Dư nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn phình to vào cuối năm 2023

Theo thống kê từ VietstockFinance, 110 doanh nghiệp bất động sản (trên HOSE, HNX và UPCoM đã công bố BCTC) có tổng nợ vay tại thời điểm 31/12/2023 là hơn 241 ngàn tỷ đồng, tăng 13.8 ngàn tỷ đồng (tương ứng 6%) so với đầu năm.

Nhiều ông lớn chủ trương giảm nợ vay

Năm qua, các “ông lớn” chủ trương giảm nợ vay nhằm giảm áp lực từ đòn bẩy tài chính, nhất là dư nợ trái phiếu.

Cụ thể, trong số 20 doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay lớn nhất tại ngày 31/12/2023, có 9 đơn vị giảm so với đầu năm và 1 có dư nợ gần như đi ngang.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại 31/12/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) tiếp tục dẫn đầu ngành về dư nợ vay, dù giá trị đã giảm 11% so với cuối năm 2022, còn 57.7 ngàn tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nợ vay vẫn là trái phiếu, nhưng đã giảm 13%, còn hơn 38.6 ngàn tỷ đồng.

Ngày 15/12/2023, Novaland thông báo việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD, giúp giảm áp lực cho tập đoàn này trong bối cảnh khó khăn chung.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác như Nhà Khang Điền (HOSE: KDH), Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG), Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) cũng có nợ vay giảm lần lượt 6%, 19% và 8%, về mức 6.3 ngàn tỷ đồng, 3.1 ngàn tỷ đồng và 5.3 ngàn tỷ đồng.

Đối với KDH, chiếm phần lớn là nợ ngân hàng với gần 4.9 ngàn tỷ đồng, gồm vay ngắn hạn VietinBank hơn 1 ngàn tỷ đồng, còn lại là khoản vay dài hạn tại OCB và được thế chấp bằng các dự án nhà ở đang triển khai.

Còn tại DIG và DXG, nợ giảm chủ yếu là nhờ dư nợ trái phiếu giảm đáng kể, gần 39% đối với DIG (còn hơn 1.1 ngàn tỷ đồng) và 36% đối với DXG (còn hơn 1.4 ngàn tỷ đồng).

Liên quan đến trái phiếu, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đã thành công đưa dư nợ trái phiếu về 0, qua đó giảm mạnh nợ vay ở mức 52% và 30%, về 3.7 ngàn tỷ đồng và 3.1 ngàn tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, vẫn còn nhiều “ông lớn” chọn gia tăng nợ vay. Điển hình là Vinhomes (HOSE: VHM) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM). 2 đầu tàu lĩnh vực nhà ở thương mại và KCN đều tăng mạnh 57% và 24%, lên 56.7 ngàn tỷ đồng và 20 ngàn tỷ đồng.

Ngày 23/11/2023, VHM phát hành thành công 2 ngàn tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, mã VHMB2325004, kỳ hạn 2 năm, đáo hạn vào 23/11/2025. Lãi suất công bố là 12%/năm.

Nếu xét về mức tăng, dẫn đầu là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị VINAHUD (UPCoM: VHD), CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) và CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC).

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nợ vay của VHD tăng mạnh do việc hợp nhất BCTC với các công ty con, còn nợ vay của HQC tăng chủ yếu do vay thêm từ bên liên quan. Cụ thể, HQC phát sinh khoản vay hơn 45 tỷ đồng từ Công ty TNHH Tập đoàn Hoàng Quân, vay thêm 3 tỷ đồng tại Agribank Thành Đô.

Còn theo BCTC của NTC, toàn bộ nợ vay là vay ngắn hạn tại Vietcombank để nộp thuế TNDN, thuế GTGT, trả cổ tức, trả lương thưởng và mua cổ phiếu.

Ở chiều ngược lại, có 5 doanh nghiệp đã thành công đưa dư nợ vay về 0, gồm CTCP Thế Kỷ 21 (UPCoM: C21), CTCP Xây dựng Số 3 Hải Phòng (UPCoM: HC3), CTCP Tập đoàn MGROUP (UPCoM: MGR), CTCP Khu Công nghiệp Cao su Bình Long (UPCoM: MH3) và CTCP Thương mại và Đầu tư VI NA TA BA (HNX: VTJ).

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất trong năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Các doanh nghiệp bất động sản trả lãi ra sao?

Dù có nhiều biến động về dư nợ, tổng số lãi vay đã trả trong năm 2023 của các doanh nghiệp bất động sản lại gần như đi ngang, điều này phản ánh phần nào lãi suất cho vay đã hạ nhiệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất điều hành năm qua giảm liên tục. Thống kê từ VietstockFinance cho thấy, tổng chi phí lãi vay của 110 doanh nghiệp năm 2023 là 11.4 ngàn tỷ đồng, giảm gần 1% so với năm trước.

Dù đứng thứ hai về số dư nợ, VHM lại vượt trội về số lãi vay đã trả trong năm với hơn 3 ngàn tỷ đồng, tăng 49%. Trong khi đó, NVL có dư nợ vay lớn nhất nhưng lại có tỷ lệ giảm nhiều nhất với 62%, còn 324 tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có chi phí lãi vay lớn nhất năm 2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Nếu tính toàn ngành bất động sản, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến ngày cuối tháng 11/2023 đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% so với cuối năm 2022.

Việc dư nợ vay doanh nghiệp bất động sản tăng 6% nhưng chi phí lãi vay lại gần như đi ngang diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tại Việt Nam có xu hướng giảm.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong năm 2023 có 4 lần hạ lãi suất điều hành, với mức giảm 50 điểm cơ bản ở một số lãi suất chủ chốt như lãi suất tái cấp vốn, lãi suất trên thị trường mở (kênh OMO) và 25 điểm cơ bản cho trần lãi suất huy động dưới 6 tháng.

Như vậy, đa số lãi suất điều hành đều đã giảm về tương đương giai đoạn 2020 - thời điểm NHNN thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19.

Phát biểu tại diễn đàn “Thị trường bất động sản năm 2024”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mong muốn các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động giảm đòn bẩy tài chính và hạn chế đầu tư dàn trải.

Theo ông Sinh, dư nợ tín dụng bất động sản tăng so với giai đoạn trước cho thấy nguồn tài chính đổ vào thị trường đã bắt đầu sôi động hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, bên cạnh tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…

Đồng thời, việc huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; đầu tư cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.