Địa ốc 2026: Khe cửa hẹp cho dòng tiền?

Khi các bóng hồng và đại gia địa ốc liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu, thị trường đang chứng kiến một cuộc thanh lọc khốc liệt: Chỉ những doanh nghiệp "sạch" nợ và sở hữu quỹ đất thực mới đủ sức đi qua khe cửa hẹp của chính sách tiền tệ.

Sau cú rơi tự do quét sạch mọi thành quả tăng trưởng của năm 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản đang nhen nhóm tín hiệu hồi sinh khi dòng tiền đầu cơ bắt đầu "bắt đáy" tại vùng định giá thấp kỷ lục. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn nhuốm màu mong manh khi biến số lãi suất đang trở thành rào cản chí tử, bóp nghẹt khả năng bứt phá của cả thị trường địa ốc lẫn niềm tin của giới đầu tư.

Cổ phiếu bất động sản có dấu hiệu "hút" tiền trở lại, sau khi về vùng đáy tháng 4/2025.

Sau giai đoạn lao dốc kéo dài, nhiều cổ phiếu bất động sản đã quay về vùng giá thấp tương đương đáy tháng 4/2025, kéo theo sự trở lại thăm dò của dòng tiền. Những tín hiệu hồi phục ban đầu xuất hiện khi tỷ lệ mã tăng vượt thị trường chung được cải thiện, dù mức độ vẫn còn hạn chế.

Một số cổ phiếu ghi nhận diễn biến tích cực, trong đó NVL nổi bật với mức tăng mạnh trong thời gian ngắn, thậm chí có phiên tăng trần bất chấp thị trường chung suy yếu. Hiệu ứng lan tỏa giúp nhiều mã khác giữ được sắc xanh, cho thấy dòng tiền đầu cơ đang quay lại tìm kiếm cơ hội ngắn hạn.

Động lực chính đến từ yếu tố định giá. Sau nhiều tháng suy giảm, không ít cổ phiếu đã về mức hấp dẫn theo tiêu chí cơ bản, kích hoạt kỳ vọng “bắt đáy” từ nhà đầu tư. Tuy nhiên, đà hồi này chưa thực sự bền khi vẫn chịu tác động từ áp lực giải chấp và tâm lý thận trọng kéo dài.

Thực tế, các đợt bán giải chấp vẫn xuất hiện ở một số doanh nghiệp, phản ánh áp lực tài chính chưa được giải tỏa hoàn toàn. Ngược lại, việc lãnh đạo và cổ đông nội bộ đăng ký mua vào khi giá giảm sâu phần nào giúp củng cố niềm tin thị trường, nhưng chưa đủ để đảo chiều xu hướng.

Yếu tố then chốt vẫn nằm ở lãi suất. Từ cuối năm trước, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại, kéo chi phí vốn đi lên và làm suy yếu nhu cầu vay mua nhà. Mức lãi vay phổ biến 13–14%/năm khiến dòng tiền mới trở nên dè dặt, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt.

Áp lực sẽ rõ nét hơn khi nhiều khoản vay ưu đãi bước vào giai đoạn thả nổi trong thời gian tới, đẩy chi phí thực tế lên mức cao hơn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà mà còn tác động trực tiếp tới dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, nguồn cung dự kiến gia tăng tại các thị trường lớn có thể làm giảm động lực tăng giá, khiến kỳ vọng lợi nhuận bị thu hẹp. Sự kết hợp giữa lãi suất cao và giá bất động sản neo ở mức cao tiếp tục tạo sức ép lên toàn ngành.

Ở góc nhìn trung hạn, cổ phiếu bất động sản vẫn có thể xuất hiện các nhịp hồi kỹ thuật nhờ yếu tố định giá. Tuy nhiên, để hình thành một xu hướng tăng bền vững, thị trường cần nhiều hơn một lực đẩy, đặc biệt là sự hạ nhiệt của lãi suất và cải thiện thanh khoản thực.