Lợi nhuận đầu tư căn hộ ở TPHCM giảm?

Trong bối cảnh thị trường nhà ở căn hộ và biệt thự rơi vào trầm lắng, thị trường căn hộ dịch vụ đang trở thành điểm sáng nhờ việc các chuyên gia nước ngoài quay trở lại Việt Nam và tăng trưởng FDI.

Lợi nhuận đầu tư căn hộ giảm

Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý 4/2023 của Savills, nguồn cung căn hộ sơ cấp ghi nhận 10,700 căn vào năm 2023, mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, thách thức ngắn hạn vẫn đến từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao. Khi tâm lý người mua cải thiện và không có các kênh đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Riêng quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp khoảng 7,600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, dự án mới The Privia và giai đoạn tiếp theo tại Vincom Grand Park – The Glory Heights chiếm 88% nguồn cung mới. Không có căn hộ hạng A mới.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6,200 giao dịch trong năm 2023. Theo đó, lượng giao dịch căn hộ đã giảm trung bình 7% mỗi năm trong 10 năm qua.

Nếu chỉ xét riêng năm 2023, quý 4 là quý có lượng bán cao nhất năm với 3,000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm % theo quý và 23 điểm % theo năm lên 40%.

Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%; những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Tỷ lệ hấp thụ hạng A tăng 22 điểm % theo quý và 11 điểm % theo năm lên 26%, đạt mức hấp thụ theo quý cao nhất trong hai năm qua.

Khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B cho thấy lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4.8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản lại giảm 1.9 điểm % theo năm xuống còn 2.9%/năm.

Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1.7 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù tổng lợi nhuận giảm trong 5 năm qua nhưng theo Savills đánh giá vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm đi và lãi suất tiền gửi dự báo vẫn ở mức thấp.

Đối với năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Trong đó, hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40,800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Công suất thuê căn hộ dịch vụ tăng 6 điểm % trong năm 2023

Trái ngược với căn hộ truyền thống, nguồn cung căn hộ dịch vụ tăng lên 8,200 căn vào cuối năm 2023 nhờ sự tăng trưởng của hạng B và C. Trong đó, 27 dự án mới cung cấp 840 căn; 85% là studio và căn hộ một phòng ngủ từ các dự án hạng C.

Tuy nhiên, nguồn cung tương lai có thể sẽ hạn chế khi đến năm 2025, dự kiến chỉ có 600 căn đến từ 9 dự án. Trong đó, 5 dự án với 260 căn dự kiến sẽ mở lại vào năm 2024 sau khi đã cải tạo.

Giai đoạn 2019 - 2023, công suất giảm 1 điểm % và giá thuê giảm 3% mỗi năm. Khách thuê mục tiêu của phân khúc này là các chuyên gia nước ngoài và khách công tác, nên tình hình hoạt động đã bị ảnh hưởng trong thời kỳ đại dịch.

Năm 2023, công suất đạt 82% tăng 6 điểm % theo năm và giá thuê ở mức 516,000 đồng/m2/tháng tăng 3% theo năm. Tuy nhiên, so với năm 2019, công suất thấp hơn 2 điểm % và giá thuê thấp hơn 11%.

Riêng quý 4/2023, công suất đạt 81% ổn định theo quý nhưng giảm 2 điểm % theo năm. Giá thuê ở mức 510,000 đồng/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 1% theo năm do giá thuê của các dự án hạng C mới gia nhập thấp hơn mức trung bình của thị trường.

Giá thuê của tất cả hạng đều tăng theo năm nhờ nhu cầu được phục hồi tốt. Giá thuê của hạng C có mức tăng cao nhất theo năm với 8%, tiếp theo là hạng B tăng 5% và hạng A tăng 3%. Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá phân khúc căn hộ dịch vụ vẫn đang trên đà phục hồi và tiếp tục tăng trưởng.

Bên cạnh đó, nhờ việc chuyên gia nước ngoài quay trở lại và tăng trưởng FDI thời gian tới, loại hình căn hộ dịch vụ sẽ thúc đẩy sự phát triển. Năm 2023, lượng tiêu thụ đạt 504 căn. Hạng C có lượng tiêu thụ cao nhất với 320 căn, gồm 95 căn ở quận 1 và 88 căn ở quận Bình Thạnh.

Biệt thự/nhà phố trông chờ vào đầu tư công

Cuối cùng là loại hình bất động sản cao cấp biệt thự/nhà phố, nguồn cung sơ cấp tương đối thấp và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao trong khi nguồn cung mới hoãn lịch mở bán sang năm 2024. Năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm còn 993 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Sản phẩm có giá căn trên 30 tỷ đồng chiếm 73% thị phần.

Trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 771 căn, tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Nguồn cung mới 27 căn nhà phố thương mại đến từ dự án The Sholi Bình Tân.

Tình hình hoạt động của thị trường tiếp tục suy yếu với lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua do kinh tế toàn cầu khó khăn, nguồn cung mới hạn chế, thiếu sản phẩm giá cả phải chăng, và nguồn cầu yếu.

Theo bà Huỳnh Thị Hương Giang - Trưởng phòng nghiên cứu & S22M Savills TPHCM, thách thức từ nguồn cung đang gây áp lực lên thị trường, thể hiện rõ ở tình hình hoạt động sụt giảm và lượng giao dịch khiêm tốn.

Tỷ lệ hấp thụ năm 2023 giảm 34 điểm %, xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Trong quý 4/2023, lượng bán bằng với quý 3/2023 với 64 căn, giảm 24% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 8%, không đổi theo quý và giảm 4 điểm % theo năm.

Lượng bán nhà phố thương mại tăng 24% theo quý và 364% theo năm, chiếm 80% thị phần của tổng lượng bán trong quý. Do hạn chế nguồn cung giá cả phải chăng, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1,400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20 đến 30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TPHCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ. Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3,400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2,900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.

Đến năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt 5,500 căn, trong đó, 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở quận 2. Bình Chánh có nguồn cung tương lai lớn nhất với 1,500 căn, theo sau là quận 2 với 1,300 căn và Nhà Bè với 1,000 căn.

Thị trường bất động sản biệt thự/nhà phố được thúc đẩy bởi việc Chính phủ tiếp tục tập trung vào việc hoàn thiện luật, quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng để hỗ trợ ngành bất động sản. Năm 2024, TPHCM dự kiến phân bổ 79 ngàn tỷ đồng vốn đầu tư công, tăng 15% theo năm. Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành Đai 3 và 4, Cao tốc Bến Lức – Long Thành sẽ thúc đẩy gia tăng giá trị khu vực vùng ven.