể hiện mục đích huy động 200 tỷ đồng trái phiếu đợt 2 dùng để làm dự án khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi ở tỉnh Quảng Ngãi.

Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) có 220 tỷ đồng nợ trái phiếu từ đầu năm, trước khi chủ động giảm toàn bộ gánh nặng trái phiếu từ giữa năm 2023. Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) không còn nợ trái phiếu sau khi thanh toán 210 tỷ đồng trong quý 1/2023.

Doanh nghiệp BĐS mua lại trái phiếu sớm (Đvt: tỷ đồng)

Kinh doanh thuận lợi, điều kiện tốt để mua lại nợ

Thị trường chung gặp khó, nhưng một vài doanh nghiệp thu lãi khả quan hơn so với cùng kỳ - yếu tố quan trọng góp phần đưa nợ trái phiếu về 0 trên sổ sách.

Dòng tiền tăng mạnh từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp tạo động lực để Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) quyết định giảm nợ vay, bao gồm xóa toàn bộ 2.4 ngàn tỷ đồng nợ trái phiếu ra khỏi sổ sách. Từ đầu năm, KBC đã tất toán 1 lô trái phiếu đến hạn và mua lại trước hạn đối với 2 lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 06/2023 và tháng 11/2024 theo kế hoạch.

CTCP Đầu tư Bất động sản Đông Dương - chủ đầu tư dự án La Vida Residences tại Vũng Tàu lãi “khủng” sau nửa đầu năm 2023, nhờ đó thanh toán hết nợ cho các trái chủ với tổng số tiền 1,200 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vân Đồn báo kết quả năm 2022 đầy thuận lợi khi lãi 390 tỷ đồng, hơn 10 lần so với năm 2021. Nửa đầu năm 2023, Công ty tiếp tục lãi 116 tỷ đồng, tăng đến 40% so với cùng kỳ là động lực lớn để trả dứt điểm 220 tỷ đồng nợ trái phiếu.

Tập đoàn Hateco - chủ đầu tư các dự án gắn với cái tên Hateco như Hateco Laroma, Hateco Green Park, Hateco Green City, cuối năm vừa qua lãi đậm 421 tỷ đồng, gấp 6 lần cùng kỳ năm trước, tạo điều kiện thuận lợi để Hateco tất toán đúng hạn lô trái phiếu 310 tỷ đồng kết thúc vào tháng 03/2023.

CTCP Đầu tư Thương mại Bright Jupiter cũng thu lãi lớn trong năm 2022, trong khi năm trước đó lỗ, nhờ vậy đã mạnh tay dùng 485 tỷ đồng mua lại sớm 1 năm lô trái phiếu duy nhất còn lưu hành. Tương tự, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HOSE: HAR), CTCP Đầu tư và Du lịch T&M Vân Phong, CTCP Vui chơi Giải trí Tổng hợp Tam Giang (thành viên Tập đoàn BRG) cũng nhanh chóng hoàn tất sớm nghĩa vụ với các trái chủ.

Doanh nghiệp BĐS kinh doanh thuận lợi mua lại trước hạn (Đvt: tỷ đồng)

Mua lại trước hạn dù kinh doanh kém khả quan

Lãi suất cao kéo dài gây khó khăn trong huy động vốn, thị trường kém thanh khoản khiến kinh doanh thua lỗ, nhưng Phúc Long Vân, Đức Việt, Kinh doanh Bất động sản LC, Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang, Bất động sản Thành Đông Đô, Địa ốc Sacom, Bất động sản Sài Gòn Nam Phú vẫn dùng tiền tất toán hoặc thanh toán nợ sớm cho trái chủ trước nhiều năm so với kế hoạch, qua đó cũng sạch nợ trái phiếu. Tổng số tiền chi ra khoảng 4.3 ngàn tỷ đồng.

Cụ thể, dù lỗ 2 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023, Phúc Long Vân - chủ đầu tư dự án khu dân cư Phúc Long Vân tại tỉnh Long An - vẫn báo cáo dư nợ trái phiếu bằng 0 trong văn bản định kỳ gửi lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX).

Công ty này hoàn thành sớm nghĩa vụ đối với trái chủ khi mua lại lô trái phiếu 1.35 ngàn tỷ đồng, lãi suất 11.75%/năm, phát hành tháng 07/2019 và theo kế hoạch sẽ đáo hạn vào 4 năm sau đó. Đáng chú ý là vốn chủ sở hữu đến cuối tháng 06/2023 của Phúc Long Vân gấp gần 10 lần so với cùng thời điểm năm trước, lên hơn 2,000 tỷ đồng.

Trường hợp Công ty TNHH Đức Việt lỗ sau thuế 50 tỷ đồng, đồng thời âm vốn chủ sở hữu tới 514 tỷ đồng, nhưng vẫn dành 812 tỷ đồng để thanh toán dứt điểm khoản vay từ trái chủ. Lô trái phiếu 1.1 ngàn tỷ đồng có lãi suất 9%/năm, kỳ hạn kéo dài đến 11 năm hiếm hoi được Đức Việt phát hành từ tháng 08/2017 và mua lại trước hạn 5 năm.

Đồng cảnh ngộ, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC lỗ gần 100 tỷ đồng sau 6 tháng đầu năm, nhưng sau đó vẫn chi 1,000 tỷ đồng để xóa nợ trái phiếu, sớm 1 năm so với kế hoạch. Đây là lô trái phiếu Công ty phát hành từ tháng 09/2021 với mục đích thanh toán cho thỏa thuận đặt cọc về việc đảm bảo ký hợp đồng mua bán căn hộ khách sạn (condotel) được ký kết giữa Công ty và Công ty TNHH Bất động sản NewVision.

