Nắm bắt "thiên thời" của bài toán hóc búa: Bất động sản

Cốt lõi của việc đầu tư BĐS hiệu quả nằm ở việc nhà đầu tư phải biết phân loại tài sản để có kỳ vọng đúng đắn.

Đối với nhóm thương mại, điều cần ưu tiên là tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) cao từ 25-30%, trong khi chung cư nên được tập trung vào giá trị sử dụng và khả năng hoàn vốn hơn là lãi vốn. Giá trị thực sự của một mảnh đất chỉ nảy sinh khi có sự thay đổi về hạ tầng (như cầu, đường, sân bay) hoặc thông qua các việc như phân lô, gộp thửa để tối ưu hóa công năng sử dụng.

Tương tự, khi tham chiếu tư duy này sang việc đầu tư cổ phiếu BĐS thì dưới góc nhìn cá nhân, anh/chị nên thay đổi cách tiếp cận từ việc chỉ "đếm cua" sang đánh giá năng lực thương mại của doanh nghiệp. Những công ty sở hữu các dự án chung cư phân khúc tầm trung thường có vòng quay vốn nhanh và dòng tiền khỏe mạnh hơn. Ngược lại, với các doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại hay nghỉ dưỡng, việc xem xét chỉ số IRR và thời gian triển khai dự án là yếu tố quan trọng để đảm bảo doanh nghiệp không bị giam vốn quá lâu trong các dự án kém hiệu quả.

Tóm lại, "thiên thời" của cổ phiếu bất động sản thường trùng khớp với chu kỳ đầu tư công và phát triển hạ tầng. Những mã cổ phiếu của các doanh nghiệp có quỹ đất "sạch" để đón đầu các đại dự án hạ tầng như Long Thành hay Cần Giờ chính là nhóm được hưởng lợi trực tiếp. Hãy chỉ nên đầu tư khi anh/chị đã hiểu rõ loại hình và nắm được nội lực tăng trưởng của doanh nghiệp, thay vì chỉ mua đua theo những cơn sóng đầu cơ ngắn hạn.