Lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản niêm yết biến động ra sao trong quý đầu năm?

Chuyển tiếp những khó khăn từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản trong quý đầu năm 2019 nhìn chung giảm cả về nguồn cung và sức tiêu thụ. Điển hình là doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lần lượt mất 3,209 tỷ đồng và 964 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Theo thống kê của Vietstock, tính đến ngày 03/05/2019 có 64/66 doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kết quả kinh doanh quý 1/2019. Trong đó, có 57 doanh nghiệp báo lãi, 24 doanh nghiệp có lãi tăng trưởng, 3 doanh nghiệp chuyển từ lỗ (quý 1/2018) sang lãi (quý 1/2019), 29 doanh nghiệp giảm lãi, 6 doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ và 7 doanh nghiệp lỗ. 2 đơn vị chưa công bố BCTC quý 1/2019 là KAC và MCG.

Trong 3 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tạo ra hơn 51,217 tỷ đồng doanh thu và 6,726 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Kết quả này giảm gần 5% về doanh thu và giảm 13% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm 2018, tương ứng mất 2,894 tỷ đồng và 961 tỷ đồng.

Riêng tổ hợp VHM, VIC và VRE đã chiếm hơn 58% doanh thu và hơn 64% lợi nhuận toàn ngành, ứng với 29,959 tỷ đồng và 4,308 tỷ đồng. Với vị thế dẫn đầu lợi nhuận toàn ngành trong quý 1/2019, CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) báo lãi 2,687 tỷ đồng. VHM cùng với công ty mẹ Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC) là 2 đơn vị duy nhất đạt lợi nhuận trên 1,000 tỷ đồng chỉ trong 3 tháng đầu năm.

Trong cơ cấu nguồn thu của VHM, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản chiếm 83%, ứng với 4,837 tỷ đồng. Các dự án BCC với VIC và các công ty con, bao gồm Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia, Vinhomes Dragon Bay và Vinhomes Star City Thanh Hóa mang về doanh thu 2,282 tỷ đồng. Ngoài ra, trong tháng 3/2019, VHM và các công ty con đã hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần nắm giữ tại CTCP Đầu tư Bất động sản Prime Land cho các đối tác cá nhân và doanh nghiệp, được ghi nhận vào thu nhập thanh lý khoản đầu tư gần 1,492 tỷ đồng.

Ở VIC, lợi nhuận sau thuế trong quý đầu năm xấp xỉ chạm 1,010 tỷ đồng. Các lĩnh vực kinh doanh của VIC hiện đều tăng trưởng tốt, mặc dù thời điểm bàn giao các dự án bất động sản tập trung chủ yếu từ quý 2 trở đi theo cam kết với khách hàng nhưng doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong quý 1 vẫn đạt 8,430 tỷ đồng.

Nhờ tiến hành bàn giao phần lớn dự án Vincom Shophouse Cà Mau trong kỳ nên lợi nhuận quý 1 của CTCP Vincom Retail (HOSE: VRE) tăng trưởng gần 13% so với cùng kỳ năm 2018 khi đạt hơn 611 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) là đơn vị có chiến lược kinh doanh dài hơi và đã định được những dự án nào sẽ mang lại nguồn thu không chỉ cho năm 2019 mà còn trong 3 năm tới. Trong 3 tháng đầu năm, nguồn tiền của NLG đến từ bàn giao căn hộ tại các dự án EhomeS Nam Sài Gòn, Kikyo Flora, bàn giao biệt thự và đặc biệt là lợi nhuận từ Công ty Việt Thiên Lâm – đơn vị sở hữu khu biệt thự Paragon Đại Phước đã thúc đẩy lợi nhuận của đơn vị này tăng trưởng hơn 40%, ghi nhận hơn 151 tỷ đồng.

Lãi tăng trưởng mạnh nhờ bàn giao căn hộ

Trong thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với những nhà phát triển tại thị trường truyền thống TP.HCM thì việc tăng trưởng trong kết quả kinh doanh hoặc là dựa vào tiềm lực nội tại ở chiến lược kinh doanh, tức là vươn ra phát triển ở những đại phương khác, hoặc chỉ là kết quả tạm thời nhờ các dự án từ rất lâu đã đến thời điểm ghi nhận doanh thu.

Với gần 121 tỷ đồng lợi nhuận trong quý 1, CTCP Đầu tư LDG (HOSE: LDG) là đơn vị có mức tăng trưởng lợi nhuận cao nhất ngành. Khá khác biệt với các doanh nghiệp cùng ngành, LDG đã chọn và làm dự án tại các tỉnh thành lân cận với TP.HCM từ nhiều năm nay, đặc biệt là Đồng Nai. Thêm vào đó, sản phẩm của LDG là những khu đô thị thông minh thay vì những sản phẩm căn hộ, biệt thự hay khu phức hợp nghỉ dưỡng. Sắp tới, LDG sẽ mở rộng tại thị trường Cần Thơ và Bình Dương.

CTCP Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) báo lãi hơn 265 tỷ đồng trong quý đầu năm, cao gấp 8 lần cùng kỳ nhờ bàn giao nhà tại các dự án Hado Centrosa Garden (Quận 10) và Hado Reverside (Quận 12).

