Nhiều doanh nghiệp địa ốc chấp nhận “cắt máu” trả nợ?

Trước áp lực trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải bán tài sản để xoay xở dòng tiền. Song không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được bởi việc mua bán phụ thuộc nhiều vào giá cả và pháp lý dự án.

So với nửa đầu năm 2023, rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt nhờ được gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và giãn nợ ngân hàng. Theo Báo cáo của VNDirect, tính đến ngày 3/10, đã có hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 95,2 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù giảm bớt rủi ro mất khả năng thanh toán nhưng đánh giá thực tế cho thấy, áp lực trả nợ của các doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại vẫn rất lớn. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản chưa thoát khỏi vòng xoáy nợ nần, bởi dòng tiền kinh doanh chưa thể hồi phục.

Vì vậy, bên cạnh phải thương lượng với trái chủ, ngân hàng để gia hạn nợ, các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải bán tài sản để xoay xở dòng tiền.

Đơn cử như mới đây, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã công bố thông tin về việc rao bán khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Pleiku. Dù chưa thông tin rõ ràng về giá bán khách sạn, nhưng Chủ tịch HĐQT Đoàn Nguyên Đức đã chia sẻ kế hoạch trả nợ ở ngân hàng BIDV, trong đó có khoảng 500 tỷ đồng từ việc bán tài sản không sinh lời. Theo thông tin HAGL công bố, lũy kế tại thời điểm 30/9, công ty ước tính chậm thanh toán lãi và gốc lũy kế của trái phiếu mã HAGLBOND16.26 lên tới hơn 4.027 tỷ đồng.

Không lâu sau việc công bố thông tin bán tài sản của HAGL, Công ty Cổ phần Đầu tư LDG cũng thông qua chủ trương tái cơ cấu tài sản, dự án để trả nợ trái phiếu, ngân hàng nhằm đảm bảo dòng tiền phát triển dự án. Cụ thể, LDG sẽ chuyển nhượng 2 dự án nghìn tỷ đồng, gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An (TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương).

Được biết, dự án khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà có tên thương mại LDG Grand Miền Trung, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng. Còn khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương là một phần của dự án Sky Đông Sài Gòn. Dự án có quy mô 1,8ha, vốn đầu tư dự kiến 3.400 tỷ đồng, gồm 5 khối căn hộ cao cấp và sẽ cung ứng cho thị trường hơn 1.700 sản phẩm sau khi hoàn thành.

Một trường hợp khác phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền là Công ty Hải Phát Invest. Công ty này cho biết, HĐQT đã quyết định bán hoặc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp đang nắm tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang giá trị hơn 176 tỷ đồng, tương ứng 78% vốn điều lệ.

Bên cạnh bán hoặc chuyển nhượng cổ phần tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang, Hải Phát Invest còn thông báo sẽ tập trung bán các dự án ở Lào Cai, 4 tòa cao tầng dự án Bắc Giang, dự án khu dân cư đô thị tại Quảng Ninh… để có tiền trả các khoản nợ về trái phiếu, ngân hàng và các khoản vay cá nhân với lãi suất 15% trong đợt đáo hạn cuối năm 2023.

Trong bối cảnh khó tiếp cận được vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp và đến hiện tại vẫn còn nhiều khoản nợ phải thanh toán, các doanh nghiệp bất động sản đã phải “cắt máu” để có tiền. Đây được đánh giá là động thái đau đớn nhất đối với các doanh nghiệp, nhưng để có thể tồn tại thì không còn sự lựa chọn nào khác.

Tưởng chừng việc tìm đến giải pháp cuối cùng là bán tài sản để có tiền duy trì hoạt động sẽ “cứu cánh” được nhiều doanh nghiệp thoát khỏi bờ vực phá sản. Song không nhiều doanh nghiệp đạt được điều này do các giao dịch khó đi đến thành công.

Theo giới chuyên gia, nguyên nhân của thực tế này là do bên mua thận trọng hơn trong việc xuống tiền ở thời điểm hiện tại, trong khi đó, bên bán vẫn đang định giá tài sản ở mức cao hoặc tài sản bán ra chưa có pháp lý rõ ràng.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, sau một thời gian tăng trưởng nóng, giá bất động sản tại Việt Nam đã được đẩy đến ngưỡng cao “ngất ngưởng”, thậm chí cao hơn mức giá trung bình một số nước trong khu vực. Điều này đã khiến cho việc định giá bất động sản để giao dịch gặp nhiều khó khăn. Bởi không ít các doanh nghiệp vẫn “ôm mộng” bán được tài sản với giá ở thời điểm thị trường hưng phấn.

Cùng với đó, nhiều tài sản được doanh nghiệp đưa ra rao bán chưa có pháp lý rõ ràng. Mà pháp lý lại là yếu tố hàng đầu được bên mua quan tâm khi giao dịch, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động như hiện nay.

Cũng theo chuyên gia, mặc dù nhiều doanh nghiệp đã được giãn, hoãn nợ nhưng đây chỉ là kế hoạch “hoãn binh” tạm thời do nợ vẫn còn đó và lãi vẫn phải trả. Tình trạng suy yếu thanh khoản kéo dài sẽ dẫn đến hệ lụy trầm trọng hơn. Do đó, việc tìm cách tái cấu trúc, cơ cấu lại danh mục và thậm chí chịu "tổn thương" khi bán tài sản giá rẻ để có tiền hoạt động, mặt khác giúp tinh gọn và linh hoạt hơn cho bộ máy là rất cần thiết.