Địa ốc kiếm lời ngoài bán nhà

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản giảm tốc mạnh với tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt 49%, nhiều đại gia địa ốc bất ngờ báo lãi lớn. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tài chính tươi sáng là thực tế doanh nghiệp phải "bán con nuôi mẹ", sống dựa vào doanh thu tài chính và thoái vốn dự án để bù đắp hụt hẫng dòng tiền cốt lõi.

Khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng thanh khoản khó khăn, nhiều doanh nghiệp lớn phải dựa vào doanh thu tài chính và xử lý tài sản để duy trì lợi nhuận thay vì từ hoạt động bán hàng chính.

Sau giai đoạn phục hồi năm 2024 và bùng nổ nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bất ngờ giảm tốc. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp với tỷ lệ hấp thụ chỉ 49%, giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch sơ cấp và thứ cấp đều suy giảm nhanh chóng, nhiều dự án lớn không đạt kỳ vọng ngay trong những đợt mở bán đầu tiên, còn làn sóng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp ngày càng lan rộng.

Sự suy giảm thanh khoản không phải do thiếu hụt hàng hóa hay vấn đề pháp lý, mà do mặt bằng giá nhà đã tăng lên mức cao nhất từ trước tới nay kết hợp với lãi suất vay vốn duy trì ở mức 12-14%/năm, thậm chí lên tới 15-16% sau thời gian ưu đãi. Những chương trình chiết khấu, quà tặng hay hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư không còn đủ sức tạo cú hích cho thị trường bởi "vực sâu lãi suất" sau thời gian ưu đãi chính là điều khiến khách hàng e ngại.

Điều đáng chú ý là không ít doanh nghiệp địa ốc công bố lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ dù doanh thu bán hàng giảm. Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần giảm 85% còn 161 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế tăng gần ba lần lên 750 tỷ đồng nhờ 900 tỷ đồng doanh thu tài chính từ chuyển nhượng vốn. Tương tự, Lideco có doanh thu từ kinh doanh bất động sản chỉ 400 triệu đồng nhưng lãi nhờ hơn 23 tỷ đồng doanh thu tài chính từ đầu tư chứng khoán và lãi tiền gửi. An Gia Invest, Hodeco, Saigonres và Vinahud cũng thoát khỏi thua lỗ nhờ doanh thu tài chính hoặc xử lý tài sản.

Từ góc độ tài chính doanh nghiệp, các biện pháp này hợp lý trong ngắn hạn khi dòng tiền từ bán hàng bị tắc nghẽn. Doanh nghiệp tận dụng mọi nguồn lực sẵn có để duy trì khả năng thanh toán, bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, trái chủ, nhà thầu và cổ đông. Tuy nhiên, doanh thu tài chính là nguồn thu mang tính thời điểm. Nếu hoạt động kinh doanh cốt lõi không sớm phục hồi, dư địa tạo lợi nhuận từ các khoản thu bất thường sẽ ngày càng thu hẹp.