Đầu tư bất động sản – Điều quan trọng nhất là DÒNG TIỀN

Bất động sản là 1 trong những từ khoá hot trong 2 năm vừa qua. Nhà nhà có lãi từ đầu tư đất, đâu đâu cũng thấy bàn về đất ở khu vực này tăng mạnh, miếng đất này tiềm năng vì hạ tầng, vì quy hoạch gần trục đường giao thông chính, vì tiền rẻ do lãi suất thấp.

Giá đất vì thế tăng vọt. Trong tâm trí người Việt Nam, cũng giống Trung Quốc hay ở Mỹ thời kỳ trước, bất động sản vẫn là kênh được cho là an toàn, giá bất động sản chỉ tăng chứ không giảm, đất chỉ có ít đi chứ không sinh sôi ra thêm, nhu cầu nắm giữ tài sản thật, sờ mó được, sử dụng được, ai cũng là chuyên gia đầu tư bất động sản theo một cách nào đó, và bất động sản là sự đánh cược một chiều. Chính vì vậy nhu cầu sở hữu nhà đất luôn hiện hữu và mạnh mẽ. Như nhà kinh tế học Robert Shiller từng nói, đơn giản là đã có một “nhận định rộng khắp rằng nhà đất là một khoản đầu tư tuyệt vời”, chính nó đã tạo ra một “bong bóng đầu cơ kinh điển” thông qua cùng một cơ chế phản hồi. Giống như Mỹ thập niên 2000s với “sở hữu nhà cho mọi người ở nước Mỹ”, thổi bùng bong bóng nhà đất, giá nhà vượt quá mức có thể giải thích được về thu nhập từ cho thuê hay chi phí xây dựng.

Chúng ta mua 1 căn nhà với nhiều mục đích, nhu cầu ở có lẽ quan trọng nhất, xong đó đến đầu tư cho thuê, cất giữ tài sản thay vì cầm tiền mặt, bảo vệ giá trị. Ở căn nhà đẹp, đầy đủ tiện nghi, thuận tiện đi lại, vị trí đẹp, không gian sống xanh, nhu cầu thuê cao, người thuê nhà khai thác được giá trị thương mại, đó là giá trị sử dụng. Nhưng khi các yếu tố đó cũng không biện minh được cho giá nhà thì có lẽ là yếu tố cơ bản không còn chiếm tỷ trọng lớn nữa. Trong 1 trò chơi có lẽ tổng bằng 0, chúng ta cảm thấy giàu lên khi giá tài sản trên giấy tờ tăng lên, vượt qua mức thu nhập và giá trị sử dụng từ căn nhà đó, trừ phi chúng ta bán cho người khác để hiện thực hoá sự tăng giá đó (và người mua đó chỉ cảm thấy giàu lên khi mua căn nhà đó trừ phi họ bán người tiếp theo với giá cao hơn?). Một cách tổng quan, thì chúng ta không giàu lên theo nghĩa rộng, có kẻ thắng người thua, và thu nhập từ tài sản đó mới là yếu tố quyết định đến sự giàu có của chúng ta. Chúng ta nâng cao được chất lượng cuộc sống từ chính dòng tiền thu nhập này, chúng ta tái đầu tư thu nhập để đạt được thu nhập cao hơn trong tương lai. Mọi sự giàu có là đến từ dòng tiền đều đặn, không phải từ giá tài sản.

Tỷ suất Giá/thu nhập trung bình của căn hộ phân khúc trung lưu hiện nằm ở ngưỡng 20-25, tức là mất 25 năm thu nhập không chi tiêu để mua 1 căn nhà. Ad biết chủ 1 căn nhà shophouse ở khu đô thị khá sầm uất khoe với Ad rằng căn này có người hỏi mua giá 50 tỷ đồng, cho thuê tầng 1,2 chỉ được 30-40tr/tháng (Yield 1%/năm mà cho thuê còn khó vì giờ có ai kinh doanh được?). Chưa nói đến chuyện thanh khoản có thật hay không, nhưng để ở 1 căn nhà mà vướng bận chuyện cho người khác thuê, không hưởng thụ hết tiện ích của căn nhà, cũng như không thể so sánh với 1 căn biệt thự rất đẹp và riêng tư để hưởng thụ cuộc sống với chỉ 25-30 tỷ đồng ở vị trí tương đương!.

Nhìn vào biểu đồ dưới đây, độc giả có thể thấy mặt bằng chỉ số giá trên thu nhập ở Hà Nội đã hơn Singapore ở mức khoảng 20 lần. trong khi đó tại thành phố Hồ Chí Minh, con số này là 30 lần, tiệm cận các thành phố lớn như Seoul, Đài Bắc.

Và đầu tư nhà đất cũng giống như đầu tư cổ phiếu bất động sản. Quan trọng là dòng tiền thu nhập trong tương lai bền vững được hiện thực hoá thông qua triển khai, xây dựng, tạo giá trị gia tăng, không phải paper money, từ giá đất hay giá cổ phiếu.

Để tiếp tục theo dõi các thông tin thú vị về thị trường chứng khoán, thông tin vĩ mô, độc giả đừng quên ấn like fanpage của Ploutos Capital nhé.