13/06/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

CRE âm thầm đặt cọc nhiều dự án

Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, khối tài sản phình to của CTCP Bất động sản Thế Kỷ (HOSE: CRE) hé lộ doanh nghiệp tham gia hợp tác đầu tư nhiều dự án trong tương lai.

Kết thúc năm 2022 trong bối cảnh thị trường bất động sản đối diện vô vàn khó khăn, khối tài sản của CRE phình to ra hơn 1.3 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 20%. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn tăng đến 116%, lên 4,270 tỷ đồng; chiếm hơn 65% là phải thu ngắn hạn khác, tương ứng gần 2,800 tỷ đồng, tăng 160% so với đầu năm.

Đến cuối tháng 03/2023, các khoản phải thu ngắn hạn không thay đổi đáng kể, ngoài phải thu ngắn hạn khác tăng thêm hơn 200 tỷ đồng, lên hơn 3 ngàn tỷ đồng. Đầu tư tài chính ngắn hạn tiếp tục giảm thêm 50% so với đầu năm, xuống gần 142 tỷ đồng.

Chuẩn bị “bàn đạp”?

Đi sâu vào các khoản phải thu ngắn hạn của CRE hé lộ nhiều dự án mà Công ty hợp tác trong năm qua với vai trò là nhà đầu tư sơ cấp, nhà môi giới dự án.

Đầu tiên là phần trả trước của CRE cho Hợp tác xã Thành Công, gần 131 tỷ đồng. Theo BCTC hợp nhất kiểm toán 2022, đây là số tiền CRE mua 237 căn hộ tại tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (dự án Trinity Tower) số 145 đường hồ Mễ Trĩ, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội. Đến cuối năm 2022, hai bên đã giao dịch thành công 149 căn, còn lại 88 căn.

Với các khoản phải thu ngắn hạn khác gần 2,800 tỷ đồng, trong đó, bên liên quan có CTCP Hồng Lam Xuân Thành, 500 tỷ đồng, là khoản đặt cọc mua bán sản phẩm bất động sản thuộc dự án Hoa Tiên Paradise tại xã Xuân Thành, huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh theo hợp đồng ngày 10/01/2022.

CTCP Tư vấn Thiết kế và Đầu tư Xây dựng Đại Nam Sơn, 52.6 tỷ đồng, là khoản đặt cọc của CRE với mục đích cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của 14 lô đất thuộc dự án khu nhà ở An Bình - Cần Thơ theo thỏa thuận đặt mua ngày 16/09/2020.

CTCP Paradise Đại Lài, 55 tỷ đồng và CTCP Tập đoàn Đại Thắng, 15 tỷ đồng là khoản đặt cọc của CRE nhằm chuyển nhượng khu biệt thự và vui chơi giải trí Đại Lài do hai Công ty này làm chủ đầu tư. Ký kết chuyển nhượng dự kiến vào tháng 06/2023.

Ngoài ra, CRE còn hợp tác góp vốn với CTCP Tập đoàn Đông Đô 30 tỷ đồng để đầu tư phát triển kinh doanh dự án The Muse Sông Hàn - Đà Nẵng do Đông Đô làm chủ đầu tư với 780 căn hộ chung cư để ở. Dự án đang thi công phần móng, triển khai bán hàng nhưng chưa ghi nhận doanh thu. CRE hưởng doanh thu cơ bản tính từ phần vượt quá 41.5 đến 46.5 triệu đồng/m2 sàn, phần vượt trên 46.5 triệu đồng/m2 được chia đều cho hai bên.

Hợp tác góp vốn kinh doanh giữa CTCP Bất động sản Galaxy Land (Công ty con của CRE), CTCP Dịch vụ và Đầu tư Trustlink và CRE tại thời điểm cuối năm 2022 hơn 1,000 tỷ đồng. Với mục đích phân phối và bao tiêu một số sản phẩm bất động sản thuộc khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ do CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Hoàng Mai làm chủ đầu tư; Trustlink góp vốn 30%, còn lại là CRE và Galaxy Land 70% theo hợp đồng số 08042021 giá trị hơn 1,357 tỷ đồng và số 30122020 gần 1,480 tỷ đồng. Dự án đã hoàn thành 77 lô và đã phân chia lợi nhuận. Chủ đầu tư đã hoàn thiện hạ tầng và kế hoạch mở bán trong quý 1/2023.

