Nam Long giảm tồn kho hàng nghìn tỷ, nhưng tiền và lợi nhuận đang đi đâu?

Dù mạnh tay xử lý hàng tồn kho với quy mô lên tới hơn 9.300 tỷ đồng trong năm 2025, CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) vẫn ghi nhận bức tranh kinh doanh kém tích cực khi doanh thu và lợi nhuận đồng loạt sụt giảm sâu. Diễn biến này đặt ra nhiều dấu hỏi về chất lượng dòng tiền, tiến độ bàn giao dự án cũng như triển vọng của doanh nghiệp trong bối cảnh cổ phiếu NLG liên tục “lao dốc” và chuẩn bị bước vào kỳ thanh tra năm 2026.

Doanh thu, lợi nhuận giảm mạnh trong quý 4/2025

Theo BCTC hợp nhất quý 4/2025, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.704 tỷ đồng, giảm tới 73% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế theo đó cũng giảm 62%, còn 504,8 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cho biết, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc doanh thu bàn giao tại dự án trọng điểm Akari sụt giảm mạnh trong năm 2025. Trong cơ cấu doanh thu quý 4, mảng bán nhà ở và căn hộ vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo, khoảng 95% tổng doanh thu, cho thấy sự phụ thuộc lớn của Nam Long vào hoạt động bàn giao dự án.

Kết quả cả năm 2025 kém tích cực

Lũy kế cả năm tài chính 2025, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần đạt 5.645 tỷ đồng, giảm 22% so với năm 2024. Lợi nhuận sau thuế giảm 32%, còn 1.387 tỷ đồng.

Nguồn thu chủ yếu vẫn đến từ các dự án Southgate, Akari và Cần Thơ, với doanh thu bán nhà và căn hộ chiếm tới 96% tổng doanh thu cả năm. Việc doanh thu sụt giảm kéo dài đã trực tiếp ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và kết quả kinh doanh chung của doanh nghiệp.

Tồn kho “bốc hơi” hơn 9.300 tỷ đồng

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo tài chính năm 2025 là hàng tồn kho của Nam Long giảm mạnh 51,8%, từ hơn 17.900 tỷ đồng đầu năm xuống còn 8.677 tỷ đồng cuối năm, tương ứng giảm 9.315 tỷ đồng.

Trong đó, tồn kho tại dự án Izumi giảm từ 8.684 tỷ đồng về mức 0; tồn kho dự án Cần Thơ cũng giảm hơn một nửa, xuống còn khoảng 720 tỷ đồng. Diễn biến này cho thấy Nam Long đã đẩy mạnh xử lý tồn kho, song kết quả kinh doanh lại không phản ánh sự cải thiện tương ứng về doanh thu và lợi nhuận.

Nợ vay giảm nhưng áp lực vẫn hiện hữu

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng tài sản của Nam Long đạt 26.564 tỷ đồng, giảm 12,4% so với đầu năm. Tổng nợ phải trả giảm 25,5%, còn 11.740 tỷ đồng; trong đó vay nợ tài chính giảm 20,7%, xuống 5.521 tỷ đồng.

Dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp ở mức 3.625 tỷ đồng, toàn bộ là trái phiếu dài hạn, với lãi suất dao động từ 8,98% đến 11%/năm và đều có tài sản đảm bảo. Dù áp lực nợ đã phần nào được “hạ nhiệt”, chi phí tài chính vẫn là yếu tố cần theo dõi trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chậm.

Cổ phiếu NLG lao dốc, chuẩn bị bước vào thanh tra

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NLG liên tục giảm mạnh kể từ khi lập đỉnh vào giữa tháng 8/2025. Kết phiên 29/1/2026, NLG giao dịch quanh mức 28.450 đồng/cổ phiếu, đưa vốn hóa thị trường của Nam Long xuống còn khoảng 13.800 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Nam Long cũng nằm trong danh sách doanh nghiệp bất động sản sẽ bị Thanh tra Chính phủ thanh tra trong năm 2026. Nội dung thanh tra tập trung vào việc chấp hành pháp luật trong đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản tại một số dự án do Nam Long làm chủ đầu tư.

Điều gì đang xảy ra với Nam Long?

Việc tồn kho giảm mạnh nhưng doanh thu và lợi nhuận vẫn lao dốc cho thấy quá trình “xả hàng” của Nam Long có thể chưa đi kèm với dòng tiền và hiệu quả lợi nhuận tương xứng, hoặc tiến độ ghi nhận doanh thu – lợi nhuận chưa theo kịp. Trong bối cảnh cổ phiếu suy yếu và doanh nghiệp chuẩn bị bước vào giai đoạn thanh tra, triển vọng ngắn hạn của NLG vẫn đối mặt nhiều thách thức, đòi hỏi nhà đầu tư theo dõi sát diễn biến tài chính và hoạt động dự án trong thời gian tới.