Mới phát hành 2 lô trái phiếu hơn 1 năm, CTCP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang đã “trả lại” 586 tỷ đồng cho trái chủ, trước hạn 4 - 5 năm, dù kết quả kinh doanh nửa đầu năm nay vẫn “bết bát”, lỗ 123 tỷ đồng.

Công ty TNHH Bất động sản Thành Đông Đô tiếp tục lỗ nhưng vẫn chi 250 tỷ đồng mua lại trước hạn 8 năm lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 09/2031. Lô trái phiếu ban đầu kỳ hạn kéo dài tới 10 năm, được huy động để lấy tiền hợp tác kinh doanh với bệnh viện Gia An 115, nhằm tăng quy mô vốn vào bệnh viện.

Dù lỗ 15 tỷ đồng nửa đầu năm, CTCP Địa ốc Sacom (SLD) cũng đã hoàn thành nghĩa vụ đối với 237.5 tỷ đồng nợ trái chủ. Đây là số tiền được Địa ốc Sacom huy động để bổ sung vốn cho hoạt động phát triển dự án 2 năm trước đó và được đảm bảo bằng dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng (Samland Riverside) tại quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Doanh nghiệp BĐS kinh doanh kém mua lại trước hạn (Đvt: tỷ đồng)

Hoàn thành mua lại trước hạn dù trễ hẹn

Dù từng chậm thanh toán lãi vài tháng do gặp khó khăn trong thu xếp nguồn tiền, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star đã mua lại trước hạn toàn bộ 1.5 ngàn tỷ đồng lô trái phiếu 4 năm, lãi suất 12.5%/năm trong tháng 10, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu. Chưa kể, Công ty còn lỗ 1 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023.

Galactic Group sạch nợ sớm 2 năm đối với lô trái phiếu 773 tỷ đồng, lãi suất 12.5%/năm từ tháng 10/2023, sau 2 lần mua lại liên tục, dù chậm thanh toán lãi trước đó.

Được biết, Tổng Giám đốc của Galactic Group và Chủ tịch HĐTV của Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star đều là ông Lý Trường An.

Trễ hẹn với lý do “chịu nhiều tác động không tích cực từ thị trường, chưa thu xếp được nguồn tiền để thanh toán”, nhưng CTCP Lâu Đài Trắng vẫn đưa lô trái phiếu 240 tỷ đồng về 0 trong báo cáo tình hình tài chính nửa đầu năm 2023 gửi HNX. Lô trái phiếu được doanh nghiệp huy động từ năm 2021 nhằm phát triển dự án Léman Cap Residence Vũng Tàu.

Trái phiếu tiếp tục được mua lại giai đoạn cuối năm

Gần đây nhất là Công ty TNHH Gateway Berkeley chi 1 ngàn tỷ đồng mua lại trước hạn 9 tháng lô trái phiếu mã GWB.BOND.2020, kỳ hạn 4 năm, đáo hạn tháng 07/2024, lãi suất 11%/năm. Công ty sau đó cũng không còn nợ trái phiếu.

CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim - công ty con của CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), có cùng địa chỉ trụ sở chính và người đại diện pháp luật là bà Bùi Thị Phương Hiền với Gateway Berkeley, cũng chính thức “chia tay” với trái phiếu vào cuối tháng 10.

Từ đầu năm, Công ty này đã chi hơn 1 ngàn tỷ đồng mua lại trước hạn 4 lô trái phiếu có tổng giá trị theo mệnh giá là 1.4 ngàn tỷ đồng, lãi suất 9.5 - 13.5%/năm, đáo hạn theo kế hoạch đến năm 2024 hoặc 2025. Trước đó, công ty con của SonKim Land huy động một trong các lô trái phiếu trên để mua tòa nhà văn phòng The Metropole Thủ Thiêm.

CTCP Phát triển nhà Phúc Đồng thanh toán nốt cho trái chủ đợt cuối cùng hồi giữa tháng 10; tổng chi 50 tỷ đồng trong năm nay để mua lại trước hạn lô trái phiếu 140 tỷ đồng. Tiền huy động được trước đó, Công ty dùng để tăng quy mô vốn hoạt động hoặc đầu tư vào công ty con thông qua góp vốn hoặc cho vay. Tài sản đảm bảo liên quan đến khai thác tài sản của tổ chức H phát sinh từ 308 căn hộ Khu nhà ở xã hội tại ô đất ký hiệu B8.NXH, quận Long Biên, TP. Hà Nội.

Đến cuối tháng 12/2023, tất cả các lô trái phiếu của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) công bố trên HNX đều trong trạng thái "hủy toàn bộ".

Từ đầu năm, PDR đã chi hơn 2.2 ngàn tỷ đồng, trong đó gần 1 ngàn tỷ đồng mua lại trước hạn, thuộc 7 lô trái phiếu khác nhau có tổng mệnh giá 2,225 tỷ đồng. "Ông lớn" phát triển bất động sản đã làm đúng như cam kết trước đó khi thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi trái phiếu đã phát hành trong năm 2021 và 2022 từ vốn huy động qua chào bán riêng lẻ hơn 67 triệu cp giai đoạn cuối năm.

Doanh nghiệp BĐS mua lại trái phiếu trước hạn (Đvt: tỷ đồng)