Giá bất động sản, đất nền liên tục tăng có phải do đầu cơ?

Tại hội thảo chuyên đề về phát triển thị trường vốn và bất động sản trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam ngày 5/6 tại TP.HCM, Thứ trưởng Bộ Tài chính đã đề cập đến biến động, rủi ro của thị trường vốn, bất động sản

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi. Ảnh: Hoàng Hùng

Tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu

Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, với vai trò là kênh dẫn vốn, thị trường vốn là kênh quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn trung và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư của các dự án bất động sản. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường vốn và thị trường bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, bổ trợ cho nhau phát triển. Rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường còn lại. Do vậy, cần có sự đánh giá, nhìn nhận sự phát triển của cả hai thị trường để có các giải pháp phát triển phù hợp, giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra.

Quy mô của thị trường vốn tăng trưởng bình quân 28,5%/năm giai đoạn 2016-2021. Đến cuối quý 1/2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,570 GDP năm 2021, gấp 3,5 lần quy mô năm 2015.

Từ đầu tháng 4/2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, trong đó nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản có sự điều chỉnh nhiều nhất; việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Vấn đề này cần được nhìn nhận, đánh giá sâu hơn để có giải pháp phát triển thị trường bền vững trong thời gian tới.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch, giảm 3,3% so với năm 2020. Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

"Việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng (nhu cầu nhà ở của người dân tăng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh là xu thế chung của sự phát triển). Nhưng cũng có ý kiến cho rằng việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư", Thứ trưởng Chi nói và cho biết, mặc dù có sự tăng trưởng nhanh, thị trường vốn, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại, hạn chế cần được phân tích, làm rõ để khắc phục trong thời gian tới.

Thị trường vốn tăng trưởng nhanh nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Đối với thị trường vốn, có thể thấy thị trường phát triển chưa sâu, dễ bị tác động bởi yếu tố tâm lý, ảnh hưởng của thị trường tiền tệ, tài chính quốc tế. Đối với thị trường bất động sản, gần đây nhất là các vấn đề về giải phóng mặt và trường hợp đấu giá đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm TP.HCM đã cho thấy những hạn chế nhất định về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản.

Thảo luận về phát triển thị trưởng vốn và bất động sản. Ảnh: B.D

Thời gian qua, thông qua tín dụng ngân hàng và thị trường vốn, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được một lượng vốn lớn, hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, phát triển các dự án. Việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng tiềm ẩn rủi ro do việc phát hành trái phiếu lãi suất cao thiếu thông tin, kém minh bạch, có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản, hậu quả sử dụng vốn thấp và thị trường bất động sản không thuận lợi cũng khiến dòng tiền trả nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn của doanh nghiệp khó khăn...

Thứ trưởng Chi nhấn mạnh, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường bất động lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường.

Tại hội thảo, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Thị Thắng cho biết, những năm gần đây, trong khi trái phiếu Chính phủ có lãi suất ở mức thấp, giới đầu tư càng có xu hướng chuyển sang nắm giữ các khoản nợ của doanh nghiệp vốn được định giá khá cạnh tranh, cả dưới dạng chứng khoán và các khoản vay, Thị trường chứng khoán phái sinh tuy số lượng sản phẩm phái sinh còn hạn chế, chỉ có hai sản phẩm phái sinh dựa trên tài sản cơ sở là chỉ số cổ phiếu VN30 và trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm và cũng chỉ mới ra đời được hơn 3 năm song có tốc độ tăng trưởng khá nhanh ở mức hai đến ba con số mỗi năm.

Bà Thắng nhận định, quy mô của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu phát triển chưa tương xứng với thị trường tín dụng, chưa trở thành kênh chuyển tải có hiệu quả các nguồn vốn đầu tư và tạo ra tính thanh khoản cao của các chứng khoán. Hệ thống tài chính của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang theo hướng phát triển thị trường tín dụng ngân hàng hơn là thị trường vốn. Điều này gây sức ép lên hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Đấu giá đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm đang có nhiều vướng mắc. Ảnh: P.V

Thị trường vốn hiện nay đang thiếu vắng các dịch vụ tài chính huy động vốn gắn với khả năng chấp nhận rủi ro cao như nguồn vốn mạo hiểm, trái phiếu xanh, hoạt động niêm yết chéo… "Đây là một yếu tố vô cùng quan trọng. Hệ thống tài chính càng tinh vi và phát triển thì phẩn vốn mạo hiểm cho các hoạt động đổi mới sáng tạo càng lớn", bà Thắng nhấn mạnh.

Theo bà Thắng, với các đặc điểm và hiện trạng thị trường vốn hiện nay, định hướng cần tiếp tục thúc đẩy sự phát triển theo hướng cụm ngành (industrial cluster) để khai thác tác động cộng hưởng, tương hỗ của dịch vụ tài chính hiện hữu, mới nổi và thiếu vắng trên thị trường và các dịch vụ hỗ trợ khác.

Đồng thời khuyến khích các chính sách để thu hút các tổ chức, định chế tài chính có tầm ảnh hưởng, dẫn dắt dòng vốn quốc tế vào thị trường Việt Nam; các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, các nhà đầu tư trong lĩnh vực đổi mới sáng tạo, trí tuệ nhân tạo, nghiên cứu phát triển R&D, công nghệ tài chính – findtech, dữ liệu lớn…

​​​​​​​