Không ít doanh nghiệp kiệt sức…

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh mang tính chu kỳ, thông thường các dự án sẽ được bàn giao và ghi nhận doanh thu ở nửa cuối năm. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp dẫn đến kết quả kinh doanh trong quý đầu năm giảm sút, bao gồm các dự án đang triển khai vẫn nằm đó trong nhiều năm, được hạch toán vào hàng tồn kho hoặc chi phí xây dựng cơ bản dở dang, thậm chí có nhiều đơn vị không còn dự án để phát triển, nguồn thu trong tương lai vẫn là một dấu chấm hỏi.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà (HOSE: ITC) là đơn vị giảm lãi mạnh nhất trong quý đầu năm với tỷ lệ giảm trên 95%, chỉ đạt hơn 400 triệu đồng. Nhìn vào BCTC của đơn vị này, có thể thấy rằng nếu không có 1.6 tỷ đồng từ lợi nhuận khác, ITC sẽ phải báo lỗ chứ không đơn thuần là giảm lãi. Tại ĐHĐCĐ thường niên vào ngày 25/04 vừa qua, lãnh đạo ITC cũng thừa nhận trước cổ đông Công ty không còn nhiều dự án bất động sản để phát triển trong tương lai. Chiến lược chuyển sang mô hình dự án năng lượng mặt trời tại Ninh Phước là giải pháp và cũng là hướng đi của ITC trong thời gian tới.

“Lận đận” với dự án nhà ở xã hội Phú Lãm, CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX) giảm lãi hơn 87% trong quý đầu năm, rơi về 18 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch HPX đặt ra cho năm 2019 là 4,294 tỷ đồng doanh thu và 720 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

“Đại gia phố núi” Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) tiếp tục giảm lãi hơn 84% trong quý 1/2019, thu về chưa đến 6 tỷ đồng. Hoạt động kinh doanh của QCG có nhiều vấn đề tồn đọng, đơn cử như việc cổ phiếu QCG bị cảnh báo và không được giao dịch ký quỹ từ ngày 15/02/2019 do vi phạm công bố thông tin. Bên cạnh đó, QCG cũng vừa giải thể công ty con CTCP Bất động sản Hiệp Phát trong tháng 4 do hoạt động không hiệu quả. Ngoài ra, kế toán trưởng của đơn vị này có sự thay đổi, chuyển từ bà Đặng Thị Bích Thủy sang ông Nguyễn Văn Trường kể từ ngày 06/04.

…thậm chí thua lỗ

Vấn đề pháp lý chậm trễ đã “vùi” một doanh nghiệp như CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (Fedico, HOSE: FDC) lỗ chồng lỗ. Vừa mới thoát lỗ ở quý 4/2018, FDC tiếp tục báo lỗ hơn 5 tỷ đồng trong quý 1/2019 và dẫn đầu top lỗ toàn ngành. Dự án Cần Giờ hiện là mong mỏi của đơn vị này trong năm 2019 với lợi nhuận tối thiểu dự kiến khoảng 300 – 400 tỷ đồng.

Một cái tên thua lỗ khá quen thuộc trong ngành là CTCP Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (HOSE: PTL). Với mức lỗ hơn 2 tỷ đồng trong quý 1/2019, đơn vị này đã báo lỗ 4 quý liên tiếp kể từ quý 1/2018, chưa kể thường xuyên báo lỗ đan xen một vài quý lãi trước đó. Hiện tại, PTL không có nguồn thu từ bất động sản mà chỉ nương náu vào mảng dịch vụ.

Một điểm chung của nhóm doanh nghiệp lỗ là cổ phiếu của các doanh nghiệp này đang ở trạng thái bị kiểm soát (PTL, FDC, PVL) hoặc bị cảnh báo (HTT, SDA).

Ngoài ra, có 3 đơn vị đảo chiều kết quả kinh doanh từ lỗ ở quý 1/2018 sang lãi trong quý 1/2019 gồm ITA, ICG và IDJ. Ngược lại, FDC, PTL, HTT, DTA, SDA và SIC là những đơn vị có lãi ở quý đầu năm 2018 nhưng lại báo lỗ trong 3 tháng đầu năm 2019.

Tồn kho gần 218,000 tỷ đồng

Tính tới thời điểm 31/03/2019, hàng tồn kho và tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng nhẹ từ 2 - 3% so với đầu kỳ, lần lượt ghi nhận 217,692 tỷ đồng và 797,580 tỷ đồng.

Trong mùa ĐHĐCĐ thường niên 2019, từ chia sẻ của lãnh đạo doanh nghiệp với cổ đông cho thấy, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay dần đuối sức trước những vấn đề liên quan đến pháp lý dự án, đặc biệt là việc rà soát lại các dự án thuộc đất công.

Kết quả trên chỉ mới phản ảnh những bước đi đầu tiên của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong năm 2019. Với thuộc tính chu kỳ và chịu tác động trực tiếp bởi chính sách pháp lý, tín dụng,.. thị trường bất động sản năm nay vẫn khó định. Ngoại trừ những ông lớn đã có sẵn quỹ đất đa dạng ở các tỉnh thành và dòng tiền ổn định sẽ đảm bảo nguồn thu cũng như tiến độ thực hiện kế hoạch, còn lại vẫn còn nhiều chuyển biến về trật tự kết quả kinh doanh ở những quý sau…