#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đằng sau khoản lãi gần 2.9 ngàn tỷ đồng sau 9 tháng của Novaland

Lợi nhuận sau thuế 9 tháng của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) đạt gần 2.9 ngàn tỷ đồng, vượt kế hoạch, nhưng dòng tiền kinh doanh vẫn âm 5.4 ngàn tỷ đồng, nối dài tình trạng chi nhiều hơn thu từ năm 2022. Các khoản phải trả lãi vay và lãi hợp tác đầu tư cũng tăng lên hơn 15 ngàn tỷ đồng.

Doanh nghiệp địa ốc do gia đình ông Bùi Thành Nhơn dẫn dắt khép lại 9 tháng đầu năm 2026 với gần 2.9 ngàn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, đảo chiều so với khoản lỗ 1.8 ngàn tỷ đồng cùng kỳ. Kết quả này đã vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm 1.9 ngàn tỷ đồng, dù doanh thu mới đạt 10.2 ngàn tỷ đồng, chưa bằng nửa kế hoạch 22.7 ngàn tỷ đồng.

Riêng quý 3, doanh thu thuần đạt 5.1 ngàn tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ, kéo lợi nhuận sau thuế lên 1.1 ngàn tỷ đồng. Novaland giải trình kết quả cải thiện nhờ tăng lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản tại Victoria Village, Aqua City và Sunrise Riverside.

Hoạt động bàn giao nhà tăng mạnh trong quý vừa qua. Theo bản tin nhà đầu tư, các dự án do Novaland làm chủ đầu tư hoặc phát triển đã bàn giao thêm 977 sản phẩm, trong khi lượng bán mới chỉ tăng 19 căn. Tính chung 9 tháng, số căn bàn giao đạt 1,318 sản phẩm, lượng bán mới đạt 218 căn.

Trong quý 3, lãi hợp tác đầu tư giảm 80%, còn 250 tỷ đồng. Ngược lại, chi phí đi vay ghi nhận vào kết quả kinh doanh tăng từ 32 tỷ lên 474 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, khoản này đạt gần 654 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần cùng kỳ, tương đương bình quân hơn 2.4 tỷ đồng mỗi ngày, chưa kể lãi vay được vốn hóa vào các dự án. Novaland chưa giải trình cụ thể về mức giảm mạnh của lãi hợp tác đầu tư.

Ngoài bán bất động sản, quý 3 Novaland nhận 718 tỷ đồng lãi cho vay và hợp tác đầu tư, gần 240 tỷ đồng lãi tỷ giá và 173 tỷ đồng thu nhập từ chiết khấu khoản vay. Trong nửa đầu năm, NVL cũng thu hơn 1 ngàn tỷ đồng từ bán các khoản đầu tư và thoái vốn công ty con.

Cuối tháng 9, tổng tài sản Novaland đạt gần 259 ngàn tỷ đồng, tăng 8.9 ngàn tỷ đồng so với đầu năm. Nợ phải trả gần 193 ngàn tỷ đồng, gồm 72.4 ngàn tỷ đồng dư nợ vay; vốn chủ sở hữu đạt 66.3 ngàn tỷ đồng.

Cuối quý 3, tiền và tương đương tiền còn 3.8 ngàn tỷ đồng, giảm 1.2 ngàn tỷ đồng trong quý. Trong đó, gần 1.5 ngàn tỷ đồng nằm tại các tài khoản ngân hàng được quản lý theo mục đích sử dụng của dự án.

Dù lợi nhuận phục hồi, dòng tiền kinh doanh 9 tháng vẫn âm 5.4 ngàn tỷ đồng, cải thiện so với mức âm 9.1 ngàn tỷ đồng cùng kỳ. Riêng quý 3, dòng tiền kinh doanh âm 1.8 ngàn tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh của Novaland liên tục âm trong nhiều năm, từ 3 ngàn tỷ đồng năm 2022 lên 7.6 ngàn tỷ đồng năm 2023, gần 6 ngàn tỷ đồng năm 2024 và 6.1 ngàn tỷ đồng năm 2025. Trong 9 tháng đầu năm nay, biến động các khoản phải thu làm hụt gần 5.4 ngàn tỷ đồng dòng tiền kinh doanh. Chi phí lãi vay đã trả lên tới 3.7 ngàn tỷ đồng.

