Cổ phiếu địa ốc phân hóa mạnh theo tiến độ dự án

Những thay đổi trong chính sách đất đai và nhà ở đang tạo ra cơ hội mới cho doanh nghiệp bất động sản, nhưng MBS cho rằng dòng tiền có xu hướng phân hóa mạnh giữa các chủ đầu tư có pháp lý rõ ràng, dự án sẵn sàng triển khai và nhóm còn phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ pháp lý.

The Prive, Mizuki giai đoạn 3, Gladia Heights và Eco Smart City được đánh giá có thể hưởng lợi từ xu hướng ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, trong đó DXG và PDR được MBS đánh giá có mức hưởng lợi đáng chú ý hơn.

Cổ phiếu địa ốc phân hóa mạnh theo tiến độ dự án

Theo MBS, định hướng mới trong quản lý đất đai đang tạo ra thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Nghị quyết 21-NQ/TW nhấn mạnh yêu cầu quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả và đưa nguồn lực đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế.

Đáng chú ý, chính sách định hướng ưu tiên phát triển nhà chung cư, đồng thời hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt ở những thành phố lớn. Với doanh nghiệp bất động sản, điều này có thể làm thay đổi cơ cấu nguồn cung và gia tăng vai trò của các dự án phát triển căn hộ quy mô lớn.

Một điểm được thị trường quan tâm là định hướng quy định thời hạn sử dụng đối với chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Theo MBS, các dự án theo luật mới có thể có thời hạn khoảng 50-99 năm, sau đó chủ sở hữu có thể được ưu tiên thực hiện nghĩa vụ tài chính để cải tạo và tái phát triển dự án.

Tuy nhiên, cách áp dụng cụ thể vẫn phụ thuộc vào các văn bản pháp lý tiếp theo. Theo thông tin được dẫn lại từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM, chính sách mới được đề xuất theo hướng không hồi tố đối với các chung cư xây dựng trước thời điểm quy định mới.

Trong bối cảnh đó, MBS cho rằng các dự án đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất hoặc được phép bán hàng có thể thu hút dòng tiền tốt hơn. Đây là nhóm có lợi thế về mức độ sẵn sàng triển khai và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Một số dự án đáng chú ý gồm The Prive của DXG, Mizuki giai đoạn 3 của NLG, Gladia Heights của KDH và Eco Smart City của PDR. MBS đánh giá DXG và PDR có thể hưởng lợi đáng chú ý hơn nhờ khả năng mở bán các dự án trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Với NLG và KDH, tỷ trọng đóng góp của các dự án này vào định giá doanh nghiệp được đánh giá tương đối nhỏ.

Tuy nhiên, triển vọng ngành vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất cao. Chi phí vốn ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, qua đó tác động đến tốc độ hấp thụ và dòng tiền.

Vì vậy, câu chuyện bất động sản cuối năm không còn đơn thuần là “giá đất tăng hay giảm”, mà chuyển sang khả năng triển khai dự án, pháp lý, nguồn vốn và tốc độ bán hàng. Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng dự án chưa sẵn sàng có thể không hưởng lợi cùng nhịp với nhóm đã bước vào giai đoạn mở bán.