CRE còn góp 800 tỷ đồng vốn kinh doanh với CTCP Đầu tư Thành Đạt VN để đầu tư xây dựng khu dân cư Khe Cát, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đang trong giai đoạn thi công các hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Thời gian hợp tác không muộn hơn quý 2/2023. CRE được hưởng phần lợi nhuận bằng “Tổng lợi nhuận dự án sau thuế x (Tiền góp vốn/Tổng vốn đầu tư dự án)” hoặc CRE có thể lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng với Thành Đạt.

Ngoài ra, CRE có các khoản phải thu dài hạn hơn 2,127 tỷ đồng. Trong đó, CRE hợp tác kinh doanh với công ty con là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest) và Công ty Trustlink hơn 123 tỷ đồng với mục đích phát triển, kinh doanh và khai thác dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở và hoàn trả vốn dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu trung tâm hành chính, trụ sở UBND và đường trục trung tâm xã Đông Tiến, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh do CTCP Thủy sản Khu vực 1 làm chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư gần 738 tỷ đồng. Tỷ lệ góp vốn của Trustlink là 30%, CRE 60%, Cen Invest 10%. Dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và chưa có doanh thu.

Đặt cọc môi giới nhiều dự án

CRE còn ký quỹ, ký cược hơn 929 tỷ đồng cho khoản đặt cọc môi giới của nhiều dự án.

Cụ thể, khoản đặt cọc 50 tỷ đồng với CTCP TID, nhằm chuyển nhượng dự án Tiến Bộ Plaza do TID làm chủ đầu tư.

Khoản cọc gần 325 tỷ đồng với Công ty TNHH Âu Lạc Quảng Ninh để CRE chuyển nhượng dự án khu du lịch và giải trí quốc tế Tuần Châu, TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Khoản cọc gần 440 tỷ đồng với CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng để CRE chuyển nhượng các sản phẩm tại khu biệt thự và vui chơi giải trí Đại Lải tại xã Ngọc Thanh, TP. Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.

Khoản đặt cọc môi giới dự án của Cen Invest

Tiền đâu để CRE thực hiện tham vọng?

Theo quan sát, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trong BCTC kiểm toán năm 2022 của CRE giảm mạnh hơn 80%, từ gần 1,463 tỷ đồng còn gần 284 tỷ đồng vào cuối năm.

Trong đó, tiền gửi có kỳ hạn giảm đáng kể, từ 714 tỷ đồng còn 240 tỷ đồng. Đồng thời, CRE cũng tích cực bán các khoản đầu tư trái phiếu theo hợp đồng mua bán trái phiếu với Chứng khoán VNDIRECT, gồm trái phiếu CTCP Tập đoàn Đầu tư I.P.A (HNX: IPA) hơn 443 tỷ đồng, CTCP Sunbay Ninh Thuận 150 tỷ đồng, CTCP Năng lượng Bắc Hà gần 116 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Xây dựng Trung Nam hơn 1 tỷ đồng. Qua đó, giá trị đầu tư trái phiếu giảm hơn 80%, còn 284 tỷ đồng. Như vậy, chỉ riêng hai khoản đầu tư ngắn hạn này, CRE giảm xấp xỉ 1.2 ngàn tỷ đồng.

Số dư nắm giữ trái phiếu CRE đầu tư trong năm 2022

Cuối năm 2022, nợ phải trả của CRE là hơn 2,002 tỷ đồng, giảm 29% so với đầu năm. Trong đó, phải trả người bán ngắn hạn gần 140 tỷ đồng, tăng 49%; vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn hơn 1,003 tỷ đồng, tăng 31%, chủ yếu do phát sinh thêm trái phiếu dài hạn đến hạn trả 450 tỷ đồng.

Đến cuối tháng 03/2023, nợ phải trả của CRE giảm 11% so với đầu năm, còn 1,791 tỷ đồng; hầu hết là nợ vay ngắn hạn, hơn 1,022 tỷ đồng, chiếm 57% và không thay đổi nhiều so với đầu năm.