Hoạt động đầu tư mang về 5 ngàn tỷ đồng dòng tiền thuần, chủ yếu nhờ thu hồi 7.8 ngàn tỷ đồng vốn góp. Tuy nhiên, Tập đoàn vẫn chi tiền cho các khoản đầu tư và cho vay khác. Dòng tiền tài chính âm nhẹ do tiền vay mới không đủ bù tiền trả nợ gốc.

Gần 30 ngàn tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn

Bảng cân đối kế toán của Novaland xuất hiện thay đổi lớn ở nhóm đầu tư tài chính sau khi áp dụng Thông tư 99/2025/TT-BTC từ đầu năm 2026.

Theo báo cáo kiểm toán 2025, khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn của Novaland chỉ gần 54 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi phân loại lại theo chế độ kế toán mới, số dư cuối năm tăng lên 26.1 ngàn tỷ đồng và đạt 29.9 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 9/2026. Nguyên nhân chủ yếu do Novaland chuyển hơn 13.3 ngàn tỷ đồng cho vay ngắn hạn, 2.9 ngàn tỷ đồng cho vay dài hạn cùng một số khoản hợp tác đầu tư và lãi phải thu sang nhóm này.

Các khoản hợp tác đầu tư được Novaland phân loại lại thành khoản cho vay từ năm 2026 do Tập đoàn không có quyền đồng kiểm soát dự án, mà chỉ nhận lợi nhuận tạm ứng định kỳ và phần chênh lệch khi dự án kết thúc. Vì vậy, gần 29.9 ngàn tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến đáo hạn cuối quý 3 gồm tiền gửi, khoản cho vay và hợp tác đầu tư. Trong đó, khoảng 29 ngàn tỷ đồng liên quan bên thứ ba, gần 890 tỷ đồng thuộc bên liên quan.

Phải thu khác ngắn và dài hạn đạt 35 ngàn tỷ đồng trước dự phòng, tăng 2.5 ngàn tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, tiền bảo đảm hợp đồng nguyên tắc gần 17 ngàn tỷ đồng, tăng 4 ngàn tỷ đồng, riêng quý 3 tăng gần 3 ngàn tỷ đồng.

Lãi phải trả gấp gần 5 lần so với cuối năm 2022

Chi phí lãi vay và lãi hợp tác đầu tư chưa thanh toán tiếp tục tích tụ dù chi phí hợp tác đầu tư trong quý 3 đã giảm mạnh.

Cuối tháng 9, lãi vay và lãi hợp tác đầu tư phải trả lên gần 15.1 ngàn tỷ đồng, tăng 2.1 ngàn tỷ đầu so đầu năm và gấp gần 5 lần cuối năm 2022. Trong đó, hơn 5.2 ngàn tỷ đồng là lãi vay quá hạn, tăng hơn 400 tỷ đồng so với cuối quý 2. Nợ gốc vay và trái phiếu đã đáo hạn còn gần 15 ngàn tỷ đồng, giảm từ 16.7 ngàn tỷ đồng cuối quý 2 nhờ thanh toán và tái cơ cấu nghĩa vụ.

Trên cùng nền số liệu đã phân loại lại, tổng dư nợ vay gần như đi ngang từ đầu năm. Tuy vậy, vay ngân hàng tăng 5.7 ngàn tỷ đồng, trong khi dư nợ trái phiếu và vay từ bên thứ ba cùng giảm 3 ngàn tỷ đồng mỗi nhóm.

Một phần chi phí lãi vay được vốn hóa vào hàng tồn kho thay vì ghi nhận ngay vào kết quả kinh doanh. 6 tháng đầu năm 2026, Novaland vốn hóa hơn 2.9 ngàn tỷ đồng. Lũy kế giai đoạn 2022 đến tháng 6/2026, chi phí lãi vay được vốn hóa vượt 28 ngàn tỷ đồng. Đây là tổng chi phí đã vốn hóa qua các kỳ, không phải số lãi vay còn nằm trong hàng tồn kho cuối kỳ. Báo cáo quý 3 chưa công bố số liệu vốn hóa cho cả 9 tháng.

Cuối tháng 10, Novaland tổ chức mở bán trở lại Aqua City tại Đồng Nai, dự án có quy mô 1,000ha sau thời gian dài xử lý các vướng mắc pháp lý. Phó Tổng Giám đốc Cao Trần Duy Nam cho biết Tập đoàn đang tập trung nguồn lực thi công, hoàn thiện tiện ích, kiểm soát chất lượng và thực hiện cam kết với khách hàng.